Kredyt hipoteczny od podszewki

Kredyt najlepiej wybierać z kartką i długopisem. Na kartce wypisać wszystkie koszty, opłaty i różnice. I na tej podstawie podjąć decyzję. Żeby tak zrobić, trzeba najpierw wiedzieć, jakie elementy porównywać.

Oprocentowanie w dwóch kawałkach

Zdaniem Pawła Majtkowskiego, głównego analityka firmy Expander Advisors najistotniejszym elementem decydującym o opłacalności kredytu jest jego oprocentowanie. - Wysokość stóp procentowych zależy od wysokości stopy bazowej, na której opiera się oprocentowanie oraz wysokości marży banku, a przełożenie na ratę jest proste - im wyższe oprocentowanie, tym wyższa rata - tłumaczy Joanna Majer-Skorupa z banku ING.

Rynkowa stopa procentowa lub stopa bazowa kryje się pod pojęciem WIBOR (dla złotego), LIBOR (dla franka) i EURIBOR (dla euro). Jej wysokość w największej mierze zależy od stóp procentowych określanych przez banki centralne. W przypadku WIBOR w pierwszej połowie 2011 roku można było obserwować jej zmiany, po serii podwyżek dokonanych przez Narodowy Bank Polski.

Marża, czyli kwestia złożona

Od czego zależy marża? Tu sytuacja jest nieco bardziej skomplikowana. Zdaniem Pawła Majtkowskiego poziom marży wyznaczany jest min. przez wartość kredytu oraz wysokość wkładu własnego. Im obie wartości większe, tym marża niższa. Na tym jednak nie koniec.

Marża określa bowiem cenę, jaką bank bierze za pieniądze. I tak, jak w przypadku każdego innego przedsiębiorstwa, jej wysokość zależy od tego, co bank chce osiągnąć. - Jeśli bank chce sprzedać więcej kredytów, będzie obniżał marżę. Jeśli uzna, że trzeba ograniczyć ich liczbę, marża pójdzie w górę - tłumaczy Majtkowski.

Radzi też, żeby wybierając kredyt zwracać uwagę właśnie na wysokość marży. Dlaczego? Bo może się zdarzyć, że w banku, w którym oprocentowanie kredytu będzie niższe, marża będzie wyższa. A korzystniejsza oferta wynikać będzie ze sposobu aktualizacji rynkowych stóp procentowych. W zależności od banku jest ona dokonywana raz w miesiącu, raz na kwartał, a nawet raz na pół roku.

Sytuacja kredytobiorcy nieco mniej istotna

Wbrew pozorom wpływ sytuacji kredytobiorcy na wysokość marży jest niewielki. Jest kilka banków, które dają premię za wysokie dochody, zdarzają się też takie, które ustalają wysokość marży na podstawie procedury scoringowej, jednak ich również jest niewiele. Jeśli jednak tak się zdarzy, to lepsza punktacja przełoży się na niższą cenę kredytu.

Niektóre banki oferują obniżoną marże tym, którzy zdecydują się skorzystać z dodatkowych usług instytucji. Na przykład założą konto lub złożą wniosek o kartę kredytową. Trzeba jednak pamiętać, że to, co bank "odda" obniżając marżę, odzyska zarabiając na dodatkowych usługach.

Opłaty dodatkowe, czyli prowizja plus ubezpieczenie

Obok oprocentowania kredytu na jego ogólny koszt wpływają także opłaty dodatkowe. Jakie? Na przykład prowizja dla banku (tak, to coś innego niż marża). Klient płaci prowizję w momencie zaciągnięcia kredytu i także jej wysokość może być różna.

Co jeszcze? Przede wszystkim ubezpieczenia. Paweł Majtkowski zwraca uwagę na te związane z niskim wkładem własny. - W takiej sytuacji bank będzie chciał ubezpieczyć różnicę między rzeczywistą wysokością wkładu własnego, a jego pożądanym poziomem - tłumaczy.

Jeśli mieszkanie nie jest jeszcze gotowe lub gdy trzeba czekać na wpis do księgi wieczystej, bank zażąda tzw. ubezpieczenia pomostowego. Trzeba je będzie opłacać do momentu, kiedy sąd wpisze klienta jako właściciela nieruchomości.

Większość banków prosi także klientów samotnych o dodatkowe ubezpieczenie zdrowotne i na życie. A niemal wszystkie oczekują, że przez cały okres kredytowania mieszkanie będzie ubezpieczone od ognia i innych zdarzeń losowych.

Spready i raty malejące

Kto bierze kredyt w walucie powinien pamiętać o tym, że niskie oprocentowanie kredytu niekoniecznie może przełożyć się na wysokość raty. Banki mogą bowiem stosować spready (czyli różnice w kursie kupna i sprzedaży waluty) różnej wysokości. Może się zdarzyć, że niskie oprocentowanie połączone będzie z wyższym spreadem. Wówczas nie ma mowy o oszczędności.

Jest jeszcze jeden czynnik, na który warto zwrócić uwagę. To różnica między ratami malejącymi i kapitałowymi. - Raty malejące, zwane także równymi ratami kapitałowymi (ze względu na stałą część kapitałową każdej raty), jako całość (wraz z odsetkami) są zmienne w okresie kredytowania - tłumaczy Joanna Majer-Skorupa.

Co to oznacza? Że z początku trzeba spłacać więcej, jednak w miarę jak zmniejsza się wielkość kapitału, który trzeba bankowi oddać, maleje też wysokość rat. Taki kredyt ma tę zaletę, że od początku spłacany jest pożyczony kapitał. W przypadku rat stałych na pierwszy ogień idą odsetki.

Kredyt brać, kiedy jest mieszkanie

Niektórzy mogą zastanawiać się, czy na kartce z wypisanymi cechami kredytu powinny znaleźć się też dane makroekonomiczne. Bo czy lepiej będzie wziąć kredyt w sytuacji, kiedy gospodarka zwalnia, a ceny mieszkań spadają czy raczej wówczas, gdy nabiera prędkości, ceny wprawdzie rosną, ale prawdopodobieństwo utraty pracy jest niższe? Zdaniem Pawła Majtkowskiego, kto nie kupuje na wynajem lub w celach inwestycyjnych, nie powinien takimi kwestiami zawracać sobie głowy.

Dlaczego? Bo mieszkanie służy przede wszystkim do mieszkania. - Jeśli uda się nam znaleźć takie, które bardzo nam odpowiada, powinniśmy je kupić - radzi Majtkowski.