Wynajem lokalu użytkowego bardziej opłacalny niż mieszkania

W ubiegłym roku inflacja podskoczyła do blisko 5 proc., a to oznacza, że właściciele wynajmowanych mieszkań mogli w ciągu roku realnie stracić. Przeciętna rentowność wynajmu w tym segmencie wynosi bowiem niewiele ponad 4 proc. W lepszej sytuacji są właściciele lokali użytkowych, bo mogą liczyć na stopę zwrotu na poziomie 8 proc. rocznie. Sęk w tym, że chcąc kupić lokal użytkowy w Warszawie, trzeba często dysponować dużą gotówką, nieraz nawet i pół miliona złotych.

Analitycy Lion's House i Home Broker ostrzegają, że nie każdy lokal gwarantuje zysk. Będzie tak tylko wtedy, gdy dana nieruchomość odpowiada popytowi na usługi w danej lokalizacji. Na przykład gdy w konkretnej okolicy brakuje osiedlowych salonów urody lub fryzjerskich inwestor powinien rozejrzeć się za lokalami o powierzchni ok. 20-30 m kw., które najlepiej pasują pod ten rodzaj działalności. Gdy natomiast w danej lokalizacji brakuje supermarketu, inwestor powinien poszukiwać lokali użytkowych o powierzchni 300-400 m kw. Na aptekę nadają się lokale o powierzchni ponad 100 m kw. z dwoma wejściami. Przy czym warto, aby główne było dostępne dla osób niepełnosprawnych. Należy też zwrócić uwagę na wysokość lokalu.

Jaką stopę zwrotu można z takiej inwestycji osiągnąć? Analitycy odpowiadają, że wiele zależy od skali ponoszonego ryzyka. Część inwestorów w celu jego minimalizacji poszukuje tylko nieruchomości już wynajętych. Wymagane są wtedy stopy zwrotu na poziomie ok. 8 proc. brutto (stosunek rocznego przychodu do wartości netto nieruchomości). Oznacza to, że suma przychodów z najmu w ciągu 12,5 lat ma zwrócić wydatki na zakup nieruchomości. Gdy lokal nie jest wynajęty, a tym bardziej na osiedlu, które dopiero powstaje, wymagana jest premia za ponoszone ryzyko. Można ją oszacować na minimum 1 pkt proc. W efekcie inwestorzy tacy wymagają, aby stopa zwrotu wyniosła 9 proc. brutto, a co za tym idzie - wyłożony kapitał zwrócił im się w postaci czynszów w ciągu 11,1 roku.

Zdaniem analityków Lion's House i Home Broker za inwestowaniem w lokale użytkowe przemawia także to, że najemcy podpisują zazwyczaj umowy wieloletnie (np. pięcioletnie). Dla porównania na rynku mieszkaniowym standard to 12 miesięcy. Ostatecznie właściciel lokalu użytkowego zazwyczaj nie musi bezpośrednio ponosić kosztów i zajmować się wykończeniem nieruchomości. Przeważnie to właśnie najemca dostosowuje lokal do planowanej działalności, za co jednak często oczekuje wakacji czynszowych.

Czynsz najmu to jednak niejedyne potencjalne źródło zysku w przypadku inwestowania w lokale użytkowe. W czasie zmienia się także ich wartość. Zależy ona głównie od dwóch czynników - potencjalnego dochodu i jego mnożnika - współczynnika kapitalizacji. Analitycy wyjaśniają, że ten drugi to w dużym uproszczeniu okres zwrotu zainwestowanego kapitału. Jest on tym krótszy im większe ryzyko inwestycji.

W Lion's House i Home Broker zwracają ponadto uwagę na to, że właściciel lokalu użytkowego ponosi koszty związane z jego wynajmem. Są to: podatek od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste, czynsz na rzecz spółdzielni lub wspólnoty oraz ubezpieczenie lokalu. Stawki tych opłat są zazwyczaj wyższe niż w przypadku lokali mieszkalnych. Jak jednak wynika z doświadczeń doradców Lion's House, powszechna jest praktyka obciążania przynajmniej częścią tych kosztów najemcy. Dzięki odpowiednim zapisom w umowie najmu ciężar ekonomiczny opłat podnosi najemca.

Porównaj ceny wynajmu bezpośrednio z nowych ogłoszeń:

Lokale usługowe do wynajęcia z Całej Polski

Mieszkania do wynajęcia z Całej Polski