Więcej za mniej, czyli ceny nieruchomości i nasze dochody

Średnie ceny mieszkań spadają w większości miast w kraju. Zwykle za m2 trzeba zapłacić od kilku do kilkunastu procent mniej niż pięć lat temu. Porównanie cen publikowanych w raportach AMRON i przeciętnego wynagrodzenia pokazuje jednak, że za średnie wynagrodzenie kupić można znacznie więcej.

Wyższe płace, niższe ceny

W niektórych miastach powierzchnia, na jaką musi przez miesiąc pracować przeciętnie zarabiająca osoba zwiększyła się nawet o 40 proc. W innych o jedną trzecią lub jedną czwartą. W liczbach bezwzględnych to niedużo, bo zaledwie 0,1 m2, jednak w praktyce oznacza to, że na mieszkanie pracować trzeba znacznie krócej. Ile konkretnie?

W Warszawie odkładać trzeba półtora roku, w Gdańsku dwa lata, a w Krakowie nawet dwa i pół roku krócej. Oczywiście, przy założeniu, że wszystkie zarobione pieniądze będą oszczędzane. W sumie przeciętnie zarabiający Polak musiałby odkładać w taki sposób przez sześć - siedem lat.

Rata nawet do połowy

Uwzględnienie zmian wysokości wynagrodzeń pozwala tworzyć także inne wskaźniki. Jednym z nich jest Indeks Obciążenia Hipotecznego, który buduje Dom Kredytowy Notus. W skrócie, chodzi o to, żeby pokazać, jak dużą część przeciętnego dochodu musi przeznaczyć rodzina na spłatę kredytu hipotecznego.

W trzecim kwartale 2011 roku jego wartość była wyższa niż trzy miesiące wcześniej i sięgnęła 38,6 proc. W kolejnych miesiącach wartość indeksu była jeszcze wyższa. Tyle tylko, że w przeszłości IOH miał znacznie wyższe wartości. Rok temu w Warszawie trzeba było wydać na obsługę zadłużenia hipotecznego 40 proc. zarobków. W marcu 2011 r. aż o 5 pp mniej.

Ponieważ IOH bierze pod uwagę nie tylko zarobki, ale i ceny nieruchomości, pozwala zidentyfikować te miasta, w których kupno mieszkania jest stosunkowo najłatwiejsze. W Polsce są to Katowice, gdzie rata sięga 30 proc. dochodu. Najdrożej jest w Krakowie, gdzie spłaty pochłaniają przeciętnie prawie połowę wynagrodzenia.

Dobrze już było

Wielu ekonomistów uważa, że właśnie porównując ceny nieruchomości do zarobków określić można czy rynek jest przewartościowany czy niedowartościowany. A więc, czy jest drogo, czy tanio. W Polsce widać wyraźny wzrost dostępności mieszkań w porównaniu z okresem boomu lat 2006-2007.

W opublikowanej niedawno analizie Narodowy Bank Polski prezentuje dane, z których wynika, że jeszcze w roku 2004 za przeciętną pensję można było w największych miastach kupić około m2 mieszkania. Gwałtowny spadek tego wskaźnika nastąpił w latach 2006-2007, kiedy dostępność mieszkań zmniejszyła się o połowę. Chociaż wynagrodzenia rosły, na kupno nieruchomości trzeba było odkładać znacznie dłużej.

Po wybuchu kryzysu można zaobserwować proces odwrotny, jednak znacznie bardziej rozłożony w czasie. A dostępność mieszkań jest ciągle dużo niższa niż w latach 2004-2005.

Jak rozpoznać bańkę?

Warto porównać także wskaźnik dostępności mieszkań w Polsce i w innych krajach. W Stanach Zjednoczonych, w latach 1985-2000 przeciętny dom kosztował około trzy razy tyle, ile wynosiły średnie zarobki (dane firmy Zillow). Później rozdęta bańka na rynku nieruchomości sprawiła, że ceny domów wzrosły do bardzo wysokich poziomów. Na kupno Amerykanin musiał w tym czasie pracować pięć, a w niektórych miastach nawet więcej lat.

Gdyby stosować standardy amerykańskie, moglibyśmy mówić o sporym przewartościowaniu cen nieruchomości w Polsce. Sześć lat, których potrzeba na zarobienie na mieszkanie to wartość zbliżona do tej, którą notowano za oceanem w czasie największego rozrostu bańki na rynku nieruchomości. Tyle, że USA to zupełnie inny rynek. Jak jest w Europie?

Tam, gdzie ceny rosły najszybciej

Z danych opublikowanych przez DB Research, instytut badawczy Deutche Banku, wynika, że udział rat kredytu hipotecznego w przeciętnym wynagrodzeniu nie przekracza 40 proc. i utrzymuje się na tym poziomie od piętnastu lat. Tyle, że to dane dla całej strefy euro. W poszczególnych krajach jest inaczej.

Renomowany tygodnik The Economist publikuje w swoim wydaniu internetowym wykresy zmian cen nieruchomości w ostatnich latach w różnych krajach świata. Można się z nich dowiedzieć, że - w porównaniu z zarobkami - mieszkania drożały najszybciej w okresie przedkryzysowym w Wielkiej Brytanii i Hiszpanii.

Do góry i z powrotem

W Zjednoczonym Królestwie w 2007 roku trzeba było na kupno własnego M pracować prawie dwa razy dłużej niż na początku ubiegłej dekady. W Hiszpanii - o połowę dłużej. Podobnie było w Irlandii. Po wybuchu kryzysu ceny w tych krajach spadły, co przełożyło się na wzrost dostępności mieszkań. Obecnie na kupno nieruchomości w Irlandii trzeba pracować tyle samo, ile piętnaście lat temu (oczywiście, wskaźnik nie bierze pod uwagę kwestii takich, jak bezrobocie).

Także we Francji, Belgii i Włoszech ceny mieszkań wzrosły stosunkowo dużo w porównaniu do zarobków. W krajach tych nie było też załamania rynku takiego, jak w Irlandii czy Hiszpanii. W związku z tym dzisiaj trzeba tam pracować o połowę dłużej, żeby uskładać na mieszkanie. Co istotne, nigdy wcześniej nie miał miejsca tak duży wzrost niedostępności mieszkań.

W Niemczech taniej i taniej

Przykładem kraju, gdzie sytuacja jest zupełnie inna mogą być Niemcy. Tam nieruchomości relatywnie tanieją. I to od ponad dwudziestu lat. Dzisiaj Niemiec musi pracować o jedną piątą mniej niż w 1992 roku, żeby kupić sobie na własność przeciętne mieszkanie. Ile konkretnie?

W przypadku najdroższego za Odrą Monachium m2 kosztuje 3,4 tys. euro. Za średnie wynagrodzenie można więc tam kupić około 0,8 m2 nieruchomości. O jedną trzecią więcej niż w najdroższej w Polsce Warszawie.

Stwierdzenia o tym, że mieszkania tanieją lub drożeją nie zawsze oddają pełny obraz sytuacji. Dlatego warto porównywać ceny z innymi wskaźnikami. I dopiero wtedy zastanawiać się, czy jest tanio, czy drogo.

Nowe oferty z rynku nieruchomości:

Sprzedaż Mieszkań

Sprzedaż Domów

Sprzedaż Działek