Deweloper i klient - jak jest w Europie?

Kiedy w 2006 r. z okazji 35 rocznicy uchwalenia tzw. prawa Breyne, chroniącego prawa nabywców lokali w budowie, przeprowadzono w Belgii ankietę, okazało się, że wielu klientów wciąż ma problemy z deweloperami. Mimo, że ustawa wymaga załączania do umowy precyzyjnych projektów i opisu nieruchomości, czterech na dziesięciu kupujących nie wiedziało, jaki dokładnie będzie końcowy efekt. Co piąty spotkał się z próbą obejścia prawa przez oferującego mieszkania dewelopera. A w połowie przypadków doszło do opóźnienia oddania budynku (w 25 proc. - o więcej niż 6 miesięcy).

Gwarancja dziesięcioletnia i inne obowiązki

Prawo Breyne to jeden z przykładów tego, jak kraje europejskie próbują chronić prawa klientów kupujących mieszkania od deweloperów. Ustawa dość precyzyjnie określa, jakie są obowiązki sprzedającego. Zobowiązuje dewelopera do utrzymania terminów i ceny sprzedaży. Nakłada obowiązek udzielenia gwarancji (do 10 lat) i opisuje proces odbioru mieszkania (składa się z dwóch etapów, drugi następuje rok po ukończeniu budynku).

Trudno mówić o jednolitych przepisach obowiązujących w większości krajów europejskich. Dyrektywy unijne chroniące prawa konsumentów odnoszą się do kwestii kupna mieszkania w dość ogólnym zakresie. Państwa rozwiązują te problemy samodzielnie.

Na jednym krańcu skali są kraje takie jak Wielka Brytania (gdzie są duże różnice między Anglią i Szkocją) czy Holandia, na drugim - Francja albo Belgia. W tych pierwszych ciężar odpowiedzialności spoczywa na organizacjach branżowych, w tych drugich na uchwalanym przez parlamenty prawie.

Holandia i Wielka Brytania - samoregulacja

W Holandii gwarancji na budowane domy udziela specjalnie do tego celu powołana w 1975 roku instytucja - GIW (Garantie Instituut Woningbouw). Kiedy w trakcie obowiązywania umowy coś pójdzie nie tak, wkraczają eksperci organizacji. GIW udziela też gwarancji finansowej, która zostaje uruchomiona w przypadku pojawienia się wad lub niewypłacalności dewelopera. Objęte są nimi jednak tylko te umowy, które zostały podpisane przez firmy będące członkami organizacji.

W Wielkiej Brytanii podobną rolę odgrywa National House-Building Council. Powołana do życia w latach sześćdziesiątych XX w. zrzesza przedsiębiorców działających w branży budowlanej i deweloperskiej. Od końca lat siedemdziesiątych ponad 90 proc. nowych mieszkań budowanych jest przez członków izby. NHBC udziela gwarancji jakości budowanych domów. Problem w tym, że nie zawsze działania przedsiębiorców są zgodne z oczekiwaniami klientów.

W 2010 roku BBC wyemitowało program, w którym pokazano, jak deweloperzy obchodzą przepisy narzucane przez izbę. W niektórych przypadkach koszty, które musieli ponieść nabywcy sięgały 200 tys. funtów.

Francja - zasady zobowiązują

O ile w Wielkiej Brytanii gwarancja obejmuje jedynie usterki lub wady budowanych nieruchomości, w krajach Europy kontynentalnej ochronie podlegają też finanse klientów. Szczególnie ścisłe regulacje obowiązują we Francji.

Nad Sekwaną obowiązują dwie umowy. Po zawarciu pierwszej na własność klienta przechodzi grunt, na którym ma powstać nieruchomość i już istniejące części budynku. W miarę postępu prac własność kupującego jest rozszerzana na powstające fragmenty nieruchomości. Płatności dokonywane są w miarę postępu prac budowlanych.

Zgodnie z prawem, umowy wstępne muszą we Francji zawierać gwarancje ukończenia budynku i zwrotu pieniędzy, gdyby tak się nie stało. Tak jak w Belgii, wymagana prawem gwarancja jakości obowiązuje przez 10 lat (w przypadku poważnych wad budowlanych).

Co więcej, taką wstępną umowę można wypowiedzieć w ciągu siedmiu dni od jej podpisania (w Holandii okres ten to trzy dni). Zaliczka nie może być wyższa niż 5 proc. wartości nieruchomości (także inne kraje określają maksymalną wysokość zaliczek, np. w Belgii jest to 5 proc., w Holandii - 10 proc.).

Fiński przypadek szczególny

Jeszcze inaczej swoje problemy z deweloperami rozwiązuje Finlandia. Tam deweloper, który chce zbudować mieszkania na sprzedaż, zakłada osobną spółkę budowlaną. Jej udziałowcami zostają przyszli klienci. Wykupując udziały, dostarczają pieniędzy na kontynuowanie budowy. Deweloper zakładający spółkę przedstawia udziałowcom wszystkie dokumenty, tak aby klienci mieli wgląd w jego sytuację finansową. W przypadku potknięcia dewelopera, udziałowcy spółki mają pierwszeństwo w roszczeniach.

Także odbiór budynku zorganizowany jest w Finlandii w sposób specyficzny. W ciągu 12-15 miesięcy od zakończenia budowy przeprowadzana jest inspekcja, w czasie której spisywana jest lista defektów, wad i usterek. Muszą zostać usunięte na koszt budującego. Tylko te, które nie zostaną wówczas wykryte objęte są późniejszą, dziesięcioletnią gwarancją.

Austria i Niemcy - rachunek powierniczy

Austriacy stworzyli prawo, które nakazuje udzielać trzyletniej gwarancji także na materiały, z których wykonano budynek. Nad Dunajem wykorzystywany jest także rachunek powierniczy (a więc rozwiązanie, które ma obowiązywać w Polsce). Kupujący przelewa tam pieniądze, które wypłacane są deweloperowi w miarę postępu prac. Podobnie jest w Niemczech, gdzie interesy kupującego zabezpieczone są dodatkowo wpisami w księdze wieczystej.

Warto dodać, że w Danii i Szwecji prawo nie dopuszcza sprzedaży domów lub mieszkań w budowie.

Tak jak w Belgii, w większości krajów europejskich prawo nakazuje włączenie do umowy dokładnego opisu budowanej nieruchomości. Często deweloper musi dołączyć także plany. Jak jednak pokazuje przypadek belgijski, całkowicie wyeliminować ryzyka się nie da.

Zobacz również:

Nowe mieszkania z całej Polski