Jak wykupić mieszkanie od gminy

Nasz dwudniowy cykl zaczynamy od wykupu mieszkań należących do gmin. W tym przypadku zasady sprzedaży reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami (ujednolicony tekst tej ustawy można znaleźć na stronie internetowej Sejmu: www.isap.sejm.gov.pl ).

Uwaga! Ustawa pozostawia właścicielom czynszówek swobodę w tej kwestii. Oznacza to, że gmina może, ale nie musi sprzedać swoich mieszkań najemcom. Gdy sama podejmie taką decyzję, poinformuje ich na piśmie, że mają prawo pierwszeństwa wykupu lokalu, który zajmują. Cenę ustala rzeczoznawca majątkowy. Dla najemców zainteresowanych wykupem swojego mieszkania kluczowe znaczenie ma wysokość bonifikaty. Ustala ją rada gminy. Oczywiście może ona, ale nie musi udzielić bonifikaty. Jej wysokości nie reguluje bowiem żadna ustawa. Może wynosić 1 proc. albo 98 proc. - wszystko w rękach radnych. Niektóre samorządy wyprzedają mieszkania nawet za kilka procent ich wartości rynkowej. Wystarczy kilka tysięcy złotych i lokator jest już właścicielem.

Od czego zależy wysokość ulgi

Np. od wieku budynku, od długości stażu lokatorskiego bądź od tego, czy lokator płaci jednorazowo, czy w ratach (spłata może być rozłożona nawet na 10 lat). I jeszcze jeden ważny szczegół - bonifikata obejmuje nie tylko mieszkanie, ale także udział w nieruchomości wspólnej (np. klatce schodowej i piwnicy) oraz udział w gruncie pod budynkiem. Trzeba też mieć na uwadze, że bonifikaty nie będą obowiązywały zawsze. Samorządy mogą przecież zmienić decyzję w tej sprawie. Niektóre gminy wycofały się ze sprzedaży mieszkań na superatrakcyjnych zasadach. Najemcy mogą więc wykupić lokal tylko po jego cenie rynkowej. W przypadku gdy lokatora nie stać na wykup mieszkania, a mimo to gmina chce je sprzedać, musi mu ona zapewnić mieszkanie zamienne w tej samej miejscowości z nie gorszym wyposażeniem technicznym (jest o tym mowa w art. 21 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). Niestety, takie mieszkanie może być mniejsze. Jeśli lokator jest sam, a miał trzy pokoje, gmina może go przesiedlić do kawalerki, w której pokój musi mieć co najmniej 20 m kw. W przypadku rodzin powierzchnia pokoi nie może być mniejsza niż 10 m kw. na osobę.

Jak nie stracić ulgi...

Wykupując od gminy mieszkanie z bonifikatą, trzeba uważać, żeby jej nie stracić. Stanie się tak, jeśli nowy właściciel sprzeda mieszkanie lub zmieni jego przeznaczenie (np. założy w nim biuro) przed upływem pięciu lat od dnia nabycia. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami trzeba wówczas oddać ulgę, i to powiększoną o wskaźnik inflacji. Pięcioletni zakaz sprzedaży obejmuje też bliskich właściciela lokalu (m.in. małżonków, rodziców, dzieci, wnuki, rodzeństwo). Jeżeli przekażemy im mieszkanie, a oni szybko je sprzedadzą, to i tak bonifikatę trzeba będzie zwrócić. Od tej zasady są jednak wyjątki. Np. jeżeli właściciel zamieni mieszkanie lub sprzeda je i za wszystkie otrzymane pieniądze kupi w ciągu roku inny lokal lub dom. Trzeba jednak pamiętać o tym, by w koszty nabycia nowego mieszkania nie wrzucić ewentualnej prowizji pośrednika. Urzędnicy mogą bowiem wówczas zażądać zwrotu całej bonifikaty.

...i nie zapłacić podatku

Ze sprzedażą wykupionego mieszkania nie warto się spieszyć także z innego powodu - fiskus może wyciągnąć rękę po swoją dolę. Wiele osób planujących sprzedaż nieruchomości nie zdaje sobie sprawy, że taka transakcja wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Wynika to z art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na szczęście ustawa przewiduje zwolnienie podatkowe zwane ulgą pięcioletnią. Fiskus nie dostanie nic, jeśli sprzedaż nieruchomości nastąpi po pięciu latach od jej nabycia, licząc od końca roku, w którym to nabycie nastąpiło. Innymi słowy, jeśli ktoś wykupił swoje mieszkanie przed końcem 2006 r., to może je teraz sprzedać bez podatku. I spać spokojnie. Podatku nie zapłaci także ten, kto w ciągu dwóch lat od sprzedaży mieszkania wyda wszystkie pieniądze uzyskane z tej transakcji na zakup innego bądź budowę domu. Taki zamiar trzeba jednak zgłosić w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od sprzedaży mieszkania.

Zalety i wady wykupu

Rozważając wykup mieszkania, trzeba liczyć się ze zmianami w prawie, które dotyczy zarówno lokatorów, jak i właścicieli mieszkań. Takie zmiany zapowiedział rząd w przyjętej w listopadzie 2010 r. strategii mieszkaniowej na najbliższe dziesięć lat. Jeśli ktoś chce pozostawić swój lokal dzieciom lub wnukom, powinien pospieszyć się z wykupem. Rząd będzie bowiem chciał pozbawić najbliższych zmarłych najemców prawa do "dziedziczenia" ich mieszkań. Gmina będzie mogła wskazać małżonkowi lub dziecku inny - np. mniejszy - lokal.

Jednocześnie istnieje duże ryzyko, że zostając właścicielem mieszkania, utracimy prawo do dodatku mieszkaniowego, który gminy wypłacają rodzinom o niskich dochodach. Wspomniana strategia rządu zakłada, że tylko przez trzy lata od momentu wejścia w życie ustawy właściciele mieszkań i domów będą mogli wystąpić do gminy o taki dodatek. Przy czym tego typu pomoc byłaby co rok zmniejszana o jedną czwartą.

Z myślą o starszych osobach, które mogą mieć problem z utrzymaniem mieszkania, Ministerstwo Finansów przygotowuje ustawę o tzw. odwróconej hipotece. Umożliwi ona emerytom sięgnięcie po kredyt, którego za życia nie będą musieli spłacać. Po śmierci właściciela jego spadkobiercy będą mogli spłacić ten kredyt, aby zachować prawo do nieruchomości. Jeśli z tej możliwości nie skorzystają, przejmie ją bank.

Co miasto, to inne zasady

Warszawa. Od stycznia obowiązują nowe, mniej korzystne dla lokatorów zasady. Radni zdecydowali, że nie będą sprzedawane mieszkania w budynkach w stu procentach należących do miasta (tzw. setki miejskie). Innymi słowy, w kamienicy lub w bloku, w którym dotąd nikt nie wykupił mieszkania, lokatorzy już nie mają tej możliwości, bo takie budynki miasto chce mieć tylko dla siebie.

Mieszkania nie wykupią też lokatorzy najbiedniejsi, którym gmina pomaga finansowo m.in.

- w okresie pięciu lat przed przeznaczeniem mieszkania do sprzedaży otrzymywali dodatek mieszkaniowy;

- mieli obniżkę czynszu z powodu niskich dochodów;

- skorzystali z umorzenia długu czynszowego albo wciąż są zadłużeni;

- otrzymywali zasiłek stały lub okresowy;

- nie płacili czynszu przez co najmniej pół roku.

1 2 3  następne »