Wyszukiwarka nieruchomości

Ceny mieszkań mogłyby spaść. Teoretycznie

Rozmawiał Marek Wielgo
23.07.2006
A A A
Zachodni inwestorzy zachowują się, jakby odkryli w Polsce kopalnię diamentów. Kupują mieszkania i święcie wierzą, że ich ceny będą rosnąć - mówi Kazimierz Kirejczyk
Zobacz także:

Zanim sprzedasz mieszkanie

Koszty przeniesienia własności nieruchomości

Łatwo uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania

Marek Wielgo: Wielu Polaków z przerażeniem patrzy na galopadę cen mieszkań. Jak długo ona jeszcze potrwa?

Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy REAS Konsulting (firmy doradczej specjalizującej się w budownictwie mieszkaniowym): Obawiam się, że ceny mieszkań będą rosły jeszcze przez co najmniej kilka lat, choć mam nadzieję, że nie tak gwałtownie jak obecnie.

Ale przecież ostatnio ceny mieszkań rosną o wiele szybciej niż nasze dochody. To musi spowodować spadek popytu na nie. W efekcie ceny powinny zastopować...

- To prawda, że maleje zdolność nabywcza Polaków. Jednak równocześnie do Polski napływa coraz więcej kapitału spekulacyjnego, który trafia na nasz rynek mieszkaniowy. Czy nam się to podoba, czy nie, Polska jest częścią globalnego rynku kapitałowego i przepływu informacji. Zachodni inwestorzy, mając w pamięci doświadczenia z własnych krajów, w ogóle nie biorą pod uwagę innego scenariusza niż wzrost cen mieszkań w Warszawie i kilku innych największych aglomeracjach.

To zaczyna przypominać gorączkę złota...

- Tak. Zachodni inwestorzy zachowują się, jakby odkryli w Polsce kopalnię diamentów. Trzy tygodnie temu spotkałem się z inwestorem z Buenos Aires, który o Polsce nie wie nic, ale przyjechał do Warszawy, bo jakiś doradca podpowiedział mu, że teraz opłaca się tu kupować mieszkania. Następnego dnia rozmawiałem z przedstawicielem funduszu inwestycyjnego, który zarządza 50 mld dol. Co ciekawe, ta globalna wiara w to, że opłaca się u nas kupować mieszkania, udziela się coraz większej grupie naszych rodaków. Niedawno mój kolega postanowił zainwestować w niewielkie mieszkanie. Udał się po kredyt do jednej z firm brokerskich. Doradca kredytowy przekonywał go, żeby zamiast jednego od razu kupił trzy mieszkania, i że kredyty uda się mu załatwić w trzech różnych bankach, tak aby o sobie nawzajem nie wiedziały.

Kolega kupił?

- Nie.

Jeśli ma się duże pieniądze lub zdolność kredytową, można zrobić świetny interes, kupując mieszkania we wczesnej fazie inwestycji, kiedy są najtańsze, a następnie, gdy są już gotowe, sprzedać je z zyskiem. Tacy spekulanci mogą więc być wdzięczni rządowi za szykowane przezeń zmiany w opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości?

- Trudno powiedzieć, ilu z tych, którzy inwestują w mieszkania, sprzeda je zaraz po zakończeniu budowy. Cudzoziemcy traktują je raczej jako inwestycję długoterminową. Jest jednak faktem, że wielu inwestorom może być bardzo na rękę zastąpienie 10-procentowego podatku od przychodów ze sprzedaży mieszkania 19-procentowym od zysku. Paradoksalnie to rozwiązanie uderzy w tych, którzy będą chcieli poprawić swoje warunki mieszkaniowe. W myśl obecnych przepisów nie płaci podatku ten, kto sprzeda mieszkanie po co najmniej pięciu latach od zakupu albo gdy pieniądze ze sprzedaży mieszkania przeznaczy na zakup innego.

Z ust polityków koalicji rządowej można usłyszeć opinie, że wzrost cen jest efektem jakiejś zmowy deweloperów. Czy wie Pan coś na ten temat?

- Tylko ktoś, kto zupełnie nie zna rynku, mógłby wpaść na taki pomysł. W samej Warszawie działa już ok. 170 firm deweloperskich, a nie ma tygodnia, żeby nie pojawiła się kolejna. Czy w takich warunkach można stworzyć kartel? Oczywiście, że nie. Ceny rosną dlatego, że popyt przewyższa podaż, a rynek opanowuje histeryczna obawa przed dalszym wzrostem cen.

Jednak przyzna Pan, że deweloperzy przeżywają okres prosperity...

- Tym, którzy mają gotowe projekty i lepsze "dojścia" do terenów, z pewnością powodzi się bardzo dobrze. Z dużego popytu na mieszkania cieszą się jednak także właściciele gruntów i pośrednicy. A pośrednio korzystają wszyscy ci, którzy już mają mieszkania, bo wartość ich majątku wzrasta.

A kto traci?

- Oczywiście ci, którzy chcieliby mieć własne mieszkanie. Jeśli ceny rosną, coraz trudniej im jest je kupić. Obecna sytuacja uderza przede wszystkim w młodych ludzi, zwłaszcza w tych, którzy jeszcze się nie mają dobrej pracy. Już dziś mieszkania w Polsce są nieproporcjonalnie drogie. W dalszej perspektywie grozi to stratą dla nas wszystkich, ceny wzrosną do takiego pułapu, że rynek, zamiast się poszerzać, zacznie się kurczyć. Przeciętnego młodego Polaka nie będzie stać na mieszkanie tam, gdzie ma pracę. Będzie więc zmuszony albo je wynajmować, albo... wyjedzie do Londynu. Zdecydowanie lepiej jest, kiedy rynek rozwija się w sposób równomierny, nie gwałtownymi skokami oddzielonymi fazami kryzysu czy zastoju.

Na forum internetowym "Gazety" można przeczytać opinie osób uważających się za fachowców, że ta bańka cenowa wkrótce pęknie. Podobno już spadają ceny nieruchomości w Stanach Zjednoczonych. Może nie warto poddawać się histerii i spokojnie poczekać, aż ceny mieszkań spadną także w Polsce?

- Polska to nie Stany Zjednoczone czy stare kraje UE. Tamtejsze rynki są płynne i elastyczne, zaś gospodarki ustabilizowane. Jeśli wskutek nadmiernego wzrostu cen nieruchomości spada popyt na nie, spada też tempo ich sprzedaży, potem rentowność, a w konsekwencji - ceny gruntów. U nas właściciele gruntów nie mają żadnej motywacji, by obniżać ceny. Bo skoro nie ma podatku katastralnego, opłaca się "zamrozić" grunty i poczekać na lepsze czasy. Musiałoby dojść do skumulowania się kilku czynników. Wyobraźmy sobie, że gwałtownie wzrasta podaż gruntów i dzięki temu firmy deweloperskie budują trzy, cztery razy więcej mieszkań niż obecnie. Jednak wskutek wstrząsu na rynku finansowym popyt na mieszkania wyraźnie siada. I w tym momencie na rynku pojawiają się tysiące niemal gotowych mieszkań, które chcą sprzedać inwestorzy kapitałowi. Taki scenariusz teoretycznie jest możliwy. Jednak w praktyce mało prawdopodobny.

Nawet gdyby rząd i parlament zajęły się wreszcie ustawami o zagospodarowaniu przestrzennym i prawem budowlanym, które mają wpływ na podaż mieszkań, to proces legislacyjny potrwa około roku. Poza tym w budownictwie mieszkaniowym długo czeka się na efekty. Pierwsze będą więc widoczne za blisko cztery lata. W tym czasie podaż mieszkań będzie się więc zwiększała wolno. Wprawdzie może nastąpić pewne wyhamowanie tempa wzrostu popytu wewnętrznego, ale najprawdopodobniej zrekompensuje go wzrost popytu ze strony inwestorów zagranicznych. Nie można też zapominać o trwającym procesie ogólnego wzrostu cen dóbr i dochodów w Polsce na skutek gonienia krajów starej Unii. Tak więc w najbliższym czasie na spadek cen bym nie liczył.

PYTANIE Czy myślisz, że mieszkania mimo wszystko będą tańsze?

 tak, stanieją
 tańsze już nie będą
 nie wiem