Wyszukiwarka nieruchomości

Gazeta.pl > Nieruchomości >  Wiadomości

Jak rozliczyć się z fiskusem, gdy wynajmujesz mieszkanie

Piotr Miączyński
09.01.2008
A A A Drukuj
Wynajmujesz mieszkanie? Do 21 stycznia musisz zdecydować, jakie zasady opodatkowania wybrać na ten rok. Pamiętaj - zmienił się limit ryczałtu
Chcesz kupić mieszkanie lub dom? Przeszukaj nasze oferty

Chcesz sprzedać mieszkanie? Dodaj ogłoszenie w naszym serwisie



Ubiegły rok był niezwykle dobry dla właścicieli mieszkań, którzy zdecydowali się na wynajem. Ceny w całym kraju wzrosły o jedną czwartą - dane Szybko.pl i firmy Expander. W styczniu 2007 czynsz za kawalerkę we Wrocławiu wynosił 1029 zł. W grudniu już 1220 zł. Dużo więcej trzeba też płacić w Gdańsku (rok temu 906 zł, teraz 1380 zł) czy Warszawie - wzrost z 1135 zł do 1350 zł. Podwyżki wyglądają dla oka tym bardziej atrakcyjnie, im mieszkanie jest większe. Cztery pokoje w stolicy dziś to koszt 3800 zł. 12 miesięcy temu - o pół tysiąca mniej.

Bieżący rok zapowiada się spokojniej. Wzrosty mają sięgać tylko 10-15 proc. Jak twierdzą analitycy, na wysokość czynszów wpływać ma sytuacja na rynku sprzedaży. - Jeśli Polacy nadal będą się wstrzymywali z kupnem mieszkania w nadziei na obniżenie cen, koszty wynajmu w związku ze zwiększonym popytem będą rosnąć jeszcze bardziej. Wzrost cen wynajmu będzie prawdopodobnie także powiązany z pojawianiem się na rynku gotowych już, nowych mieszkań, których standard wykończenia jest zazwyczaj bardzo dobry, a co za tym idzie, również koszt wynajmu takiego mieszkania jest odpowiednio wyższy niż mieszkania w bloku pamiętającym czasy PRL - prognozują analitycy.

W jakim stopniu badania Expandera i Szybko.pl oddają rzeczywistą sytuację na rynku - tego nie wie nikt. Pośrednicy oceniają, że większość rynku najmu nadal tkwi w szarej strefie. Trend wzrostowy - czytaj: wyższe czynsze - jest jednak widoczny. A większe zyski to również większe podatki. Jak płacić mniej?

Czemu trzeba płacić? W wersji krótszej, bo płacenie podatków to obywatelski obowiązek. Osób, których nie przekonuje takie wytłumaczenie, do płacenia daniny fiskusowi może "zachęcić" grożąca kara. Jeśli urząd skarbowy dowie się o czerpaniu dochodów z lokalu bez jego wiedzy, naliczy podatek w wysokości 75 proc.

Płacić, ale jak?

Podatek od wynajmu możesz płacić ryczałtem albo na zasadach ogólnych. Na zasadach ogólnych podatek liczysz od dochodu. Ryczałt - od przychodu. Przychód to - mocno upraszczając - to, co dostajesz od najemcy. Dochód - przychód minus koszty, które poniosłeś.

Dokonany przez podatnika wybór formy opodatkowania obowiązuje przez cały rok podatkowy. Nie ma możliwości jej zmiany w trakcie roku podatkowego. Więcej na ten temat niżej.

Chcę się rozliczać na zasadach ogólnych

Dochód z wynajęcia mieszkania podlega opodatkowaniu według skali podatkowej 19, 30, 40 proc. Rozlicza się go razem z innymi dochodami uzyskanymi w trakcie roku podatkowego, np. z pensją.

Kiedy płacisz podatek? Wpłacanie zaliczek z tytułu najmu w urzędzie skarbowym rozpoczynasz w miesiącu, w którym dochód przekroczył 3089 zł (tzw. dochód niepowodujący obowiązku zapłaty podatku). Ile wynosi zaliczka? To zależy, w jakiej grupie podatkowej sytuują cię dochody z najmu. Jeśli w pierwszej, płacisz 19 proc., jeśli w drugiej - 30 proc. itd.

Dochody uzyskane w bieżącym roku z wynajęcia domu bądź mieszkania musisz ostatecznie rozliczyć do 30 kwietnia następnego roku w zwykłym rocznym zeznaniu podatkowym PIT-36. Wtedy też okaże się, czy musisz coś fiskusowi dopłacić, czy nie. Podatek wpłacasz zaliczkowo do 20. dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni - np. zaliczkę od dochodu wrześniowego zapłacisz do 20 października.

Przykład. Wynajmujesz mieszkanie za 4 tys. zł. Przekraczasz 3089 zł, więc podatek płacisz od razu. Twoje koszty to 400 zł. Dochód wynosi 3,6 tys. zł. Podatek - 684 zł.

Chcę się rozliczać ryczałtem

Ryczałt płaci się od przychodu w wysokości 8,5 oraz 20 proc. Jeśli twoje przychody z tytułu najmu nie przekroczą w ciągu tego roku kwoty stanowiącej równowartość 4 tys. euro, czyli w tym roku 15 072 zł (w 2007 było to 15 934 zł), płacisz 8,5 proc. Jeśli przekroczą, od każdej następnej złotówki przychodu płacisz 20 proc. (ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Jeśli decydujesz się na ryczałt, musisz o tym poinformować swój urząd skarbowy pisemnie. Masz na to czas do 20 stycznia roku podatkowego (jeśli chcesz zmienić formę opodatkowania z zasad ogólnych na ryczałt) albo do dnia poprzedzającego wynajęcie lokalu (ale nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu).

Piszesz np. tak: na podstawie art. 9 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (DzU nr 144, poz. 930 z późn. zm.) oświadczam, że jako osoba fizyczna osiągająca przychody z tytułu umowy najmu, w roku podatkowym .............. wybieram opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Pismo z tytułem oświadczenie o wyborze ryczałtu dla opodatkowania najmu adresujesz do naczelnika urzędu skarbowego, podajesz dodatkowo swój PESEL, NIP, adres zamieszkania i na wszelki wypadek telefon.

Wzór podobnego pisma znajdziesz na pewno w urzędzie skarbowym.

UWAGA! W tym roku 20 stycznia to niedziela. Deklarację możesz więc złożyć do poniedziałku 21 stycznia.

Ryczałt wpłacasz do "20. dnia miesiąca następującego po danym miesiącu"; czyli za styczeń do 20 lutego. Możesz też rozliczać się kwartalnie "do dnia 20. następnego miesiąca po upływie kwartału". Najem wpisujesz w PIT-28 (plus załącznik PIT-28A) do 31 stycznia. Nie składasz żadnych deklaracji miesięcznych.

Ryczał i podatek plusy i minusy

Zasady ogólne

Plusy: Rozliczając się na zasadach ogólnych, od przychodu z najmu odejmujesz koszty uzyskania przychodu. Odliczyć możesz np. opłaty za mieszkanie (jeśli w umowie najmu jest zapisane, że to ty będziesz płacił), ubezpieczenie (jeśli jest zapisane w umowie najmu, że lokator wymaga od ciebie ubezpieczenia lokalu), prowizję pośrednika, amortyzację, czyli zużycie mieszkania itp.

Minusy: jest dużo grzebania w papierach - trzeba gromadzić faktury, rachunki i inne dowody potwierdzające fakt poniesienia konkretnych wydatków w celu osiągnięcia przychodów z najmu. Ale UWAGA! Od 1 stycznia 2007 roku nie ma obowiązku składania miesięcznych deklaracji PIT-5. Nie ma też obowiązku prowadzenia księgi przychodów i rozchodów.

Ryczałt

Plusy:

Przychodów z najmu nie łączy się z innymi dochodami, od których podatek opłacany jest na zasadach ogólnych.

Rozliczenia z urzędem skarbowym są proste.

Minusy:

Przy ustalaniu wysokości podatku ryczałtowego nie uwzględnia się kosztów uzyskania przychodu. UWAGA! Pamiętaj, żeby umowę najmu zawierać na piśmie, inaczej będziesz musiał prowadzić ewidencję przychodów.

Komu to się opłaca

Generalnie można przyjąć, że rozliczanie na zasadach ogólnych opłaca się osobom, które mają bardzo duże koszty wynajmu, oraz osobom, które na wynajmie zarabiają niewielkie kwoty. Ryczałt jest z kolei korzystny dla tych, którzy mają bardzo małe koszty wynajmu, oraz tych, którzy osiągając bardzo duże dochody z wynajmu, płacą 40-proc. podatek dochodowy na zasadach ogólnych.

UWAGA! Prowadzisz działalność gospodarczą? To pieniądze z najmu możesz rozliczać w ramach 19-proc. podatku liniowego (też można potrącać koszty). Zaliczki wpłaca się wtedy do 20. dnia każdego miesiąca (następującego po danym miesiącu). Stawka 19-proc. PIT-36L rozliczany do 30 kwietnia.

I na koniec dla małżeństw

Małżeństwa nie muszą rozliczać się oddzielnie z najmu. Może to robić po prostu tylko mąż albo tylko żona. Niezależnie od tego, ile razem mają mieszkań. Trzeba jednak w tym celu złożyć specjalne oświadczenie w skarbówce.

RADA. Przy ryczałcie - jeśli przychód będzie większy niż 15 072 zł - lepiej rozliczać go po połowie, czyli mąż korzysta z własnego limitu, a żona z własnego. Nie wpada się wtedy w 20-proc. stawkę podatkową.

O czym trzeba informować skarbówkę i kiedy

1. Jeśli już wynajmujesz mieszkanie, nie masz męża ani żony oraz dawno temu (np. w ubiegłym roku) wybrałeś formę opodatkowania - nie zgłaszasz teraz nic.

2. Jesteś w małżeństwie, między wami jest wspólnota majątkowa, wynajmujesz mieszkanie od dawna i nic nie chcesz zmienić w zasadach opodatkowania. Do 20 lutego składasz oświadczenie o opodatkowaniu całości osiągniętego dochodu przez jednego z małżonków (zasady ogólne) bądź do 21 stycznia (wyjątkowo w tym roku) oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków (ryczałt).

3. Osoby, które wynajmują od dawna mieszkanie, ale chcą zmienić zasady opodatkowania, składają oświadczenie do 21 stycznia. Jeśli małżeństwo chce, aby dochód rozliczał w całości jeden małżonek (zasady ogólne), zanosi do US oświadczenie do 20 lutego, cały przychód rozliczał jeden małżonek (ryczałt) - oświadczenie do 21 stycznia.

4. Płacisz ryczałt i chcesz zmienić cykl rozliczania z miesięcznego na kwartalny i na odwrót? Oświadczenie musisz napisać do 21 stycznia.

5. Podpiszesz umowę najmu po 21 stycznia? Jeśli chcesz płacić na zasadach ogólnych, nie składasz oświadczenia o wyborze formy opodatkowania, co jest jednoznaczne z tym, że nie korzystasz z ryczałtu. Wybierasz ryczałt? Składasz oświadczenie nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu.

Ważna zmiana dla osób, którym grozi VAT

Wynajmujesz lokal użytkowy? UWAGA! Do końca ubiegłego roku od podatku były zwolnione osoby, które za lokal dostawały mniej niż równowartość 10 tys. euro rocznie. Teraz ten limit się zmienia z euro na złotówki i rośnie do 50 tys. zł. Mąż i żona rozliczający się oddzielnie z najmu mają swój własny limit po 50 tys. na głowę.

Kilka rad dla właściciela, który chce wynająć

1. Zdecyduj, czy skorzystasz z usług agencji.

Zarówno dla właściciela, jak i potencjalnego najemcy niekorzystanie z pośrednictwa agencji ma sporo zalet. Nie zapłacisz jej prowizji ani nie zostaniesz oszukany, jeśli trafisz na nieuczciwą. Wreszcie nie jesteś uzależniony od bazy ofertowej agencji. Innymi słowy, najemca może znaleźć tani lokal, którego właściciele zrezygnowali z pośredników. Z kolei właściciel może próbować znaleźć bardziej zamożnego klienta niż osoby, które poleca agencja.

Ale to rozwiązanie ma też i wadę. Szukanie na własną rękę mieszkania czy chętnego, który by w nim zamieszkał, zajmuje więcej czasu.

Jak podpisać umowę z agencją? Musisz wybrać, czy będzie dla ciebie pracował jeden pośrednik, czy wielu. To zależy od typu umowy, który podpiszesz. Najpopularniejsza jest umowa otwarta, którą zawiera się z wieloma agencjami. Jeśli zaś zdecydujesz się na umowę na wyłączność, nie wolno ci będzie korzystać z usług innego agenta. Za skorzystanie z usług pośrednika będziesz musiał zapłacić prowizję. Zazwyczaj jest to równowartość jednego czynszu najmu.

2. Polskie prawo rozróżnia dwa rodzaje umów najmu - standardowy (regulowany przez restrykcyjną ustawę o ochronie praw lokatorów) oraz okazjonalny (stosuje się do niego głównie przepisy kodeksu cywilnego). Z tym drugim przypadkiem mamy do czynienia wówczas, gdy właściciel mieszkania przejściowo z niego nie korzysta, zaś żeby nie stało puste, wynajmuje je. Ustawa nie precyzuje przy tym słowa "przejściowo". Nie wiadomo więc, czy chodzi o miesiąc, czy dziesięć lat.

Przykład. Pan Czarek odziedziczył mieszkanie po rodzicach. Chciałby tam zamieszkać, ale wyjeżdża na studia za granicę. Może więc na czas wyjazdu wynająć swój lokal w ramach tzw. najmu okazjonalnego.

UWAGA! Na podstawie najmu okazjonalnego nie będą mogły wynajmować mieszkań osoby, które: mają kilka lokali (trudno obronić w takim przypadku tezę, że przejściowo z nich nie korzystają, a normalnie służą im do "zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych"; prowadzą działalność gospodarczą polegającą na wynajmie mieszkań.

3. Musisz mieć stuprocentową pewność, że osoba, która wynajmuje ci mieszkanie (ewentualnie chce w nim zamieszkać), jest tą, za którą się podaje.

Wynajmujący przyszłego najemcę powinien dokładnie spisać z dowodu (PESEL, NIP, miejsce stałego zameldowania). Dla pewności może go dodatkowo poprosić o wizytówkę z numerem telefonu, służbowego e-maila etc.

Z kolei najemca powinien sprawdzić, czy wszystkie dane, w tym PESEL oraz NIP, wpisane do aktu notarialnego własności lokalu są zgodne z tymi, które pokazuje w dowodzie wynajmujący. Można dzięki temu uniknąć niespodzianki, kiedy ktoś oferuje cudze mieszkanie kilku osobom, pobierając za każdym razem czynsz oraz kaucję.

4. Niezłym sposobem, który może zabezpieczyć właściciela przed kłopotami, jest kaucja. Jest to standardowo do trzech miesięcznych czynszów najmu. Zazwyczaj jednak wynosi jeden czynsz.

5. Przy podpisywaniu umowy powinien być sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania. Powinny być w nim wymienione rzeczy, które są w mieszkaniu. Czyli np. "telewizor marki Sony nr seryjny XXX, stan bardzo dobry". Po zakończeniu najmu właściciel razem z najemcą powinien sprawdzić, czy wymienione w protokole rzeczy nadal znajdują się w mieszkaniu i nie są uszkodzone.

6. Właściciel mieszkania powinien zastrzec w umowie, że na wszelkie przeróbki lokalu potrzebna jest jego zgoda. To pomoże zabezpieczyć właściciela przed sytuacją, gdy odbiera od najemcy mieszkanie, które niespodziewanie zmieniło kolor ścian oraz rozkład pomieszczeń, np. znikła ściana odgradzająca od siebie salon i sypialnię.

7. Strony umowy muszą bardzo precyzyjnie określić, kto płaci za co. Innymi słowy, jakie opłaty pokrywa właściciel, jakie najemca (np. czy najemca za prąd zwraca właścicielowi bądź wpłaca bezpośrednio na konto zakładu energetycznego).

8. Wynajmujący oczywiście może mieć dodatkowy komplet kluczy do mieszkania, jednak wtargnięcie tam pod nieobecność najemcy nie jest dozwolone. Po zakończeniu okresu najmu właściciel powinien na wszelki wypadek wymienić wkładkę w zamku.

9. Co robić, jeśli pojawią się problemy? Wypowiedzenie najmu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę. Do wypowiedzenia przy najmie okazjonalnym stosuje się przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli lokator: nie płaci czynszu przez trzy pełne okresy płatności (ale uwaga - właściciel najpierw musi go poprosić o pieniądze, dając mu jednocześnie miesięczny termin na uregulowanie należności, i ostrzec, że inaczej wypowie mu mieszkanie); pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem (np. w umowie najmu właściciel zaznaczył, że lokal jest mieszkalny, a lokator prowadzi w nim działalność gospodarczą); niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób "rażący" lub "uporczywy" przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali (np. rozbija szyby na klatce, niszczy windę, urządza alkoholowe libacje, które przeszkadzają sąsiadom); wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela (np. wyprowadził się do innego mieszkania, a twoje wynajął innej osobie bądź oddał swojej dziewczynie do "używania").

Uwaga! Właściciel może mieszkanie wypowiedzieć tylko na koniec miesiąca i z miesięcznym wyprzedzeniem.