Co się dzieje na rynku mieszkań?

Michał Macierzyński z serwisu Bankier.pl jest jednym z tych analityków, którzy prognozują radykalny spadek cen mieszkań. Według niego ich realna wartość, a więc także ze względu na inflację, może spaść nawet o 50 proc. Rzecz w tym, że ceny nie przystają do obecnych możliwości finansowych Polaków. W dodatku ich siłę nabywczą na rynku mieszkaniowym osłabił wzrost oprocentowania kredytów. Macierzyński zastrzega, że nie wszystkie mieszkania potanieją tak gwałtownie. - Powiedzmy, że w najgorszych lokalizacjach, w wieżowcach - mówi ten analityk.

Z taką prognozą nie zgadza się Bartłomiej Sosna, analityk rynku budowlanego firmy PMR. - W całym 2008 r. ceny transakcyjne obniżą się średnio o blisko 10 proc. Z uwagi na fakt wysokich cen gruntów, robocizny, materiałów budowlanych, a także rosnącej inflacji mało prawdopodobny jest jednak scenariusz gwałtownego spadku cen mieszkań sięgającego ponad 20 proc. - ocenia Sosna. - Obniżki takie mogą mieć miejsce jedynie przy sprzedaży pojedynczych lokali, np. o złym rozkładzie lub ostatnich w danej inwestycji - dodaje.

Chcesz kupić mieszkanie lub dom? Przeszukaj nasze oferty



O kilkuprocentowym spadku cen popularnych mieszkań w największych miastach w ciągu najbliższych dziesięciu miesięcy pisze też w najnowszym raporcie dyrektor zarządzający CEE Property Group Paweł Grząbka. "Sugerujemy selektywne poszukiwanie tzw. okazji. Szczególnie mieszkań kupionych inwestycyjnie w latach 2006-07., pod warunkiem że cena jest niższa o blisko 10 proc. od podobnych mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym" - radzi Grząbka. Według niego "inną, wartą rozważenia opcją jest poszukiwanie deweloperów, którzy mają problemy z płynnością finansową". Chodzi o to, że przyciśnięci do muru deweloperzy są skłonni sprzedać mieszkania na bardzo korzystnych warunkach.

Katarzyna Kuniewicz z firmy doradczej Reas przyznaje, że w Warszawie, Poznaniu, Wrocławiu, Łodzi, Krakowie i Trójmieście firmy deweloperskie mają problemy ze sprzedażą swoich mieszkań. - Pod koniec czerwca na wszystkich tych sześciu rynkach kupujący mogli przebierać w ofercie ponad 36 tys. mieszkań - mówi Kuniewicz.

Pytanie, jak długo utrzyma się taka sytuacja? Zdaniem Macierzyńskiego okres dekoniunktury utrzyma się kilka lat. Analityk ten twierdzi, że na Zachodzie trwał on przeciętnie od pięciu do siedmiu lat. Jednak wśród analityków przeważa opinia, że już za rok rynek wyraźnie się ożywi. A za dwa-trzy lata może nawet zacząć brakować nowych mieszkań w największych aglomeracjach. Deweloperzy zaczęli już bowiem zamrażać swoje inwestycje (do czasu, aż sprzedadzą mieszkania będące w trakcie budowy).

- Optymalnym okresem do zakupu mieszkań powinna być pierwsza połowa następnego roku - twierdzi Paweł Grząbka. Także Bartłomiej Sosna przewiduje, że korekta cenowa potrwa do wakacji 2009 r.

Katarzyna Kuniewicz z Reasa i Robert Chojnacki, prezes innej firmy doradczej - redNet Consulting - wolą operować terminem "dostosowywanie podaży do popytu". Zdaniem Kuniewicz budowane przez deweloperów mieszkania sprzedają się gorzej, bo ich struktura często nie odpowiada preferencjom potencjalnych nabywców. Po prostu są to mieszkania dla nich najczęściej zbyt drogie. - Jednak coraz więcej firm deweloperskich wprowadza na rynek racjonalnie wycenione projekty - twierdzi Chojnacki. Według niego w sierpniu nastąpiło wyraźne zbliżanie kupujących i sprzedających, o czym świadczy topniejąca różnica między średnią ceną mieszkań wprowadzanych na rynek i średnią ceną mieszkań sprzedanych. - Najbardziej zrównoważonym rynkiem wydaje się być Gdańsk. Nowe mieszkania wchodzące na rynek są tu bowiem tańsze od tych, które się sprzedają - mówi Chojnacki. - Jest to prawidłowa sytuacja, gdyż nowe mieszkania, których termin oddania przypada np. za dwa lata, powinny być tańsze od tych, które są już gotowe lub termin ich odbioru jest bliski. Zdaniem tego analityka najgorsza jest pod tym względem sytuacja w Poznaniu. - Tu będą największe spadki cen - prognozuje Chojnacki.



Dane do info



Ceny nowych mieszkań

dane w zł za m kw.

średnia cena sprzedanych*	średnia cena wchodzących na rynek*
Katowice	7414	7220
Kraków	7636	8085
Łódź	5947	6294
Poznań	7670	9179
Gdańsk	6710	6502
Warszawa	8633	9030
Wrocław	8101	9057
Aglomeracja Warszawy	8098	8586
Trójmiasto	6404	7063
Śląsk	7186	7164

*w okresie czerwiec-sierpień



Źródło: tabelaofert.pl