Jak zdobyć mieszkanie w nieoczywisty sposób

Jak pokazały tegoroczne badania firmy Millward Brown SMG/KRC na zlecenie spółki Nowy Adres, wśród potencjalnych nabywców mieszkań przeważają osoby, które chcą poprawić swoje warunki mieszkaniowe, czyli zamienić swoje dotychczasowe lokum na większe bądź o lepszym standardzie. Na takich klientów liczy pośrednik kredytowy Oppenheim Enterprise, umożliwiając im bez wątpienia dużo szybsze i tańsze procedury załatwienia tego typu operacji. Ale czy korzystniejsze?

Chcesz kupić mieszkanie lub dom? Przeszukaj nasze oferty

Mieszkanie w rozliczeniu

Załóżmy, że państwo X chcą zamienić kawalerkę na trzypokojowe mieszkanie. Mają dwie możliwości: zwykłą zamianę za dopłatą albo sprzedaż starego mieszkania i zakup nowego. W pierwszym przypadku problemem jest znalezienie odpowiedniego kontrahenta i uzgodnienie satysfakcjonującej obie strony dopłaty, zaś w drugim - zgranie w czasie dwóch transakcji (kupić nie jest trudno, gorzej ze sprzedażą), a także wysokość towarzyszących im kosztów (taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych i ewentualnie prowizja pośrednika). W przypadku zamiany są one dużo mniejsze. Oppenheim Enterprise proponuje więc właśnie zamianę. W praktyce ma to wyglądać tak: państwo X wybierają z oferty spółki mieszkanie, które ta wcześniej kupiła. W zamian oddają jej swoją kawalerkę, a na pokrycie różnicy mogą zaciągnąć kredyt w banku, który uczestniczy w tym programie (na razie tylko PKO BP). Krzysztof Oppenheim zapewnia jednak, że jego klienci dostaną lepsze warunki kredytowe(np. zapłacą niższą marżę będącą składnikiem oprocentowania).

Chcesz sprzedać mieszkanie? Dodaj ogłoszenie w naszym serwisie

Oczywiście kluczowe są negocjacje dotyczące kwoty ewentualnej dopłaty. Oppenheim Enterprise podaje cenę swojej nieruchomości, zaś cena kawalerki państwa X ustalana jest w oparciu o wycenę rzeczoznawcy zatrudnionego przez spółkę. Oczywiście X nie muszą się z nią zgadzać. Transakcję finalizują dopiero wówczas, gdy uzgodnili nie tylko wysokość dopłaty, ale także mają już w ręku promesę kredytową. Wprawdzie wcześniej zawierają u notariusza umowę przedwstępną, ale - jak zapewniają w Oppenheim Enterprise - nie muszą wpłacać zadatku. Jaką korzyść ma Oppenheim Enterprise? Po pierwsze, dostaje prowizję od banku. Spółka może też zarobić na samej transakcji, jeśli mieszkanie uda jej się kupić taniej niż sprzedać.

Ale i klienci mogą być zadowoleni, jeśli uda im się dograć szczegóły finansowe. Szybciej przeprowadzą transakcję. Dostaną korzystniejszy kredyt, niż gdyby kupowali droższe mieszkanie w całości za kredyt, aby potem zwrócić jego część po sprzedaniu starego lokum (mogłoby się okazać, że nie dostaliby takiego kredytu, nie mając na wkład własny). Poza tym spółka daje trzy miesiące na przeprowadzkę. No i niższe są koszty transakcji, lekko licząc - o kilka tysięcy złotych. Krzysztof Oppenheim zapewnia, że taksa notarialna i podatek od czynności cywilnoprawnych (2 proc.) liczone są od różnicy wartości zamienianych mieszkań.

LetToBuy, czyli najem z opcją kupna

Wiceprezes RE:Solutions Łukasz Krawczyk liczy na tych, których banki odprawiają dziś z kwitkiem z powodu zaostrzenia warunki kredytowe(np. nie mają oni wkładu własnego), a także na tych, którzy chcą przeczekać kryzys na rynku finansowym (aż kredyty potanieją). Chodzi o to, by do czasu zaciągnięcia kredytu na zakup mieszkania osoby te mogły je wynająć (na maksymalnie dwa lata). W przypadku rynku pierwotnego klient finansuje wykończenie mieszkania, korzystając z pomocy spółki, zaś w przypadku rynku wtórnego - wpłaca kaucję, co ma zwiększyć bezpieczeństwo sprzedającego. - Oczywiście zainwestowane pieniądze pomniejszają ostateczną cenę nieruchomości - zapewnia Krawczyk. Współpracujący z jego spółką notariusz Grzegorz Rogala wyjaśnia, że "bezpieczeństwo kupującemu zapewnia wpis roszczenia z umowy przedwstępnej w księdze wieczystej".

Porównaj oferty kredytów w naszym Centrum Finansowym

Jaką korzyść ma RE:Solutions? Łukasz Niewola zapewnia, że jego firma działa na rzecz klientów zainteresowanych kupnem mieszkania w tym systemie w zamian za jednorazową prowizję. Stanowi ona równowartość miesięcznego czynszu rynkowego za dany lokal, np. w przypadku 50-metrowego mieszkania w Warszawie - ok. 2,5 tys. zł. W praktyce ma to wyglądać tak: klient zgłasza się do firmy i deklaruje chęć kupna określonego mieszkania, np. wybudowanego przez dewelopera. Zadaniem RE:Solutions jest przekonanie go do zawarcia tego typu transakcji. - Prowadzimy już rozmowy z kilkoma firmami deweloperskimi - mówi Niewola. Korzyści dla kupującego? Główna to... czas na negocjowanie lepszych warunków kredytowania. - Płacony przez dwa lata czynsz powiększa wkład własny kupującego - zapewnia Krawczyk. Ale jest też i ryzyko. Jeśli ktoś wykończy lokal za własne pieniądze, a po dwóch latach go nie kupi (bo np. nie dostanie kredytu), te pieniądze mu przepadną. W przypadku mieszkań na rynku wtórnym przepaść może zadatek (od 5 do nawet 20 proc. wartości mieszkania). Łukasz Niewola dodaje, że zwracana jest natomiast kaucja (w wysokości od jednego do trzech czynszów w zależności od wartości wyposażenia mieszkania).