Samodzielność lokalu - ustanowienie odrębnej własności lokalu

Zaświadczenie takie wydaje starosta na wniosek każdego, kto ma w tym interes prawny. Zaświadczenie jest potrzebne, aby w budynku wyodrębnić lokal i przenieść jego własność na nabywcę.

Przesłanki samodzielności lokalu

Definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego znajdziemy w art. 2 ust 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z nią samodzielnym lokalem mieszkalnym, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych lub przeznaczone są na cele inne niż mieszkalne. Samodzielność lokalu determinuje jego realne wydzielenie w obrębie danego budynku ścianami, przy czym muszą być to ściany wykonane z trwałych, solidnych materiałów. Z oczywistych względów, kryteriów takich nie spełniają doraźne przegrody czy też "ściany" pełniące w istocie funkcję prowizoryczną, w tym wykonane z materiałów nie gwarantujących trwałości, takich jak np. płótno, cienka dykta czy folia - tak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w orzeczeniu z dnia 11 grudnia 2008 r. Istotnym jest, że o samodzielności lokalu świadczy również brak możliwości (uprawnień) do korzystania z jego pomieszczeń przez właścicieli innych lokali np. członków wspólnoty mieszkaniowej, tak jak ma to miejsce w przypadku części wspólnych budynku. Pogląd taki potwierdza orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 30 stycznia 2008 r., zgodnie z którym jeśli częścią powierzchni lokalu (pomieszczeniem pomocniczym) jest wspólny korytarz, który służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców lokalu sąsiedniego, to nie zostały spełnione przesłanki samodzielności lokalu mieszkalnego.

Czytaj także:

Odpowiedzialność najemcy za szkody

Cel wydania zaświadczenia

Zaświadczenie o samodzielności lokalu jest niezbędne do ustanowienia odrębnej własności lokalu. Jak czytamy w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2000 r. odrębna własność lokalu polega na tym, że każdy właściciel może dysponować swą własnością bez względu na innych właścicieli lokali. Prawo odrębnej własności lokalu wraz z przynależnym do niego udziałem w nieruchomości wspólnej podlega ujawnieniu w księgach wieczystych (księdze wieczystej nieruchomości lokalowej i odrębnej księdze wieczystej nieruchomości, w której własność lokalu została wyodrębniona). Stosownie do art. 7 ustawy o własności lokali odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo w orzeczeniu sądu znoszącego współwłasność.

Notariuszowi przed sporządzeniem aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokalu właściciel obowiązany jest okazać zaświadczenie o samodzielności lokalu. Notariusz w przypadku braku zaświadczenia, powinien odmówić dokonania czynności notarialnej. Zaświadczenie o samodzielności lokalu wraz z aktem notarialnym przekazywane jest następnie sądowi wieczystoksięgowemu, celem dokonania wpisu do księgi wieczystej. W przypadku braku zaświadczenia, sąd odmówi dokonania ww. wpisu.

Inaczej jest w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu w drodze orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Wówczas uzyskanie zaświadczenia od starosty stwierdzającego samodzielność lokalu nie jest niezbędne. Ponadto zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 2002 r. sąd ustanawiając, w postępowaniu o zniesienie współwłasności, odrębną własność lokalu/lokali, przy ocenie, czy istnieją ustawowe przesłanki do ustanowienia odrębnej własności lokalu, nie jest związany zaświadczeniem starosty. Sąd dokonuje tej oceny samodzielnie, w szczególności może skorzystać wówczas z opinii biegłego, specjalisty w zakresie spraw architektoniczno-budowlanych.

Wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu

Wydawanie zaświadczeń o samodzielność lokalu należy do kompetencji starosty. Podmiot, który stara się o jego wydanie powinien złożyć do starostwa powiatowego:

wniosek, w którym należy zamieścić następujące informacje:

- dane identyfikacyjne wnioskodawcy (imię i nazwisko lub nazwę instytucji oraz adres) oraz pełnomocnika, jeżeli działa w jego imieniu;

- rodzaj lokalu, położenie pomieszczeń przynależnych oraz adres;

- interes prawny, jaki ma wnioskodawca w uzyskaniu zaświadczenia.

do wniosku trzeba dołączyć dokumenty pozwalające stwierdzić spełnienie wymagań ustawowych dla samodzielności lokalu, są to:

- rysunki z posiadanej dokumentacji lub szkice przedstawiające rzuty lokali i pomieszczeń przynależnych, z jednoznacznym opisem tych pomieszczeń;

- w przypadku braku ww. rysunków - należy dołączyć inwentaryzację budowlaną odpowiedniej części budynku wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane lub szkice przedstawiające rzuty lokali i pomieszczeń przynależnych, z jednoznacznym opisem pomieszczeń. Szkice powinny zostać opatrzone oświadczeniem osoby posiadającej uprawnienia budowlane, że dany lokal spełnia wymogi z art. 2 ust 2 ustawy o własności lokali i może służyć przeznaczeniu podanemu we wniosku;

- w przypadku, gdy w imieniu wnioskodawcy działa pełnomocnik - oryginał lub urzędowo poświadczony odpis pełnomocnictwa;

- dowód uiszczenia opłaty skarbowej (za zaświadczenie - 17 zł, za pełnomocnictwo - 17 zł).

1 2  następne »