Od dostępności kredytu zależy czy mieszkania potanieją, czy nie

Firma brokerska Expander podaje w ogłoszonym w poniedziałek raporcie, że grudzień jest trzecim miesiącem z kolei, w którym wzrosła zdolność kredytowa czteroosobowej rodziny osiągająca dochód na poziomie 3,5 tys. zł netto. W tym miesiącu mogła ona pożyczyć przeciętnie 214,5 tys. zł, czyli o 4,5 tys. zł więcej niż w listopadzie. To efekt obniżania przez banki swoich marż, a w konsekwencji - oprocentowania kredytów.

Równocześnie analitycy Expandera przyznają, że przed kryzysem, czyli w pierwszej połowie 2008 r., zdolność kredytowa tej rodziny wynosiła przeciętnie 270 tys. zł, a jeszcze rok wcześniej sięgała 300 tys. zł. W dodatku pozytywne zmiany zdolności kredytowej dotyczą jedynie kredytów w złotych. W przypadku kredytów w euro i we frankach szwajcarskich nie nastąpiła w grudniu nawet najmniejsza poprawa (125 tys. zł dla kredytu w euro i 157 tys. zł dla franka szwajcarskiego).

Większą dostępność kredytów widać także w statystykach banków. Z kwartału na kwartał udzielają ich coraz więcej. Jednak 52,9 tys. kredytów w trzecim kwartale to wynik o przeszło 28 proc. gorszy niż przed rokiem.

Michał Macierzyński z serwisu Bankier.pl obawia się, że w przyszłym roku o kredyt może być trudniej niż obecnie. Dlaczego? Bo np. Komisja Nadzoru Finansowego rozważa, czy nie zalecić bankom zaostrzenia procedur. Ponadto pogorszy się dostępność bardzo obecnie popularnych kredytów mieszkaniowych, w których spłacie pomaga państwo (dopłaca mniej więcej połowę odsetek przez osiem lat). Żeby dostać taką dopłatę, cena mieszkania nie może przekraczać ustawowego pułapu, a ten - to jest pewne - wyraźnie spadnie, bo maleją koszty budowy mieszkań. Może się okazać, że w przyszłym roku tylko nieliczne mieszkania będą objęte budżetową dopłatą. Żeby tak się nie stało, musiałyby spaść i ich ceny. Macierzyński twierdzi, że takiego scenariusza nie można wykluczyć.

Tymczasem najnowsze raporty serwisów nieruchomościowych wskazują raczej na początek cenowej stabilizacji. Według serwisu Szybko.pl w listopadzie w większości aglomeracji utrzymywała się jeszcze tendencja spadkowa cen mieszkań na rynku wtórnym. Jednak tylko w nielicznych - w Sopocie, Poznaniu, Szczecinie i Łodzi - średnie ceny ofertowe mieszkań spadły o więcej niż 1 proc. Natomiast w Krakowie, Warszawie, we Wrocławiu, w Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Białymstoku i Lublinie średnie ceny ofertowe praktycznie się nie zmieniły w ostatnim miesiącu.

Inaczej wygląda sytuacja na rynku pierwotnym. Z danych serwisu Tabelaofert.pl wynika, że deweloperzy wprowadzają na rynek nowe mieszkania, które są tańsze od tych oferowanych już od dawna. W efekcie spada średnia cena ofertowa. Z drugiej strony rośnie średnia cena mieszkań sprzedanych przez deweloperów. Ich klienci najczęściej decydują się na zakup mieszkań gotowych, a w pierwszej kolejności znikają z rynku te najtańsze.

Pamiętajmy również, że inaczej zmieniają się ceny mieszkań małych (kawalerek i dwupokojowych), a inaczej dużych. Cena tych pierwszych praktycznie się nie zmienia, bo popyt na nie jest największy. Według serwisu Oferty.net duże mieszkania straciły na wartości w ciągu roku nawet o 30 proc. Przykładem mogą być ponad 70-metrowe lokale w blokach z wielkiej płyty; np. w Warszawie, w szczycie boomu było one oferowane za 9 tys. zł za m kw. i więcej. Obecnie stawki zaczynają się od niespełna 6 tys. zł.

Ceny ofertowe są zwykle wyższe od cen transakcyjnych. Jednak i one się zatrzymały. Analitycy Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (AMRON) poinformowali niedawno, że w Warszawie średnia cena transakcyjna w ostatnich sześciu miesięcy spadła zaledwie o 1 proc. Podobnie było w Krakowie, Katowicach, Łodzi i Białymstoku. Z kolei w Gdańsku, Poznaniu i we Wrocławiu średnia w trzecim kwartale nawet minimalnie wzrosła. Dodajmy, że na stabilizowanie się cen transakcyjnych wskazuje także najnowszy raport firmy Open Finance.