Jak wynająć mieszkanie bezpiecznie i tanio

Chodzi o nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeden z zawartych w niej przepisów, który obniża podatek od przychodów z najmu nie tylko mieszkań i domów, ale także m.in. lokali użytkowych i garaży, miał wejść w życie 1 stycznia 2010 r. Ale mimo że ustawa trafiła na biurko prezydenta 18 grudnia, ten wciąż się waha, czy ją podpisać (do zamknięcia tego numeru "Gazety Dom" sprawa nie była rozstrzygnięta). Jednak prezydent ma na to czas do 8 stycznia, więc najpóźniej w przyszłym tygodniu wszystko powinno być już jasne.

Do tego czasu warto wstrzymać się z decyzją co do formy opodatkowania przychodów z najmu. Jeśli Lech Kaczyński złoży swój podpis pod ustawą, podatek zryczałtowany wyniósłby w tym roku 8,5 proc. bez względu na wysokość przychodów. Dodajmy, że obecnie taką stawką objęte są przychody do równowartości 4 tys. euro (w 2009 r. - 13 510 zł). Powyżej tego progu podatek wzrasta do 20 proc.

Ile wynajmujący zyskaliby na tej zmianie przepisów? Ministerstwo Infrastruktury policzyło, że w przypadku mieszkania, za które najemca płaci co miesiąc 2 tys. zł czynszu, dotychczasowy podatek wynosił 3246 zł. Dzięki zmianie przepisów byłby on o blisko 1,2 tys. zł niższy. Czyli właścicielowi zostałoby w kieszeni ok. 100 zł miesięcznie.

Uwaga! Ta forma opodatkowania byłaby bardziej opłacalna od opodatkowania dochodów z najmu na zasadach ogólnych. Przypomnimy je jednak, gdyż może się też zdarzyć, że dla niektórych wynajmujących będą one wciąż korzystniejsze.

Podatek według skali

Zasady ogólne to nic innego jak opodatkowanie według skali z ustawy o podatku od dochodów osobistych. Od 2009 r. mamy w skali tylko dwie stawki - 18 i 32 proc. Ta forma opodatkowania ma jeden niezaprzeczalny plus - od przychodów z najmu można odliczyć koszty ich uzyskania. Wiele osób wynajmujących swoje domy i mieszkania lekceważy koszty, tymczasem odpisanie kosztów od przychodów sprawia, że dochód, a tym samym podatek, jest niższy. Kosztami są m.in. ponoszone przez właściciela wynajmowanej nieruchomości wydatki na ogrzewanie czy wywóz śmieci. Kosztem mogą być też wydatki na remont mieszkania, a także na zakup mebli czy sprzętu RTV i AGD - to podnosi standard wynajmowanego domu czy mieszkania. Ważne, żeby konieczność poniesienia tych wydatków wynikała z umowy najmu. Jeśli te wydatki ponosi najemca, wynajmujący nie może ich sobie zaliczyć do kosztów.

Kosztem jest też tzw. amortyzacja. To nic innego jak stopniowe zaliczanie do kosztów wydatków na drogie elementy wyposażenia domu czy mieszkania. Można powiedzieć, że amortyzacja niejako rekompensuje właścicielowi ich zużywanie się. Na tej zasadzie można też amortyzować wynajęte domy czy mieszkania.

Koszty mają też pewien minus - trzeba gromadzić wszelkiego rodzaju faktury, rachunki i dokumenty potwierdzające fakt poniesienia wydatków, które mają być uznane za koszty. Na szczęście nie ma za to konieczności prowadzenia podatkowej księgi przychodów.

Osoba, która zdecyduje się na opłacanie od dochodów z najmu podatku wyliczanego na zasadach ogólnych, co miesiąc wpłaca fiskusowi zaliczkę na podatek. Za dany miesiąc płaci ją do 20. dnia następnego miesiąca. Po zakończeniu roku, do końca kwietnia następnego roku, składa zeznanie roczne na formularzu PIT-36. Wykazuje w nim roczne przychody z najmu i koszty z nim związane. Do tego zapłacone w ciągu roku zaliczki. Potem wylicza dochód i należny od niego podatek. Jeśli zaliczki pokrywają podatek, sprawa jest załatwiona. Jeśli nie, potrzebna jest dopłata podatku. Może być też tak, że zaliczki są wyższe niż podatek należny za cały rok - wtedy podatnik ma nadpłatę, którą fiskus mu zwróci.

Jeśli obok dochodów z najmu podatnik miał w ciągu roku inne dochody, np. z pracy na etacie czy z emerytury, to wykazuje je w tym samym PIT-36. Od wszystkich dochodów z tego formularza płaci wtedy wspólny podatek wyliczony wedle skali podatkowej.

Ryczałt zyska klientów

To, co jest plusem przy zasadach ogólnych, można uznać za minus ryczałtu. Ryczałtowiec płaci podatek od przychodu. Nie odlicza od niego kosztów. Odpadają więc problemy z gromadzeniem rachunków i faktur, nie ma skomplikowanego zaliczania do kosztów postępującego zużycia domu czy mieszkania. Nie ma jednak także obniżenia przychodu. Z drugiej strony zaletą ryczałtu jest to, że opodatkowanych nim kwot nie łączy się z dochodami z pracy.

Ryczałt za dany miesiąc tak jak zaliczkę na podatek na zasadach ogólnych wpłaca się do urzędu skarbowego do 20. dnia następnego miesiąca (ale można też wybrać kwartalną metodę rozliczeń). Mniej czasu jest na złożenie zeznania rocznego. Po zakończeniu roku należy je przekazać fiskusowi (na formularzu PIT-28) do końca stycznia następnego roku. Także tu nie ma konieczności prowadzenia ewidencji przychodów. Pod warunkiem wszakże, iż wynikają one z pisemnych umów najmu.

Uwaga! Zniesienie progu przychodów, powyżej którego stawka podatku wzrasta z 8,5 do 20 proc., spowoduje, że ta forma opodatkowania znacznie zyska na atrakcyjności.

Z wyborem do urzędu

Jeśli podatnik uzna, że bardziej opłaca mu się ryczałt, o swoim wyborze zawiadamia pisemnie naczelnika urzędu skarbowego. Ma na to czas do 20 stycznia. Jeśli zawiadomienia nie będzie, fiskus z automatu uzna, że podatnik będzie się rozliczał w oparciu o skalę podatkową, czyli na zasadach ogólnych.

Także w sytuacji, gdy podatnik wynajmował dom czy mieszkanie w poprzednich latach, a w tym roku nie zamierza zmieniać formuły rozliczeń podatkowych z fiskusem, nie musi składać w urzędzie skarbowym oświadczenia w tej sprawie. Urząd sam przyjmie, że zasady rozliczeń się nie zmieniły. Wybór obowiązuje przez cały rok, co oznacza, że nie można np. w czerwcu przeskoczyć z ryczałtu na zasady ogólne albo odwrotnie.

20 stycznia może być też ważny dla małżonków. Jeśli wynajmują oni swoje mieszkanie, mogą w tym terminie zawiadomić fiskusa, że podatek od zarobionych w ten sposób pieniędzy będzie płaciło tylko jedno z nich, np. mąż. W przeciwnym razie będą musieli się rozliczać z fiskusem obydwoje, każde zapłaci podatek od połowy zarobionych na wynajmie pieniędzy.

Wynajem bezpieczniejszy

Zarejestrowanie umowy najmu w urzędzie skarbowym może się opłacić także i z innego powodu - właścicielowi łatwiej się będzie pozbyć lokatora, który przestanie płacić czynsz albo nie zechce się wyprowadzić po wygaśnięciu umowy. Stosowne przepisy o tzw. najmie okazjonalnym zawiera wspomniana już nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów.

Źródło: GazetaDom.pl

1 2  następne »