Rewitalizacja, a rynek nieruchomości

Starych sklepów szukać nie ma za bardzo gdzie. Z wyremontowanej kosztem 12 mln złotych ulicy Mariackiej w Katowicach znikają powoli ostatnie relikty przeszłości - małe sklepy czy usługodawcy w rodzaju szewca. Zgodnie z zapowiedziami na ich miejsce miały pojawić się restauracje, kluby i masa przechodniów - jak na krakowskim Rynku. Na razie jednak ulica, wyczyszczona z zamieszkujących ją ludzi, straszy pustymi przestrzeniami i wiatrem owiewającym pomalowane w modne kolory ławki. Kilka biur turystycznych, dwie czy trzy restauracje, do tego sklepy spożywcze i powstające biuro pośrednictwa finansowego to wszystko, co można znaleźć na Mariackiej. Ulicy nie ożywiają nawet letnie akcje promocyjne, w czasie których organizowane są koncerty - widownia ogranicza się do kilkudziesięciu osób.

Starzy out

Zmiany które widać, mimo, że efekt nie jest do końca taki, jak planowano, pokazują pewną prawidłowość, opisaną przez Monikę Murzyn w książce "Kazimierz. Środkowoeuropejskie doświadczenie rewitalizacji". Jakie to zmiany? Zdaniem Murzyn rewitalizacja może prowadzić do wypychania z danego miejsca dotychczasowych mieszkańców i przedsiębiorców przez wzrost czynszów i cen mieszkań. W przypadku opisywanego przez nią Kazimierza na miejsce starych wskoczyli nowi. W Katowicach tych, którzy opuścili Mariacką nie zastąpił nikt.

Czynsze i ceny rosną zawsze, gdy odnawiana jest część miasta. Zdaniem ekspertów z firmy Home Broker wynika to przede wszystkim ze wzrostu kosztów najmu lokali użytkowych. Za podwyżkami idzie zmiana charakteru prowadzonej działalności. Magiel, bar szybkiej obsługi, czy sklep z artykułami hydraulicznymi zmieniają się systematycznie w drogie sklepy, placówki banków i modne restauracje. Według ekspertów Home Broker dzięki temu rośnie jednak prestiż lokalizacji. Znacznie wolniej zmieniają się lokatorzy.

Jak to działa prześledzić można na przykładzie okolic ulicy Francuskiej i Paryskiej na warszawskiej Saskiej Kępie. Przed EURO 2012 ma zostać tam przeprowadzona gruntowna modernizacja: jeśli zapowiedzi zostaną zrealizowane, pojawi się więcej zieleni, deptak i jednopasmowa ulica, a także nowoczesne latarnie. Według Home Broker już same informacje o planowanej rewitalizacji powodują wzrost cen. Już teraz sprzedających na Francuskiej jest jak na lekarstwo, co dodatkowo podnosi ceny.

Ceny w górę

Jak prognozuje Rafał Gójski, doradca Home Broker - ceny już są wyższe, a po rewitalizacji wzrosty mogą sięgnąć nawet 30%. W przypadku ulicy Francuskiej duża część lokatorów to osoby starsze. Przyzwyczajenie powoduje, że nie są one skore do zmiany lokalizacji. Dopiero ich spadkobiercy chętniej rozważają sprzedaż lokali w drogich już lokalizacjach.

W przypadku krakowskiego Kazimierza także notowano podwyżki cen nieruchomości. Monika Murzyn przywołuje w swojej książce dane, z których wynika, że między 2003, a 2005 rokiem średnia cena m2 mieszkania wzrosła z nieco ponad 2,8 tys. do 4,4 tys. za m2.

Innym przykładem wpływu rewitalizacji na otoczenie jest Ząbkowska na warszawskiej Pradze. Ceny pomimo kryzysu wzrosły tu o około 20 - 30% - szczególnie widać to w przypadku ośmiu kamienic poddanych renowacji. Pod okiem konserwatora zabytków przywrócono tu także kostkę brukową na ulicy. W efekcie zmian powstają tu nowe galerie, sklepy i puby (wśród nich cieszący się doskonałą renomą " W oparach Absurdu "). Analitycy Home Broker są nawet skłonni zaryzykować stwierdzenie, że w wyniku rewitalizacji ulica Ząbkowska ze znanej i posiadającej złą sławę arterii awansuje na centrum kulturalne Pragi Północ.

Nowi kontra starzy

Czy jednak taki awans zawsze jest podejrzany? Z publikacji Moniki Murzyn wyciągnąć można odmienne wnioski. "Rewitalizacja ujawniła wiele konfliktów interesów prywatnych, publicznych i lokalnych, które nie istniały wcześniej w przestrzeni miejskiej" - pisze Murzyn. Co więcej, "nowe funkcje i placówki dążą przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb konsumentów spoza dzielnicy. Sytuacja mieszkańców, jakość i poziom życia wcześniej zamieszkujących dzielnicę osób nie zmieniły się lub nawet pogorszyły". Monika Murzyn argumentuje, że w swoistej rywalizacji o przestrzeń publiczną silniejsze podmioty rozwiązują konflikty na swoją korzyść, eliminując z życia rewitalizowanej dzielnicy te słabsze. Nawet tam, gdzie inicjatywa społeczna ma być promowana, dochodzi do wzrostu polaryzacji społecznej i wypierania dotychczasowych mieszkańców. "Deklarowana w wielu programach odnowy miast rewitalizacja tkanki społecznej jest bardzo trudna do osiągnięcia" - pisze Monika Murzyn.

W jaki sposób może wyglądać rywalizacja między nowymi i starymi? Monika Murzyn opisuje przypadek kamienicy przy jednej z ulic na Kazimierzu. Inwestor rozpoczął jej przebudowę bez zgody współwłaściciela oraz bez uzyskania z wydziału architektury warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Efekt: podwórze sąsiedniej kamienicy zaczęło się osuwać.

W Katowicach stracili dotychczasowi najemcy lokali handlowych, którzy nie pasują do nowego stylu Mariackiej. Zdaniem jednego z katowickich agentów nieruchomości, albo przenieśli się w inne miejsce, albo w ogóle zwinęli działalność. Agentka wskazuje też kolejnych przegranych na modernizacji: - Nikt, kto porusza się samochodem na Mariacką nie przyjedzie, bo po prostu nie można tam wjeżdżać - mówi.

Nie zapominać o plusach

Z drugiej strony trzeba pamiętać o korzyściach, jakie z rewitalizacji czerpią przedsiębiorcy. Zdaniem Bartosza Turka z Home Broker wśród zyskujących są ci, którzy w rewitalizowanym miejscu handlują: w związku z większą liczbą klientów wzrastają im przychody.

Zdaniem ekspertów Home Brokter pozornie przegranym jest gmina, która wykłada środki finansowe na rewitalizację. Jednak i na to są sposoby: zdarza się, że urząd wprowadza wtedy opłatę adiacencką aby odzyskać część pieniędzy. Zdaniem ekspertów Home Broker, nawet gdyby zrezygnować z tego instrumentu, wzrost wartości nieruchomości (z tytułu wzrostu prestiżu lokalizacji) przełoży się w dłuższym terminie na podniesienie opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Podobnie może być z przychodami z podatków, które wzrosną wraz z ożywieniem handlu i usług na rewitalizowanym terenie.

Czytaj także:

Jakie obowiązki ciążą na właścicielu domu czy kamienicy?

Na co zwrócić uwagę odbierając nowe mieszkanie?

Kay oszczędnościowo kredytowe - czeski sposób na mieszkanie