Jak się dobrze umówić... na mieszkanie

Powierzając firmie pieniądze na budowę mieszkania, które ma być oddane do użytku za rok czy nawet za dwa lata, zawsze ryzykujemy ich utratę. Z drugiej strony gotowe czy prawie gotowe mieszkania są zwykle droższe. Wstępne wyniki najnowszych badań firmy doradczej Reas pokazują, że np. w Warszawie mieszkania wprowadzane przez firmy deweloperskie do sprzedaży w drugim kwartale tego roku były na metrze kwadratowym przeciętnie o ponad 500 zł tańsze od gotowych, których deweloperzy mają jeszcze sporo w ofercie. Katarzyna Kuniewicz z Reasa zwraca ponadto uwagę, że zaczynane w tym roku mieszkania bardziej odpowiadają potrzebom, ale też możliwościom kupujących, zwłaszcza jeśli chodzi o powierzchnię. Przykład? Giełdowa spółka deweloperska Gant pochwaliła się, że w czerwcu sprzedała aż 125 lokali. Sprawdziliśmy, że 86 z nich to lokale w inwestycjach zaczętych w Warszawie i we Wrocławiu w ciągu ostatnich dwóch miesięcy.

Ci, którzy decydują się na kupno tzw. dziury w ziemi, najpewniej starają się zminimalizować ryzyko. Jak? Np. sprawdzają dewelopera. Drugi krok to podpisanie umowy z nim. Żeby nie był to krok w przepaść, taką umowę należy bardzo dokładnie przeanalizować. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) uczula na sprzeczne z prawem klauzule, które - niestety - wciąż wielu deweloperów podsuwa swoim klientom. Tylko w tym roku prezes UOKiK zakwestionował 13 zapisów (wszystkie można znaleźć na stronie internetowej Urzędu w rejestrze klauzul niedozwolonych).

Kompromis jest możliwy

Specjaliści z Home Broker, którzy współpracują na co dzień z ponad 200 firmami deweloperskimi, przyznają, że umowy zwykle dużo lepiej chronią prawa tych firm niż ich klientów. Stąd pomysł stworzenia takiego wzoru umowy, w którym prawa i obowiązki obu stron byłyby symetryczne. - Zależało nam, aby zaproponowane w projekcie rozwiązania były realne, tzn. aby istniała rzeczywista możliwość wynegocjowania ich od dewelopera - wyjaśnia Katarzyna Siwek z Home Broker. W konsekwencji umowa odzwierciedla nie tylko rozwiązania korzystne dla klienta, ale również postanowienia (najczęściej spotykane w umowach tego rodzaju) zabezpieczające podstawowe prawa dewelopera.

Uwaga! Projekt może posłużyć za wzorzec dla osób, które przygotowują się do zawarcia umowy z deweloperem. Może być wykorzystany w całości lub częściowo, jeśli kupujący uzna, że w proponowanej przez dewelopera umowie warto zmienić czy po prostu doprecyzować kilka zapisów.

Twórcy wzoru umowy skupili się na umowie przedwstępnej, gdyż uznali, że - po pierwsze - z nią wiąże się dla kupującego ryzyko (inwestycja w trakcie realizacji), a po drugie - umowa przedwstępna zawiera w sobie wiele postanowień umowy ostatecznej. Zawarte w projekcie propozycje zapisów należy traktować jako ogólne i przykładowe, a nie jedyne możliwe. Są one ponadto wynikiem założonych warunków, w jakich realizowana jest inwestycja czy dokonywany zakup mieszkania, które w rzeczywistości mogą być inne.

Forma umowy

W ocenie Home Broker umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, sprzedaży lokalu oraz udziału we współwłasności gruntu, sprzedaży garażu, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Podnosi to bezpieczeństwo prawne i jednocześnie ułatwia dochodzenie roszczeń przez klienta w przypadku niewywiązania się dewelopera z umowy.

Oświadczenie dewelopera

W umowie powinny znaleźć się następujące oświadczenia dewelopera:

•  że nieruchomość, na której posadowiony zostanie budynek oraz lokale mieszkalne, wolna jest od wszelkich obciążeń, ograniczonych praw rzeczowych (w szczególności hipotek), ograniczeń w rozporządzaniu, praw i roszczeń osób trzecich;

•  w przypadku gdy nieruchomość obciążona jest hipoteką na rzecz banku kredytującego dewelopera, niezbędne jest oświadczenie, że bank wyraził zgodę w wydanej promesie na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu;

•  że zarówno wobec nieruchomości, jak i lokali nie toczy się żadne postępowanie sądowe, w tym pojednawcze lub arbitrażowe, egzekucyjne ani wywłaszczeniowe, postępowanie administracyjne, postępowanie o scalenie lub podział oraz postępowanie rozgraniczeniowe, a w stosunku do nieruchomości nie występują roszczenia byłych właścicieli;

•  że nieruchomość, jak również lokale wolne są od jakichkolwiek wad prawnych;

•  że nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej;

•  że sprzedająca spółka nie została postawiona w stan likwidacji lub upadłości, nie został złożony wniosek o ogłoszenie jej upadłości lub o wszczęcie postępowania naprawczego;

•  że sprzedająca spółka nie zalega z podatkami, składkami na ubezpieczenia społeczne, zdrowotne, Fundusz Pracy oraz Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych, ani innymi świadczeniami publicznoprawnymi, nie zachodzą okoliczności, które stanowiłyby podstawę obciążenia nieruchomości lub lokali hipoteką przymusową;

•  że nie istnieją żadne okoliczności mogące skutkować zakwestionowaniem pozwolenia na użytkowanie budynku;

•  że nie istnieją żadne niewykonane zarządzenia lub zalecenia władz administracyjnych, samorządowych ani roszczenia prywatnoprawne osób trzecich dotyczące przedmiotu umowy.

1 2  następne »