W jakim stopniu nowo budowane osiedla dorównują blokowiskom?

Trend daje się powoli zauważyć. Na nowych osiedlach deweloperzy planują place zabaw, zieleńce, a w niektórych przypadkach nawet przedszkola i szkoły. Wszystko po to, żeby przyciągnąć klientów - młode rodziny z dziećmi. - Sytuacja rynkowa spowodowała, że wielu inwestorów w ten sposób chce poprawić swoją pozycję na rynku - tłumaczy Bartosz Turek z firmy Home Broker. Czyżby przewaga starych osiedli w blokowiskach wynikająca z lepszej infrastruktury społecznej kończyła się?

W zasięgu ręki

Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna. Z przeprowadzonego przez analityków Home Broker badania wynika, że wśród najbardziej przyjaznych rodzinom osiedli liczba tych nowych i tych starych jest mniej więcej podobna. Co więcej, sami deweloperzy przyznają, że korzystają z infrastruktury już istniejącej - wybierają takie lokalizacje, które leżą w pobliżu szkół, przedszkoli, terenów zielonych.

Przykładem może być krakowskie Osiedle Mozarta. Z materiałów przygotowanych przez dewelopera wynika, że jest to miejsce zielone, z placem zabaw dla dzieci. W rzeczywistości dominują w nim beton i zaparkowane ciasno samochody. Osiedle leży jednak kilkaset metrów od blokowiska z lat siedemdziesiątych: pełnego drzew, ze szkoła podstawową oraz gimnazjum, punktami usługowymi i innymi udogodnieniami. O tym wszystkim mówią sprzedawcy mieszkań na osiedlu Mozarta, traktując istniejącą infrastrukturę jakby przynależała do ich inwestycji.

Także Dębowe Tarasy w Katowicach korzystają z tego, co powstało w przeszłości. Zdaniem Marty Wybrańskiej z firmy TriGranit, dewelopera osiedla, właśnie lokalizacja sprawia, że mieszkańcy mają dostęp do infrastruktury - szkół, przedszkoli, rozrywki. - Do największego w Europie parku miejskiego (WPKiW) jest stąd zaledwie kilometr, a kluczowe arterie komunikacyjne regionu są na przysłowiowe wyciągnięcie ręki - uważa Wybrańska. Pytanie, czy istniejące już szkoły będą w stanie sprawnie obsłużyć większą liczbę uczniów.

Do rzadkości należą jeszcze sytuacje, w których deweloperzy własnym sumptem starają się stworzyć pełne zaplecze dla rodzin. Jednym z pozytywnych przykładów może być katowickie osiedle Bażantów, na których inwestor zaplanował szkołę. Szkoła powstaje we współpracy z zakonem pijarów i ma znajdować się w obrębie osiedla. Do dyspozycji dzieci są też plac zabaw, a dla młodzieży szkoła tańca.

Bywa różnie

Także na innych osiedlach coraz bardziej brane są pod uwagę potrzeby mieszkańców. W Warszawie za najlepsze osiedle dla najmłodszych doradcy Home Broker uważają okolice ulicy Obrońców Tobruku w sąsiedztwie fortu Bema na Bemowie. Część fortyfikacji została przekształcona w park, gdzie mieści się duży i nowoczesny plac zabaw. Plusem jest też pełna infrastruktura z kinami, szkołami i galerią oraz dobra komunikacja z centrum miasta. Za te udogodnienia trzeba jednak zapłacić od 9 tys. do 13 tys. zł za m kw. Atrakcyjnym rozwiązaniem może być także Marina Mokotów. Jest to zamknięty kompleks na terenie Górnego Mokotowa z rozwiniętą infrastrukturą wewnątrz osiedla. Do dyspozycji mieszkańców jest sztuczne jezioro, boiska oraz alejki spacerowe. W pobliżu jest też prywatna przychodnia.

O tym, że nowy trend dopiero się pojawił, świadczy przypadek Miasteczka Wilanów, sztandarowej inwestycji okresu boomu mieszkaniowego. Duże, zamknięte osiedle będące wzorem dla podobnych rozwiązań w całym kraju. Popularne, szybko zasiedlone - z jednym problemem. Według publikacji Dziennika Gazety Prawnej na osiedlu - zdaniem mieszkańców - brakuje wszystkiego. Nie ma handlu, usług, porządnej infrastruktury, zieleni, miejsc rozrywki. Dlatego lokatorzy na własną rękę próbują zmierzyć się z problemem angażując pracownię architektoniczną do poprawy wyglądu osiedla.

Stare trzymają się mocno

Zdaniem Bartosza Turka należy też oddzielić inwestycje, w których klientami są rodziny od tych nastawionych na inne grupy klientów, takich jak lokalizacje w centrum miasta, prestiżowe, w których cena sięga kilkunastu lub kilkudziesięciu tysięcy złotych za metr. Tam faktycznie trudno szukać placów zabaw czy innych udogodnień dla rodziców. Inaczej jest w przypadku inwestycji popularnych, gdzie klientem są młode rodziny z dziećmi - tam standardem są place zabaw.

- Na osiedlach z wielkiej płyty sporo się zmienia - przyznaje Bartosz Turek z Home Broker - Remontowane są place zabaw, na których pojawiają się nowoczesne zabawki - dodaje. O tym, że stare osiedla trzymają się mocno świadczy wspomniany wcześniej ranking Home Broker. Przykładem może być katowickie Osiedle Tysiąclecia. Popularny "Tauzen" zamieszkuje ponad 23,5 tys. osób. Zabudowę stanowią bloki z lat sześćdziesiątych i siedemdziesiątych - na ówczesne czasy, ale także dziś, ciekawe architektonicznie, wyróżniające się na tle innych blokowisk. Tysiąclecie tonie w zieleni, jest dobrze skomunikowane z centrum miasta i trasami wylotowymi. Główną zaletą jest jednak znajdujący się po drugiej stronie ruchliwej ulicy Wojewódzki Park Kultury i Wypoczynku w Chorzowie. To właśnie ten obszar, 600 ha zielonej powierzchni jest w oczach analityków z Home Broker głównym atutem osiedla. Planetarium, zoo, wesołe miasteczko i tereny zielone sprawiają, że Tysiąclecie uznane zostało przez nich za jedno z dwóch najlepszych dla rodzin w Katowicach.

Mniej i bardziej lubiane

W takim kontekście może więc dziwić to, że ulubioną dzielnicą Krakowian została Nowa Huta wyprzedzając faworyzowaną do tej pory Krowodrzę. Zdaniem ekspertów Home Broker, którzy przygotowali opracowanie, Nowa Huta postrzegana jest jako dzielnica tanich lokali w budynkach z okresu socrealizmu oraz blokach z "wielkiej płyty". Tyle, że osiedla z czasów socrealizmu i w technologii wielkiej płyty oferują nie tylko dobry dojazd do centrum miasta, ale także place zabaw, żłobki, przedszkola i szkoły w bliskiej okolicy. Coś, czego trudno doszukać się w apartamentowcach w popularnej do tej pory Krowodrzy.

Podobne wnioski wyciągnąć można z innej publikacji. Aż 42 proc. transakcji sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym przeprowadzonych za pośrednictwem Home Broker w ostatnich 12 miesiącach dotyczyło lokali w budynkach z cegły, oddanych do 2000 roku. Do grupy tej zaliczają się m.in. mieszkania w kamienicach. Na drugim miejscu, z 32-proc. udziałem w łącznej liczbie transakcji, znalazły się lokale w wielkiej płycie, oddane w latach 1958-1990. Dopiero na ostatniej pozycji uplasowały się mieszkania oddane po 2000 roku.

Duże miasta, ich okolice - na razie to właśnie tam deweloperzy starają się pokazać przyjaźniejsze oblicze. Można zastanawiać się, czy robiliby to, gdyby nie trudności na rynku. Jednak nie można zamykać oczu na to, że wielu z nich coraz bardziej się stara.

Czytaj także:

Dzielnicowy przegląd ofert z rynku pierwotnego

TOP 10 wśród dewelopeerów

Ubezpiecz mieszkanie i odpoczywaj na urlopie