O czym pamiętać przy wyborze pośrednika w obrocie nieruchomościami

Z ponad 160 kontroli przeprowadzonych w firmach zajmujących się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta stwierdził nieprawidłowości w sześćdziesięciu. Z kolei danych Ministerstwa Infrastruktury cytowanych przez Rzeczpospolitą wynika, że w 2009 roku skarg na pośredników było 108, a w pierwszym półroczu roku 2010 - dwadzieścia. Czy oznacza to, że klienci sprzedający lub kupujący nieruchomość powinni się bać?

Nic z tych rzeczy, przekonują pośrednicy. - W samym tylko roku 2010 licencję uzyskało ponad 1,5 tys. pośredników - tłumaczy Paweł Wiśniewski z Bielsko-Częstochowsko-Katowickiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami - Pośredników jest dziś w Polsce ponad 13 tys. Wobec tak dużej liczby uprawnionych nieco ponad sto skarg to naprawdę niewiele. Zwłaszcza jeśli weźmiemy pod uwagę fakt, że około połowa z nich zostaje umorzona - dodaje. Problem jednak istnieje. Dlatego warto wiedzieć na co zwrócić uwagę wybierając pośrednika i podpisując umowę.

Uprawnienia, ubezpieczenia, stowarzyszenia

Najważniejsza jest licencja i ubezpieczenie OC. W tym zgodni są zarówno autorzy wydanego przez UOKiK poradnika ułatwiającego klientom poruszanie się w trudnej materii rynku nieruchomości jak i sami pośrednicy. - Licencja i ubezpieczenie powinny wisieć na ścianie w widocznym miejscu - podkreśla Paweł Wiśniewski. Jeśli ich tam nie ma, klient może poprosić o pokazanie odpowiednich dokumentów. Oba dokumenty są wymagane przez prawo. Ich brak oznacza, że pośrednik działa nielegalnie. Warto także zapytać o członkostwo w organizacjach branżowych. - W każdym regionie działają stowarzyszenia takie, jak nasze - tłumaczy Wiśniewski.

Można także zaufać pierwszemu wrażeniu. Fakt, że biuro znajduje się w obskurnej kamienicy i w małym pokoiku nie musi przesądzać o uczciwości pośrednika, jednak powinien dać klientom do myślenia. - Zdecydowanie lepiej, jeśli biuro jest większe, pracuje w nim więcej niż jednak osoba - przyznaje Wiśniewski. Klient sprzedający mieszkanie powinien pamiętać o tym, że potencjalny kupiec może odnieść podobne jak on wrażenia. Biuro, które wygląda nieprofesjonalnie czy nie ma strony internetowej może zniechęcać do transakcji.

Z rzeczy praktycznych, które można sprawdzić od razu, liczy się także informatyka. Coraz więcej biur ma w swoich komputerach oprogramowanie, które łączy wielu pośredników w sieć. Oferta, która trafi do takiej sieci, znajdzie się także u innych agentów, co pozytywnie wpłynie na proces poszukiwania klienta.

Wyłączność - tak czy nie?

Po weryfikacji pierwszego wrażenia i wszystkich uprawnień pośrednika przychodzi czas na podpisanie umowy. Tu rzecz zaczyna się komplikować. Dlaczego? Większość pośredników dąży do podpisania umowy na wyłączność. Taka umowa oznacza, że tylko jeden pośrednik może prowadzić działania zmierzające do sprzedaży lokalu. Klienci z kolei boją się takich umów. Uważają często, że lepiej zwiększyć swoje szanse powierzając sprzedaż kilku agentom. - W Polsce, w zależności od regionu, umowy na wyłączność stanowią około 10-40 proc. ogółu - mówi Paweł Wiśniewski. W Stanach, które podaje za wzór do naśladowania, praktycznie nie spotyka się innych.

Co jest lepsze dla klienta? Paweł Wiśniewski uważa, że umowa na wyłączność. Dlaczego? - Pośrednik wie wtedy, że tylko on sprzedaje dane mieszkanie - tłumaczy. Jego zdaniem takie rozwiązanie nie oznacza, że tylko jedna osoba będzie zajmować się poszukiwaniem klientów - Za pomocą systemu MLS oferta trafi do wielu biur. Jeśli inny pośrednik znajdzie klienta, dostanie część z prowizji - wyjaśnia. Wyłączność to także wygoda. Można sobie wyobrazić klienta, który podpisał kilkanaście umów pośrednictwa i przy każdej zmianie warunków sprzedaży każdą z nich musi uaktualniać, a po udanej transakcji wszystkie wypowiadać.

Także autorzy poradnika UOKiK zdają się widzieć więcej zalet po stronie umowy na wyłączność. Z kilkoma zastrzeżeniami. Zdecydowanie odradzają bowiem tzw. wyłączność szeroką. Taka formuła oznacza bowiem, że jeśli klient znajdzie kupca na własną rękę, będzie musiał zapłacić prowizję pośrednikowi. Podpisując umowę na wyłączność trzeba także pamiętać o tym, że pośrednik może domagać się wynagrodzenia nawet wtedy, kiedy nieruchomość nie zostanie sprzedana. Stanie się tak np. wtedy, gdy umowa zostanie wypowiedziana. Czemu służą takie zapisy?

Pośrednik próbując sprzedać mieszkanie czy dom podejmuje różne działania, które często wiążą się z kosztami. Z tego samego powodu może się zdarzyć, że klient będzie musiał zapłacić za pośrednictwo nawet wtedy, gdy dokona transakcji po wygaśnięciu umowy. Dlatego bardzo ważna jest precyzja w określaniu poszczególnych zapisów umowy i negocjowanie poszczególnych jej punktów.

Czas na pieniądze

Pośrednik zarabia przede wszystkim na sprzedaży nieruchomości. Zdaniem Pawła Wiśniewskiego prawo nie precyzuje, za co konkretnie może brać pieniądze. Prawa rynku działają jednak na korzyść klienta. Zdaniem Wiśniewskiego najbardziej rozpowszechnioną i najkorzystniejszą dla wszystkich zainteresowanych sytuacją jest taka, w której prowizję płaci sprzedający. Zwykle jest to kwota równa 2,5-3 proc. ceny nieruchomości lub w wysokości jednomiesięcznego czynszu, kiedy chodzi o wynajem.

Zdaniem autorów poradnika UOKiK niedopuszczalna jest sytuacja, w której pośrednik bierze pieniądze jedynie za skontaktowanie klientów zamierzających kupić i sprzedać nieruchomość. Paweł Wiśniewski uważa, że nie jest zabronione, stosowane w przeszłości, pobieranie opłaty od klienta poszukującego mieszkania np. na wynajem z góry, jedynie za listę z adresami mieszkań. Jego zdaniem jednak takie praktyki zweryfikował rynek i na Śląsku nie są już stosowane.

W poradniku UOKiK znajduje się także ważna informacja dotycząca wynagrodzenia rozłożonego na raty. Zdarza się bowiem, że pośrednicy dzielą opłatę na dwie części - pierwszą sprzedający nieruchomość płaci po podpisaniu umowy przedwstępnej, drugą - po zawarciu aktu notarialnego. Tą pierwszą ratę należy traktować jako zaliczkę, którą pośrednik musi zwrócić, jeżeli strony ostatecznie nie sfinalizują transakcji.

Niezależnie od tego, jak bardzo klienci będą uważni przy wyborze pośrednika i podpisywaniu umowy może zdarzyć się, że z jakiegoś powodu transakcja nie dojdzie do skutku. Mogą być niezadowoleni z poziomu obsługi czy intensywności podejmowanych działań. Mimo to nie należy bać się pośredników. - Zarobek pośrednika zależy od tego, czy będzie miał klientów - mówi Paweł Wiśniewski. Większość będzie więc podejmowała działania zmierzające do jak najlepszego spełnienia ich oczekiwań. Kto jednak nie ufa ani pośrednikom, ani sobie, może skorzystać z najpewniejszego - zdaniem ankietowanych przez firmę Metrohouse - sposobu. Zapytać o opinię na temat pośrednika rodzinę lub znajomych.

Pośrednicy Nieruchomości z serwisu domiporta.pl:

Województwo Mazowieckie

Województwo Śląskie

Województwo Pomorskie

Województwo Wielkopolskie

Inne regiony