Kupujemy działkę pod budowę - poradnik krok po kroku

Od czego zacząć? Najlepiej od rzeczy prostych, czyli oględzin działki - sprawdzenia, w jakiej okolicy leży, co znajduje się po drugiej stronie ulicy i czy przez jej teren nie przechodzi linia wysokiego napięcia. Dobrze też rzucić okiem na to, co na niej rośnie. To ważne, niekoniecznie ze względu na estetykę. Jeśli drzewa są starsze niż pięć lat, będzie potrzebna zgoda na ich wycinkę. A tę nie zawsze można otrzymać.

Wymiary, odległości, sąsiedzi

Warto także przeprowadzić krótki wywiad wśród sąsiadów. Zapytać, czy na działce nie było czegoś, co mogłoby negatywnie wpłynąć na komfort mieszkania (np. dzikiego wysypiska śmieci) lub czy okolica jest bezpieczna. Przy okazji można też dowiedzieć się jakie szkoły czy ośrodki zdrowia znajdują się w okolicy i jak szybko można dostać się stamtąd do centrum miasta (lub w inne miejsce, które jest ważne dla kupującego). Można też rzucić okiem na rozkład jazdy autobusów.

Warto także zainteresować się jej dokładnymi wymiarami. To ważne, ponieważ przepisy precyzyjnie określają odległości, które muszą być zachowane, aby budowa była legalna. Jeśli działka jest szersza niż 16 m, odległość od ściany planowanego budynku do jej granicy nie może być mniejsza niż 3 m (gdy ściana nie ma okien czy drzwi) lub 4 m (gdy na ścianie znajdują się okna). W przypadku działki węższej niż 16 m odległość ta może być mniejsza, jednak nawet wtedy nie może być krótsza niż 1,5 m.

Jedynym wyjątkiem od tej reguły jest sytuacja, w której budynek przylega jedną ścianą bezpośrednio do domu stojącego na działce sąsiedniej. Jest to możliwe jedynie wtedy, gdy grunt leżący obok jest już zabudowany.

Dostęp do drogi, plan miejscowy i wody gruntowe

Kolejną rzeczą, którą należy sprawdzić jest dostęp do drogi publicznej. Bez niego inwestor nie otrzyma pozwolenia na budowę. Wyjątkiem jest ustanowiona służebność. To, czy grunt taki dostęp ma sprawdzić można w starostwie lub urzędzie miasta.

Kto chce mieć więcej pewności dotyczącej inwestycji powinien zajrzeć do miejscowego planu zagospodarowania terenu, gdzie znajdzie informacje na temat tego, co może zostać wybudowane w okolicy. Tam, gdzie nie ma planu, można poprosić sprzedającego o decyzję w sprawie zabudowy i zagospodarowania terenu. Dokument ten mówi, co na danej działce można zbudować. Co ważne, może zostać przepisany na nowego właściciela.

Dobrze jest także dowiedzieć się, czy na działce nie ma żadnych urządzeń podziemnych lub niewidocznych na pierwszy rzut oka przewodów. Takie niespodzianki mogą bowiem poważnie utrudnić budowę. Warto również zwrócić uwagę na poziom wód gruntowych - jeśli jest wysoki, koszt budowy może być wyższy.

Uzbrojenie działki

Informacja o tym, czy działka jest uzbrojona, czy nie ma duże znaczenie dla przyszłego właściciela ze względu na koszty i czas, który będzie musiał poświęcić na załatwienie wszystkich formalności. Przykładowo, jeśli na działce nie ma przyłącza elektrycznego, trzeba będzie wnioskować o jego założenie do miejscowego zakładu energetycznego. Koszt takiego przyłącza to co najmniej 120 zł.

Jeśli działka nie jest uzbrojona, warto dowiedzieć się wcześniej, czy będzie możliwość wykonania odpowiednich przyłączy. Informacje na ten temat powinni mieć miejscowi operatorzy - energetyczni, wodociągowi i gazowi. Może się bowiem okazać, że koszt wykonania przyłącza jest bardzo wysoki lub, że jest to po prostu niemożliwe. W tym drugim przypadku koszty rozwiązań zastępczych mogą okazać się spore.

Przykładowo, jeśli przyłączenie do miejscowej sieci kanalizacyjnej jest niemożliwe, konieczna będzie budowa szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków. To podnosi koszty inwestycji i nie wszędzie jest wykonalne. Podobnie jest w przypadku gazu - gdy nie da się go przyłączyć trzeba korzystać np. ze zbiorników na gaz płynny.

Księgi wieczyste i ewidencja gruntów - rzeczy obowiązkowe

Księgi wieczyste powinien sprawdzić każdy, kto chce kupić działkę. Zwłaszcza, że nie jest to wcale trudne. Prawie 70 proc. wszystkich ksiąg wieczystych dostępnych jest też na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości w specjalnie przygotowanym portalu. Wystarczy znać numer działki. Jeśli działka nie ma księgi w spisie internetowym, można sprawdzić jej status w sądzie. Można też poprosić sprzedającego, który powinien udostępnić kupującemu odpis. Wszystkie księgi wieczyste są jawne i dostępne w miejscowym sądzie. Odpis kosztuje około 40 zł.

Przed podjęciem decyzji o kupnie działki warto także zasięgnąć informacji w wydziale ewidencji gruntów i budynków urzędu gminy. Za około 12 zł można tam pobrać wypis z ewidencji, a za 120 zł także wyrys, na którym zawarte będą najważniejsze informacje na temat działki: dokładny przebieg jej granic, obręb ewidencyjny, powierzchnia, a także rodzaj użytku gruntowego, klasy gleb oraz oznaczenie księgi wieczystej. No i dane właściciela.

Wnioskować o taki wypis może właściciel gruntu, ale także każdy, kto jest prawnie zainteresowany w uzyskani takiej informacji. W tej drugiej kategorii mieszczą się min. inwestorzy zainteresowani kupnem działki. Wszystkie dane z ewidencji są jawne.

Samą transakcję kupna należy poświadczyć notarialnie i dopilnować odpowiednich wpisów w księdze wieczystej. W przypadku inwestycji takiej, jak kupno gruntu pod budowę domu każdy szczegół się liczy. Warto o tym pamiętać.