Co to jest "efekt Scheiblera"? Raport - październik 2007 (rynek pierwotny)
2007-11-21
, aktualizacja: 26.11.2007 00:00
Deficyt mieszkań w Polsce szacuje się na około 1,5 miliona jednostek, należy do najbardziej interesujących rynków mieszkaniowych w Europie
Angielski fundusz inwestycyjny jednego dnia wykupił ponad 100 loftów u Scheiblera w Łodzi
ZOBACZ TAKŻE
- Co z cenami mieszkań? Czas gra na korzyść kupujących (21-11-07, 20:36)
RAPORTY
Polska
Polska, w której deficyt mieszkań szacuje się na około 1,5 miliona jednostek, należy do najbardziej interesujących rynków mieszkaniowych w Europie. Od 2004 roku na rynkach większości największych polskich miast widoczna była wyraźna przewaga popytu nad podażą. Wzrosła dostępność kredytów hipotecznych, zarówno ze względu na wyjątkowo niskie stopy procentowe, jak i liberalizację zasad udzielania kredytów przez większość banków. W rezultacie w latach 2004-2006 ceny wzrosły przeszło dwukrotnie, osiągając w połowie 2007 roku poziom ograniczający dostępność mieszkań dla osób o przeciętnych i niższych od przeciętnych dochodach. Jednocześnie po okresie relatywnie wolnego wzrostu podaży liczba mieszkań, których budowę rozpoczęły firmy deweloperskie, istotnie wzrosła.
Analizując rynek nowych mieszkań w Polsce należy pamiętać o szeregu istotnych różnic pomiędzy poszczególnymi miastami.
Wykres 1. Miejsce miast w cyklu koniunkturalnym
Budownictwo realizowane na sprzedaż koncentruje się nadal w pięciu polskich aglomeracjach o najlepszej sytuacji gospodarczej. W 2006 roku około 25% nowych mieszkań deweloperskich powstało w Warszawie, a kolejne 32% wybudowano w Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście. Po dodaniu inwestycji w obszarach metropolitalnych poza granicami miast można szacować, że w tych pięciu aglomeracjach powstaje około dwóch trzecich mieszkań i domów jednorodzinnych budowanych na sprzedaż, zaś łączna wartość tych pięciu rynków to ponad osiemdziesiąt procent rynku krajowego.
Różnice w skali budownictwa mieszkaniowego pomiędzy Warszawą a grupą pozostałych największych miast pogłębiają się od końca lat dziewięćdziesiątych. Podczas gdy poziom produkcji w Warszawie sięga kilkunastu tysięcy jednostek mieszkaniowych rocznie, w Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście pozostaje generalnie w zakresie 2-5 tys. jednostek rocznie. W ostatnich latach większa skala produkcji mieszkaniowej odnotowywana jest w Krakowie i Trójmieście, a mniejsza w Poznaniu i Wrocławiu. W ostatnich dwóch latach przedmiotem zainteresowania ze strony deweloperów stało się drugie pod względem liczby ludności miasto w Polsce: Łódź. Chociaż liczby biorąc pod uwagę liczbę mieszkań oddanych w 2006 roku miasto to zajęło 10 miejsce w Polsce, to ze względu na wielkość i potencjał rynku zostało włączone do prezentowanych niżej porównań i miast systematycznie monitorowanych przez REAS.
Rynek deweloperski w Polsce jest wciąż bardzo rozdrobniony, chociaż wyraźne są tendencje konsolidacyjne. Działalność zdecydowanej większości deweloperów ma charakter lokalny. Nieliczni decydują się na realizację inwestycji w kilku miastach jednocześnie - dotyczy to przede wszystkim firm międzynarodowych oraz spółek notowanych na giełdzie.
Wykres 2. Mieszkania na sprzedaż i wynajem oraz spółdzielcze oddane w pięciu najbardziej aktywnych aglomeracjach Polski oraz Łodzi (w tysiącach) w latach 1997-2006
Źródło: GUS
Rok 2007 przyniósł wyraźne zmiany na rynku nowych mieszkań. Tempo sprzedaży spadło, podobnie jak tempo wzrostu cen. W Warszawie i Krakowie można mówić wręcz o zahamowaniu wzrostu od połowy roku. Z kolei wzrost cen w Poznaniu w 2007 r. ma związek z wprowadzeniem na rynek grupy inwestycji z segmentu apartamentów, niemal nieobecnego dotychczas na poznańskim rynku. Nadal jednak najwyższe średnie ceny nowych mieszkań wprowadzonych na rynek odnotowuje się w Warszawie. W ostatnim roku widzimy również ożywienie rynku w mniejszych ośrodkach, takich jak Olsztyn, Rzeszów czy Szczecin.
Wykres 3. Udział pięciu aglomeracji o najwyższym poziomie budownictwa w łącznej liczbie mieszkań oddanych w Polsce 2006 r. przez spółdzielnie i deweloperów.
Źródło: GUS
Obserwowany z niepokojem w 2006 roku szybki wzrost kosztów budowy także uległ zahamowaniu i zdaniem specjalistów koszty wykonawstwa powinny w najbliższym czasie rosnąć jedynie nieco powyżej poziomu inflacji.
Zwolnienie tempa wzrostu cen oraz niepewność na globalnych rynkach finansowych spowodowały spadek zainteresowania ze strony nabywców kupujących mieszkania w celu inwestycyjnym i spekulacyjnym. Ostrożniej zachowują się także fundusze zainteresowane finansowaniem deweloperów i zakupem pakietów mieszkań. We wrześniu 2007 wzrosły nieco czynsze ofertowe, ale nadal rentowność najmu liczona bez uwzględnienia przyszłego wzrostu wartości mieszkań jest kilkuprocentowa.
Pomimo wysokich cen wskaźniki przedsprzedaży są nadal wysokie, nie tylko dla inwestycji planowanych do oddania w 2007 roku, ale także tych, które mają zostać ukończone w 2008 roku. Zauważalne jest zjawisko wstrzymywania się przez deweloperów z wprowadzaniem do sprzedaży części mieszkań, połączone niekiedy z próbami podnoszenia ceny w miarę realizacji inwestycji. Na rynku nadal dominuje oferta mieszkań do samodzielnego wykończenia.
W miarę dojrzewania rynku nabywcy stają się coraz bardziej wymagający, a segmentacja coraz bardziej wyraźna. Poszukiwane i cenione są mieszkania niestandardowe, penthouse'y, lofty, a także mieszkania o wyjątkowej lokalizacji.
Dla skali popytu zasadnicze znaczenie ma podaż kredytów hipotecznych. Banki ograniczyły nieco w drugiej połowie 2006 roku udzielanie kredytów we frankach, wzrosło także nieco oprocentowanie kredytów. Można spodziewać się zarówno dalszego wzrostu oprocentowania jak i pewnego wzrostu marż, zaś kryzys na amerykańskim rynku kredytów najprawdopodobniej zaowocuje w Polsce większą ostrożnością w udzielaniu kredytów na zakupy spekulacyjne i kredytów z minimalnym wkładem własnym. Można spodziewać się także pewnego zaostrzenia wymogów dotyczących zdolności kredytowej kredytobiorców. Jednak szacunki dotyczące perspektyw rozwoju rynku kredytów są nadal optymistyczne.
Polska, w której deficyt mieszkań szacuje się na około 1,5 miliona jednostek, należy do najbardziej interesujących rynków mieszkaniowych w Europie. Od 2004 roku na rynkach większości największych polskich miast widoczna była wyraźna przewaga popytu nad podażą. Wzrosła dostępność kredytów hipotecznych, zarówno ze względu na wyjątkowo niskie stopy procentowe, jak i liberalizację zasad udzielania kredytów przez większość banków. W rezultacie w latach 2004-2006 ceny wzrosły przeszło dwukrotnie, osiągając w połowie 2007 roku poziom ograniczający dostępność mieszkań dla osób o przeciętnych i niższych od przeciętnych dochodach. Jednocześnie po okresie relatywnie wolnego wzrostu podaży liczba mieszkań, których budowę rozpoczęły firmy deweloperskie, istotnie wzrosła.
Analizując rynek nowych mieszkań w Polsce należy pamiętać o szeregu istotnych różnic pomiędzy poszczególnymi miastami.
Wykres 1. Miejsce miast w cyklu koniunkturalnym
Budownictwo realizowane na sprzedaż koncentruje się nadal w pięciu polskich aglomeracjach o najlepszej sytuacji gospodarczej. W 2006 roku około 25% nowych mieszkań deweloperskich powstało w Warszawie, a kolejne 32% wybudowano w Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście. Po dodaniu inwestycji w obszarach metropolitalnych poza granicami miast można szacować, że w tych pięciu aglomeracjach powstaje około dwóch trzecich mieszkań i domów jednorodzinnych budowanych na sprzedaż, zaś łączna wartość tych pięciu rynków to ponad osiemdziesiąt procent rynku krajowego.
Różnice w skali budownictwa mieszkaniowego pomiędzy Warszawą a grupą pozostałych największych miast pogłębiają się od końca lat dziewięćdziesiątych. Podczas gdy poziom produkcji w Warszawie sięga kilkunastu tysięcy jednostek mieszkaniowych rocznie, w Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście pozostaje generalnie w zakresie 2-5 tys. jednostek rocznie. W ostatnich latach większa skala produkcji mieszkaniowej odnotowywana jest w Krakowie i Trójmieście, a mniejsza w Poznaniu i Wrocławiu. W ostatnich dwóch latach przedmiotem zainteresowania ze strony deweloperów stało się drugie pod względem liczby ludności miasto w Polsce: Łódź. Chociaż liczby biorąc pod uwagę liczbę mieszkań oddanych w 2006 roku miasto to zajęło 10 miejsce w Polsce, to ze względu na wielkość i potencjał rynku zostało włączone do prezentowanych niżej porównań i miast systematycznie monitorowanych przez REAS.
Rynek deweloperski w Polsce jest wciąż bardzo rozdrobniony, chociaż wyraźne są tendencje konsolidacyjne. Działalność zdecydowanej większości deweloperów ma charakter lokalny. Nieliczni decydują się na realizację inwestycji w kilku miastach jednocześnie - dotyczy to przede wszystkim firm międzynarodowych oraz spółek notowanych na giełdzie.
Wykres 2. Mieszkania na sprzedaż i wynajem oraz spółdzielcze oddane w pięciu najbardziej aktywnych aglomeracjach Polski oraz Łodzi (w tysiącach) w latach 1997-2006
Źródło: GUS
Rok 2007 przyniósł wyraźne zmiany na rynku nowych mieszkań. Tempo sprzedaży spadło, podobnie jak tempo wzrostu cen. W Warszawie i Krakowie można mówić wręcz o zahamowaniu wzrostu od połowy roku. Z kolei wzrost cen w Poznaniu w 2007 r. ma związek z wprowadzeniem na rynek grupy inwestycji z segmentu apartamentów, niemal nieobecnego dotychczas na poznańskim rynku. Nadal jednak najwyższe średnie ceny nowych mieszkań wprowadzonych na rynek odnotowuje się w Warszawie. W ostatnim roku widzimy również ożywienie rynku w mniejszych ośrodkach, takich jak Olsztyn, Rzeszów czy Szczecin.
Wykres 3. Udział pięciu aglomeracji o najwyższym poziomie budownictwa w łącznej liczbie mieszkań oddanych w Polsce 2006 r. przez spółdzielnie i deweloperów.
Źródło: GUS
Obserwowany z niepokojem w 2006 roku szybki wzrost kosztów budowy także uległ zahamowaniu i zdaniem specjalistów koszty wykonawstwa powinny w najbliższym czasie rosnąć jedynie nieco powyżej poziomu inflacji.
Zwolnienie tempa wzrostu cen oraz niepewność na globalnych rynkach finansowych spowodowały spadek zainteresowania ze strony nabywców kupujących mieszkania w celu inwestycyjnym i spekulacyjnym. Ostrożniej zachowują się także fundusze zainteresowane finansowaniem deweloperów i zakupem pakietów mieszkań. We wrześniu 2007 wzrosły nieco czynsze ofertowe, ale nadal rentowność najmu liczona bez uwzględnienia przyszłego wzrostu wartości mieszkań jest kilkuprocentowa.
Pomimo wysokich cen wskaźniki przedsprzedaży są nadal wysokie, nie tylko dla inwestycji planowanych do oddania w 2007 roku, ale także tych, które mają zostać ukończone w 2008 roku. Zauważalne jest zjawisko wstrzymywania się przez deweloperów z wprowadzaniem do sprzedaży części mieszkań, połączone niekiedy z próbami podnoszenia ceny w miarę realizacji inwestycji. Na rynku nadal dominuje oferta mieszkań do samodzielnego wykończenia.
W miarę dojrzewania rynku nabywcy stają się coraz bardziej wymagający, a segmentacja coraz bardziej wyraźna. Poszukiwane i cenione są mieszkania niestandardowe, penthouse'y, lofty, a także mieszkania o wyjątkowej lokalizacji.
Dla skali popytu zasadnicze znaczenie ma podaż kredytów hipotecznych. Banki ograniczyły nieco w drugiej połowie 2006 roku udzielanie kredytów we frankach, wzrosło także nieco oprocentowanie kredytów. Można spodziewać się zarówno dalszego wzrostu oprocentowania jak i pewnego wzrostu marż, zaś kryzys na amerykańskim rynku kredytów najprawdopodobniej zaowocuje w Polsce większą ostrożnością w udzielaniu kredytów na zakupy spekulacyjne i kredytów z minimalnym wkładem własnym. Można spodziewać się także pewnego zaostrzenia wymogów dotyczących zdolności kredytowej kredytobiorców. Jednak szacunki dotyczące perspektyw rozwoju rynku kredytów są nadal optymistyczne.
Wykres 4. Mieszkania oddane do użytku w Polsce w latach 1992-2006 w zależności od kategorii inwestora (w tysiącach),
Źródło: GUS
Na sytuację na rynku mogą mieć także pewien wpływ zmiany w regulacjach podatkowych. Od początku 2007 roku wprowadzono podatek "antyspekulacyjny" w wysokości 19% wzrostu wartości nieruchomości w przypadku odsprzedania jej przed upływem pięciu lat od zakupu, zlikwidowano także ulgę pozwalającą na unikniecie opodatkowania przychodów ze sprzedaży mieszkania w przypadku reinwestowania ich w zakup innego lokalu czy budowę domu.
Zgodnie z oczekiwaniami, choć z dużym opóźnieniem, parlament uchwalił także korzystną dla branży definicję "budownictwa społecznego" utrzymującą preferencyjną stawkę w wysokości 7% dla wszystkich mieszkań o powierzchni poniżej 150 mkw. i dla domów nie przekraczających 300 mkw.
Obecne ceny osiągnęły tak wysoki pułap, że pomimo agresywnej promocji kredytów hipotecznych i wzrostu płac realne możliwości zakupu mieszkań zaczęły się kurczyć. Jednocześnie obserwujemy wysiłki deweloperów mające na celu zwiększenie produkcji, co pozwala prognozować na lata 2009-2010 osiągnięcie średnioterminowego maksimum podaży. Z drugiej strony na skutek wzrostu inflacji, spodziewanej podwyżki stóp procentowych i możliwego osłabienia tempa wzrostu gospodarczego, możliwe jest uspokojenie rynku po stronie popytu i w konsekwencji stabilizacja cen. Sprzyjać temu powinno zmniejszenie liczby zakupów inwestycyjnych i stopniowe wycofywanie się z rynku nabywców spekulacyjnych. Jeśli deweloperom uda się wyraźne zwiększenie podaży tańszych mieszkań zlokalizowanych na obrzeżach miast, może to nawet zaowocować wyraźnym spadkiem indeksów cen średnich.
Rynek z pewnością staje się bardziej konkurencyjny, zaś nowe inwestycje powinny być planowane w sposób umożliwiający elastyczne reagowanie na zmieniającą się sytuację. Obserwowane obecnie zjawiska mogą być zarówno początkiem wyraźnej zmiany relacji popytu i podaży, jak i chwilowym "nabraniem oddechu" przez nabywców, po którym, przy sprzyjających trendach gospodarczych, popyt znów zacznie przewyższać podaż. Długoterminowe prognozy będzie można jednak łatwiej formułować na początku przyszłego roku.
Warszawa
Warszawa jest zarówno administracyjną i finansową stolicą Polski jak i stolicą województwa mazowieckiego. W granicach administracyjnych miasto ma powierzchnię 517 km2, na której według oficjalnych statystyk mieszka około 1,7 miliona mieszkańców, natomiast cały obszar metropolitalny ma ponad 2,7 mln mieszkańców. Warszawa, jak wiele miast europejskich powstała na skrzyżowaniu ważnych dróg, przy przeprawie przez największa polską rzekę. Dziś nadal jest ważnym węzłem komunikacyjnym zarówno w skali kraju jak centralnej części Europy. Rola ta systematycznie rośnie i powinna być jeszcze większa po ukończeniu autostrady A-2 Berlin-Moskwa.
Do najważniejszych problemów miasta należy nieprzepustowa sieć komunikacji w obrębie miasta, a także brak odpowiednich dróg i połączeń lotniczych pomiędzy Warszawą a innymi ważnymi ośrodkami w kraju i za granicą. Dla rozwoju infrastruktury miejskiej duże znaczenie może mieć organizacja w mieście części imprez związanych z Euro 2012. Lokalne władze obiecują szybszą realizację drugiej linii metra, rozwój komunikacji miejskiej oraz transportu kolejowego i lotniczego.
Warszawa jest jednocześnie największym rynkiem budownictwa deweloperskiego w Polsce. Deweloperzy i spółdzielnie mieszkaniowe oddawali tu w ostatnich latach ponad 10 tys. mieszkań rocznie. Od połowy 2003 roku na rynku warszawskim obserwowano wyraźną nadwyżkę popytu nad podażą, przy czym zjawisko to nasiliło się wyraźnie od połowy 2005 roku. Jego źródłem był z jednej strony wzrost popytu, zarówno ze strony osób kupujących mieszkania na własne potrzeby, jak i nabywców dokonujących zakupów w celach inwestycyjnych, z drugiej strony zaś zbyt wolny wzrost podaży. Obecnie rynek wchodzi w fazę uspokojenia, jednak popyt wciąż jest bardzo duży.
Wykres 5. Trendy popytu i podaży mieszkań (w tysiącach jednostek) w Warszawie w latach 1994-2012
Popyt
Sytuacja demograficzna w Warszawie zdecydowanie sprzyja popytowi. W życie zawodowe wkraczają co roku kolejne roczniki młodych warszawiaków z drugiego wyżu demograficznego. Przeciętny rocznik warszawiaków w wieku 20-35 lat liczy obecnie blisko 29 tys. osób. Grupę potencjalnych młodych nabywców powiększają także osoby przenoszące się do Warszawy na studia lub w poszukiwaniu pracy.
Wyraźnie poprawia się - i tak już dobra - sytuacja na lokalnym rynku pracy. Widać to głównie po wzroście liczby zatrudnionych, ale spada także stopa bezrobocia (w czerwcu 2007 roku wynosiło ono 3,9%).
Za najważniejszy czynnik ograniczający popyt można uznać fakt, że wobec szybkiego wzrostu cen relacja cen do dochodów zmienia się na niekorzyść nabywców. W III kwartale 2007 roku za przeciętną płacę można było kupić około 0,44 m2 mieszkania w średniej dla Warszawy cenie.
Istotną częścią popytu na rynku warszawskim w okresie największego wzrostu cen stanowili nabywcy dokonujący zakupów w celach inwestycyjnych. Mieszkania kupowane były zarówno w celu krótkoterminowej spekulacji (odsprzedania prawa do zakupu w trakcie budowy) jak i jako średnio- lub długoterminowa inwestycja. Można szacować, że popyt inwestycyjny miał największy wpływ na segment najdroższych apartamentów. Obecnie nabywcy inwestycyjni zachowują większą ostrożność, a część z nich zaczyna realizować zyski.
Podaż
Liczba mieszkań oddanych w Warszawie wzrosła znacznie w 2005 roku, osiągając drugą co do wielkości wartość w ciągu ostatnich lat (14,4 tys. mieszkań), jednak w 2006 nastąpiło jej ponowne, stosunkowo niewielkie (o ok. 5%) obniżenie (do poziomu 13,7 tys. mieszkań). Można przewidywać dalszy wzrost liczby realizowanych mieszkań w granicach administracyjnych miasta. W 2006 roku deweloperzy i spółdzielnie rozpoczęli tu budowę 16 tys., natomiast w I połowie 2007 już budowę ponad 9 tys. mieszkań i domów. Liczbę mieszkań i domów budowanych rocznie na obszarze metropolitalnym poza jej granicami można obecnie szacować na 3-4 tys. Dodatkowo inwestorzy indywidualni oddają do użytku na tym obszarze ok. 5-6 tysięcy domów jednorodzinnych.
Jednym z najważniejszych czynników ograniczających wzrost podaży jest niska wydolność warszawskiej administracji, brak planów miejscowych i protesty hamujące proces uzyskiwania pozwoleń na budowę dla nowych inwestycji. Obecnie zaledwie dla ok. 17% powierzchni miasta istnieją obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, co znacznie ogranicza podaż terenów i wydłuża proces przygotowania inwestycji.
Mapa 1. Lokalizacje inwestycji oferowanych w Warszawie w poszczególnych przedziałach cenowych (PLN/m2)
Po okresie wyjątkowo szybkiego wzrostu cen nastąpiła ich pewna stabilizacja. Ceny mieszkań w nowych inwestycjach wprowadzanych do sprzedaży wprawdzie nadal rosną (w III kwartale 2007 osiągnęły 8867 zł/m2, o 4,3% więcej niż w II kwartale i o 13,3% więcej niż w I kwartale 2007), ale ceny ofertowe odnotowały nawet niewielki spadek (osiągając 8493 zł/m2, o 0,7% mniej niż w II kwartale i zaledwie o 3,3% więcej niż w I kwartale 2007). Najwięcej mieszkań oferowanych w III kwartale 2007 roku można było nabyć w cenie 7-9 tys. zł/m2. Warszawska oferta nowych mieszkań na sprzedaż dotyczyła głównie lewego brzegu Wisły, powstających zwłaszcza w kierunku wyznaczanym przez istniejącą linię metra, choć dużo projektów oferowano też na Woli i Bemowie. Na prawym brzegu Wisły oferta dotyczyła głównie terenów położonych najbliżej centrum miasta, a także fragmentów Białołęki stanowiących tradycyjną lokalizację taniego budownictwa.
Wykres 6. Średnie ceny ofertowe mieszkań wprowadzonych na rynek w Warszawie w latach 2001 - 2007 (w PLN/ m2)
Łączną wartość rynkową nowych mieszkań oferowanych do sprzedaży w całej aglomeracji w skali 2007 można szacować na blisko 10 mld zł i prognozować jej dalszy wzrost w 2008. Wbrew oczekiwaniom proces konsolidacji sektora nie postępuje zbyt szybko: dwie największe firmy zbliżają się do łącznego udziału 20% rynku, ale rynek jest nadal bardzo rozproszony. Wciąż napływają na rynek nowe firmy, zakładane zarówno przez podmioty polskie jak i zagraniczne.
Kraków
Położony w dolinie Wisły Kraków zajmuje dziś powierzchnię 32,7 tys. ha. Miasto, które obchodzi w tym roku 750-lecie lokacji na prawie magdeburskim, ma ogromne znaczenie dla kultury polskiej, stanowi europejską metropolię i stolicę Małopolski. Rola Krakowa jako celu turystyki i ośrodka akademickiego znacząco wpływa na jego dobrą sytuację ekonomiczną.
Wykres 7. Trendy popytu i podaży mieszkań (w tysiącach jednostek) w Krakowie w latach 1994-2012
W ostatnich latach podjęto wiele inwestycji usprawniających infrastrukturę transportową miasta, dalsze pozostają w realizacji. Kraków stara się również o dołączenie do grupy miast, w których odbędą się mecze Euro 2012, co stanowiłoby ważny impuls do przyspieszenia rozwoju systemu komunikacyjnego Krakowa i połączeń z innymi miastami.
Kraków to równocześnie drugi pod względem wartości i liczby budowanych mieszkań rynek mieszkań na sprzedaż w naszym kraju, chociaż z liczbą blisko 760 tys. mieszkańców zajmuje trzecie miejsce w Polsce - po zdecydowanie większej Warszawie i nieznacznie większej Łodzi.
Popyt
Sytuacja demograficzna Krakowa korzystnie wpływa na wielkość popytu mieszkaniowego. Chociaż liczba ludności w granicach miasta pozostaje stabilna, to dla całego obszaru metropolitalnego Krakowa odnotowywany jest przyrost ludności z wyraźną tendencją wzrostową. Przeciętna wielkość rocznika ludności w wieku 20-35 lat to ok. 13,5 tys. osób, które tworząc nowe gospodarstwa domowe napotykają na podaż nowych mieszkań deweloperskich na przeciętnym poziomie niższym niż 5 tys. lokali oddawanych rocznie.
Podobnie jak w innych miastach, istniejące zasoby nie są w stanie sprostać potrzebom mieszkaniowym. Kraków jest jedynym wielkim miastem w Polsce, w którym zachowała się w dużym stopniu przedwojenna struktura zasobów mieszkaniowych. Niemal 1/3 mieszkań została tu wybudowana ponad 60 lat temu - często nie spełniają obecnych standardów i wymagają znacznego doinwestowania.
Sytuacja ekonomiczna Krakowa jest przy tym stosunkowo korzystna dla mieszkańców - PKB w przeliczeniu na jednego mieszkańca jest tu o ponad połowę wyższe niż przeciętna dla kraju, wynagrodzenia stopniowo rosną, choć nadal są znacznie niższe niż w Warszawie, a bezrobocie należy do najniższych w Polsce. Jednak ceny mieszkań w Krakowie rosną szybciej niż przeciętne płace. W III kwartale 2007 roku za średnią płacę można było kupić zaledwie 0,4 m2 mieszkania w średniej cenie, podczas gdy w 2003 roku wskaźnik ten wynosił 0,78.
Podaż
W Krakowie od 1997 do 2005 roku oddawano od 3 do 4,5 tys. mieszkań rocznie, przy czym w poszczególnych latach występowały duże wahania w rozmiarach budownictwa. Rok 2006 przyniósł dynamiczne zwiększenie liczby oddawanych mieszkań, która osiągając poziom 6,6 tys. jednostek przekroczyła wyniki rekordowego roku 2001. Ta wysoka dynamika wystąpiła przede wszystkim w grupie mieszkań deweloperskich ("na sprzedaż i wynajem" oraz spółdzielczych) choć wzrost odnotowano również w pozostałych grupach inwestorskich.
Mapa 1. Lokalizacje inwestycji oferowanych w Warszawie w poszczególnych przedziałach cenowych (PLN/m2)
Po okresie wyjątkowo szybkiego wzrostu cen nastąpiła ich pewna stabilizacja. Ceny mieszkań w nowych inwestycjach wprowadzanych do sprzedaży wprawdzie nadal rosną (w III kwartale 2007 osiągnęły 8867 zł/m2, o 4,3% więcej niż w II kwartale i o 13,3% więcej niż w I kwartale 2007), ale ceny ofertowe odnotowały nawet niewielki spadek (osiągając 8493 zł/m2, o 0,7% mniej niż w II kwartale i zaledwie o 3,3% więcej niż w I kwartale 2007). Najwięcej mieszkań oferowanych w III kwartale 2007 roku można było nabyć w cenie 7-9 tys. zł/m2. Warszawska oferta nowych mieszkań na sprzedaż dotyczyła głównie lewego brzegu Wisły, powstających zwłaszcza w kierunku wyznaczanym przez istniejącą linię metra, choć dużo projektów oferowano też na Woli i Bemowie. Na prawym brzegu Wisły oferta dotyczyła głównie terenów położonych najbliżej centrum miasta, a także fragmentów Białołęki stanowiących tradycyjną lokalizację taniego budownictwa.
Wykres 6. Średnie ceny ofertowe mieszkań wprowadzonych na rynek w Warszawie w latach 2001 - 2007 (w PLN/ m2)
Łączną wartość rynkową nowych mieszkań oferowanych do sprzedaży w całej aglomeracji w skali 2007 można szacować na blisko 10 mld zł i prognozować jej dalszy wzrost w 2008. Wbrew oczekiwaniom proces konsolidacji sektora nie postępuje zbyt szybko: dwie największe firmy zbliżają się do łącznego udziału 20% rynku, ale rynek jest nadal bardzo rozproszony. Wciąż napływają na rynek nowe firmy, zakładane zarówno przez podmioty polskie jak i zagraniczne.
Kraków
Położony w dolinie Wisły Kraków zajmuje dziś powierzchnię 32,7 tys. ha. Miasto, które obchodzi w tym roku 750-lecie lokacji na prawie magdeburskim, ma ogromne znaczenie dla kultury polskiej, stanowi europejską metropolię i stolicę Małopolski. Rola Krakowa jako celu turystyki i ośrodka akademickiego znacząco wpływa na jego dobrą sytuację ekonomiczną.
Wykres 7. Trendy popytu i podaży mieszkań (w tysiącach jednostek) w Krakowie w latach 1994-2012
W ostatnich latach podjęto wiele inwestycji usprawniających infrastrukturę transportową miasta, dalsze pozostają w realizacji. Kraków stara się również o dołączenie do grupy miast, w których odbędą się mecze Euro 2012, co stanowiłoby ważny impuls do przyspieszenia rozwoju systemu komunikacyjnego Krakowa i połączeń z innymi miastami.
Kraków to równocześnie drugi pod względem wartości i liczby budowanych mieszkań rynek mieszkań na sprzedaż w naszym kraju, chociaż z liczbą blisko 760 tys. mieszkańców zajmuje trzecie miejsce w Polsce - po zdecydowanie większej Warszawie i nieznacznie większej Łodzi.
Popyt
Sytuacja demograficzna Krakowa korzystnie wpływa na wielkość popytu mieszkaniowego. Chociaż liczba ludności w granicach miasta pozostaje stabilna, to dla całego obszaru metropolitalnego Krakowa odnotowywany jest przyrost ludności z wyraźną tendencją wzrostową. Przeciętna wielkość rocznika ludności w wieku 20-35 lat to ok. 13,5 tys. osób, które tworząc nowe gospodarstwa domowe napotykają na podaż nowych mieszkań deweloperskich na przeciętnym poziomie niższym niż 5 tys. lokali oddawanych rocznie.
Podobnie jak w innych miastach, istniejące zasoby nie są w stanie sprostać potrzebom mieszkaniowym. Kraków jest jedynym wielkim miastem w Polsce, w którym zachowała się w dużym stopniu przedwojenna struktura zasobów mieszkaniowych. Niemal 1/3 mieszkań została tu wybudowana ponad 60 lat temu - często nie spełniają obecnych standardów i wymagają znacznego doinwestowania.
Sytuacja ekonomiczna Krakowa jest przy tym stosunkowo korzystna dla mieszkańców - PKB w przeliczeniu na jednego mieszkańca jest tu o ponad połowę wyższe niż przeciętna dla kraju, wynagrodzenia stopniowo rosną, choć nadal są znacznie niższe niż w Warszawie, a bezrobocie należy do najniższych w Polsce. Jednak ceny mieszkań w Krakowie rosną szybciej niż przeciętne płace. W III kwartale 2007 roku za średnią płacę można było kupić zaledwie 0,4 m2 mieszkania w średniej cenie, podczas gdy w 2003 roku wskaźnik ten wynosił 0,78.
Podaż
W Krakowie od 1997 do 2005 roku oddawano od 3 do 4,5 tys. mieszkań rocznie, przy czym w poszczególnych latach występowały duże wahania w rozmiarach budownictwa. Rok 2006 przyniósł dynamiczne zwiększenie liczby oddawanych mieszkań, która osiągając poziom 6,6 tys. jednostek przekroczyła wyniki rekordowego roku 2001. Ta wysoka dynamika wystąpiła przede wszystkim w grupie mieszkań deweloperskich ("na sprzedaż i wynajem" oraz spółdzielczych) choć wzrost odnotowano również w pozostałych grupach inwestorskich.
Mapa 2. Lokalizacje inwestycji oferowanych w Krakowie w poszczególnych przedziałach cenowych (PLN/m2)
Rok 2006 był również kolejnym rokiem bardzo dynamicznego wzrostu liczby pozwoleń na budowę. Rosnący trend liczby mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia wskazuje na korzystne perspektywy dalszego rozwoju rynku mieszkaniowego w Krakowie. Według szacunków REAS w perspektywie dwóch najbliższych lat liczba mieszkań wprowadzanych do oferty rynkowej sięgnie 8 tys. rocznie.
W trzecim kwartale 2007 r. w sprzedaży znajdowało się 137 inwestycji. Liczba ta obejmuje także poszczególne etapy przedsięwzięć wielofazowych.
Przeciętna cena mieszkań wprowadzonych na rynek pomiędzy badaniami z II i III kwartału 2007 wynosiła 7665 PLN/m2 , a więc była o 10% wyższa od cen mieszkań wprowadzonych na rynek pomiędzy badaniami z I i II kwartału 2007. Najwięcej mieszkań oferowanych w III kwartale 2007 (ok. 35%) miało ceny ofertowe zawierające się w przedziale 7-8 tys. PLN/m2.
Krakowska oferta nowych mieszkań budowanych przez deweloperów i spółdzielnie była w trzecim kwartale 2007 wyraźnie skoncentrowana w centralnej części miasta - w Śródmieściu, a także sąsiadujących z nim częściach Podgórza, Krowodrzy i Nowej Huty. Zachodnie i wschodnie obszary miasta nie cieszą się zainteresowaniem deweloperów.
Wykres 8. Średnie ceny ofertowe mieszkań wprowadzonych na rynek w Krakowie w latach 2000 - 2007 (w PLN/ m2)
Wartość rynku w Krakowie przekroczyła w 2006 1,7 mld PLN, osiągając poziom trzy-czterokrotnie wyższy niż w kilku poprzednich latach. Według szacunków REAS, w 2007 roku wartość rynku osiągnie rekordowy poziom 2,5 mld PLN. Wpłynie na to zarówno gwałtowny wzrost przewidywanej liczby budowanych mieszkań, jak i niespotykany w ostatnich latach wzrost ich cen.
Łódź
Łódź to drugie pod względem liczby mieszkańców miasto w Polsce, a także stolica województwa i ważny krajowy ośrodek przemysłowy i handlowy. Łódź jest położona w centrum kraju - na skrzyżowaniu głównych kierunków tranzytowych z zachodu na wschód i z południa na północ Europy. Miasto ma powierzchnię 294,4 km2 oraz 760,3 tys. mieszkańców.
Łódź i jej mieszkańcy mają zdecydowanie niższy potencjał ekonomiczny niż w przypadku innych dużych miast. Wysoki poziom bezrobocia w połączeniu z niewielką odległością od Warszawy wpływa na znaczący poziom migracji do stolicy.
Pod względem produkcji mieszkań Łódź od liderów budownictwa mieszkaniowego dzieli wyraźny dystans. W 2006 roku znalazła się na 10 miejscu w kraju pod względem liczby zrealizowanych mieszkań.
Popyt
W relacji do liczby mieszkańców, Łódź dysponuje w porównaniu z innymi miastami stosunkowo dużymi zasobami mieszkaniowymi - zbliżonymi do średniej państw tzw. "Starej Unii". Jednocześnie stosunkowo duża część istniejącej zabudowy pochodzi jeszcze z dziewiętnastowiecznego i przedwojennego okresu świetności miasta, dziś często jest skrajnie zaniedbana.
Od kilku lat w Łodzi systematycznie powiększa się ujemne saldo migracji i występuje ujemny przyrost naturalny, co zmniejsza presję popytową. Jednak ciągle oddaje się znacznie mniej mieszkań aniżeli zawiera małżeństw. Przeciętny rocznik osób w wieku 20-35 lat liczy ok. 12 tys. osób, które tworząc gospodarstwa domowe napotykają na podaż rzędu kilkuset mieszkań deweloperskich rocznie.
Mieszkańcy Łodzi zarabiają mniej w porównaniu z mieszkańcami innych dużych aglomeracji, czego rezultatem jest niższa siła nabywcza. Wysoki jest tutaj także poziom bezrobocia. Jednak niski poziom wynagrodzeń ma także zalety - oznacza niskie koszty siły roboczej, a zatem atrakcyjne miejsce dla inwestorów.
Od 2002 roku relacja pomiędzy wysokością przeciętnej płacy w porównaniu do przeciętnej ceny jednego metra kwadratowego nowego mieszkania stopniowo się obniżała. Początkowo jednak zmiany te były raczej niewielkie i dopiero w 2006 roku, podobnie jak w innych aglomeracjach, odnotowano znaczące pogorszenie sytuacji nabywców. Obecnie za przeciętne łódzkie wynagrodzenie można kupić już tylko 0,42 m2 mieszkania na rynku pierwotnym.
Wykres 9. Trendy popytu i podaży mieszkań (w tysiącach jednostek) w Łodzi w latach 1994-2012
Rok 2006 był również kolejnym rokiem bardzo dynamicznego wzrostu liczby pozwoleń na budowę. Rosnący trend liczby mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia wskazuje na korzystne perspektywy dalszego rozwoju rynku mieszkaniowego w Krakowie. Według szacunków REAS w perspektywie dwóch najbliższych lat liczba mieszkań wprowadzanych do oferty rynkowej sięgnie 8 tys. rocznie.
W trzecim kwartale 2007 r. w sprzedaży znajdowało się 137 inwestycji. Liczba ta obejmuje także poszczególne etapy przedsięwzięć wielofazowych.
Przeciętna cena mieszkań wprowadzonych na rynek pomiędzy badaniami z II i III kwartału 2007 wynosiła 7665 PLN/m2 , a więc była o 10% wyższa od cen mieszkań wprowadzonych na rynek pomiędzy badaniami z I i II kwartału 2007. Najwięcej mieszkań oferowanych w III kwartale 2007 (ok. 35%) miało ceny ofertowe zawierające się w przedziale 7-8 tys. PLN/m2.
Krakowska oferta nowych mieszkań budowanych przez deweloperów i spółdzielnie była w trzecim kwartale 2007 wyraźnie skoncentrowana w centralnej części miasta - w Śródmieściu, a także sąsiadujących z nim częściach Podgórza, Krowodrzy i Nowej Huty. Zachodnie i wschodnie obszary miasta nie cieszą się zainteresowaniem deweloperów.
Wykres 8. Średnie ceny ofertowe mieszkań wprowadzonych na rynek w Krakowie w latach 2000 - 2007 (w PLN/ m2)
Wartość rynku w Krakowie przekroczyła w 2006 1,7 mld PLN, osiągając poziom trzy-czterokrotnie wyższy niż w kilku poprzednich latach. Według szacunków REAS, w 2007 roku wartość rynku osiągnie rekordowy poziom 2,5 mld PLN. Wpłynie na to zarówno gwałtowny wzrost przewidywanej liczby budowanych mieszkań, jak i niespotykany w ostatnich latach wzrost ich cen.
Łódź
Łódź to drugie pod względem liczby mieszkańców miasto w Polsce, a także stolica województwa i ważny krajowy ośrodek przemysłowy i handlowy. Łódź jest położona w centrum kraju - na skrzyżowaniu głównych kierunków tranzytowych z zachodu na wschód i z południa na północ Europy. Miasto ma powierzchnię 294,4 km2 oraz 760,3 tys. mieszkańców.
Łódź i jej mieszkańcy mają zdecydowanie niższy potencjał ekonomiczny niż w przypadku innych dużych miast. Wysoki poziom bezrobocia w połączeniu z niewielką odległością od Warszawy wpływa na znaczący poziom migracji do stolicy.
Pod względem produkcji mieszkań Łódź od liderów budownictwa mieszkaniowego dzieli wyraźny dystans. W 2006 roku znalazła się na 10 miejscu w kraju pod względem liczby zrealizowanych mieszkań.
Popyt
W relacji do liczby mieszkańców, Łódź dysponuje w porównaniu z innymi miastami stosunkowo dużymi zasobami mieszkaniowymi - zbliżonymi do średniej państw tzw. "Starej Unii". Jednocześnie stosunkowo duża część istniejącej zabudowy pochodzi jeszcze z dziewiętnastowiecznego i przedwojennego okresu świetności miasta, dziś często jest skrajnie zaniedbana.
Od kilku lat w Łodzi systematycznie powiększa się ujemne saldo migracji i występuje ujemny przyrost naturalny, co zmniejsza presję popytową. Jednak ciągle oddaje się znacznie mniej mieszkań aniżeli zawiera małżeństw. Przeciętny rocznik osób w wieku 20-35 lat liczy ok. 12 tys. osób, które tworząc gospodarstwa domowe napotykają na podaż rzędu kilkuset mieszkań deweloperskich rocznie.
Mieszkańcy Łodzi zarabiają mniej w porównaniu z mieszkańcami innych dużych aglomeracji, czego rezultatem jest niższa siła nabywcza. Wysoki jest tutaj także poziom bezrobocia. Jednak niski poziom wynagrodzeń ma także zalety - oznacza niskie koszty siły roboczej, a zatem atrakcyjne miejsce dla inwestorów.
Od 2002 roku relacja pomiędzy wysokością przeciętnej płacy w porównaniu do przeciętnej ceny jednego metra kwadratowego nowego mieszkania stopniowo się obniżała. Początkowo jednak zmiany te były raczej niewielkie i dopiero w 2006 roku, podobnie jak w innych aglomeracjach, odnotowano znaczące pogorszenie sytuacji nabywców. Obecnie za przeciętne łódzkie wynagrodzenie można kupić już tylko 0,42 m2 mieszkania na rynku pierwotnym.
Wykres 9. Trendy popytu i podaży mieszkań (w tysiącach jednostek) w Łodzi w latach 1994-2012
Podaż
Podczas gdy na większości rynków dużych polskich miast trwa systematyczny wzrost, produkcja mieszkaniowa w Łodzi pozostawała dotychczas na stabilnym poziomie, ok. 1,2 tys. mieszkań oddawanych rocznie. Produkcja deweloperska stanowiła zwykle nie więcej niż połowę tej liczby. Obecnie w Łodzi mamy do czynienie ze znaczącym wzrostem aktywności deweloperskiej. Według szacunków REAS w 2007 roku deweloperzy i spółdzielnie mieszkaniowe oddadzą w Łodzi rekordową liczbę ok. 1330 lokali, a w najbliższych latach podaż mieszkań deweloperskich ustabilizuje się na poziomie ponad 2 tys. lokali wprowadzanych rocznie.
Na łódzkim rynku jest niewielu graczy. Pięć firm, które oddały w 2006 roku najwięcej mieszkań w Łodzi, zrealizowało blisko 50%, a pierwsze dziesięć - 71% mieszkań deweloperskich oddanych w tym roku. Warto przy tym pamiętać, że rynek ten jest mały i każda inwestycja może znacząco zmienić jego obraz.
W łódzkiej ofercie w III kwartale znajdowało się 886 mieszkań w 29 inwestycjach, z czego 1% stanowiły lokale apartamentowe.
Rok 2006 przyniósł w Łodzi wyjątkowo wyraźną zmianę cen - wzrost cen o 41,3% (do poziomu 4118 PLN/mkw.). W I półroczu 2007 roku przeciętna cena mieszkań nadal rosła, jednak znaczna różnica pomiędzy cenami mieszkań wprowadzanymi na rynek a cenami wszystkich mieszkań dostępnych w ofercie rynkowej, obserwowana w I kwartale 2007 roku, ulegała wyraźnemu zmniejszeniu. W III kwartale 2007 roku przeciętna cena mieszkań wprowadzonych od maja 2007 wynosiła 5862 PLN/ m2, podczas gdy przeciętna cena mieszkań dostępnych w ofercie 5915 PLN/ m2.
Wzrost indeksów cen, jaki miał miejsce w Łodzi w 2006 roku, wynika z pojawienia się na tym rynku nowego rodzaju projektów. Charakterystyczny produkt dla Łodzi to pierwsze realizowane na taką skalę w Polsce lofty (inwestycja "U Scheiblera"), które pozostają zwykle poza zarówno zainteresowaniem jak i zasięgiem finansowym łodzian, stanowiąc produkt wyraźnie skierowany do inwestorów spoza miasta. Również w pierwszym półroczu 2007 roku można było obserwować wyraźny wzrost indeksów cen mieszkań wprowadzanych do sprzedaży, jednak w III kwartale 2007 trend ten został zahamowany. Mimo, że ceny mieszkań oferowanych na rynku pomiędzy kwartałami nadal rosły, ceny mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w III kwartale 2007 roku były już niższe od analogicznych cen z II kwartału tego roku.
Wykres 10. Średnie ceny ofertowe mieszkań wprowadzonych na rynek w Łodzi w latach 2000 - 2007 (w PLN/ m2)
Łączna wartość rynku łódzkiego do 2006 roku nie przekroczyła poziomu 150 mln PLN rocznie. Rok 2007 przyniesie jednak zdecydowaną zmianę. W tym roku wartość rynku mieszkań powinna osiągnąć ok. 630 mln PLN a w 2008 roku przekroczy poziom 900 mln PLN.
Mapa 3. Lokalizacje inwestycji oferowanych w Łodzi w poszczególnych przedziałach cenowych (PLN/m2)
Poznań
Poznań to jedno z najstarszych i największych miast Polski, historyczna stolica regionu Wielkopolski, kolebki Państwa Polskiego. Dziś zamieszkuje go 565 tys. mieszkańców. Poznań ma najlepszą po Warszawie sytuację ekonomiczną spośród największych rynków mieszkaniowych. Miasto jest usytuowane w połowie drogi pomiędzy Warszawą a Berlinem i przez dziesięciolecia było najważniejszym w kraju ośrodkiem targowym. Poznań jest również drugim (po Warszawie) centrum bankowości w Polsce. Duże znaczenie dla rozwoju infrastruktury miejskiej może mieć organizowanie w tym mieście części imprez związanych z EURO 2012.
Rynek budownictwa wielorodzinnego w Poznaniu miał przez wiele lat stosunkowo niewielką skalę, zaś ceny mieszkań pozostawały na zbliżonym poziomie.
Wykres 11. Trendy popytu i podaży mieszkań (w tysiącach jednostek) w Poznaniu w latach 1994-2012
Popyt
Ujemny przyrost naturalny i ujemne saldo migracji powodują powolny lecz stały spadek liczby mieszkańców Poznania - z 590 tys. w 1990 r. do 565 tys. w 2006. Jest to jeden z czynników hamujących wzrost gospodarczy miasta.
Równocześnie jednak w Poznaniu wkracza właśnie w dorosły wiek drugi powojenny wyż demograficzny. Oznacza to, że w najbliższych latach należy oczekiwać wzmożonego naporu młodych osób i rodzin poszukujących pierwszego samodzielnego mieszkania w życiu.
Dostępne zasoby mieszkaniowe są niskiej jakości. Niemal 1 wszystkich mieszkań pochodzi sprzed II wojny światowej, a mieszkania z okresu 1971-1988 to niemal 40% zasobu. Zaledwie 12% mieszkań wybudowano w latach 1989-2002.
Popyt mieszkaniowy stymuluje stabilna sytuacja na rynku pracy. Poznań ma najniższy po Warszawie poziom bezrobocia spośród dużych miast w kraju (stopa bezrobocia wyniosła 3,9% na koniec czerwca 2007 r.).
Podczas gdy na większości rynków dużych polskich miast trwa systematyczny wzrost, produkcja mieszkaniowa w Łodzi pozostawała dotychczas na stabilnym poziomie, ok. 1,2 tys. mieszkań oddawanych rocznie. Produkcja deweloperska stanowiła zwykle nie więcej niż połowę tej liczby. Obecnie w Łodzi mamy do czynienie ze znaczącym wzrostem aktywności deweloperskiej. Według szacunków REAS w 2007 roku deweloperzy i spółdzielnie mieszkaniowe oddadzą w Łodzi rekordową liczbę ok. 1330 lokali, a w najbliższych latach podaż mieszkań deweloperskich ustabilizuje się na poziomie ponad 2 tys. lokali wprowadzanych rocznie.
Na łódzkim rynku jest niewielu graczy. Pięć firm, które oddały w 2006 roku najwięcej mieszkań w Łodzi, zrealizowało blisko 50%, a pierwsze dziesięć - 71% mieszkań deweloperskich oddanych w tym roku. Warto przy tym pamiętać, że rynek ten jest mały i każda inwestycja może znacząco zmienić jego obraz.
W łódzkiej ofercie w III kwartale znajdowało się 886 mieszkań w 29 inwestycjach, z czego 1% stanowiły lokale apartamentowe.
Rok 2006 przyniósł w Łodzi wyjątkowo wyraźną zmianę cen - wzrost cen o 41,3% (do poziomu 4118 PLN/mkw.). W I półroczu 2007 roku przeciętna cena mieszkań nadal rosła, jednak znaczna różnica pomiędzy cenami mieszkań wprowadzanymi na rynek a cenami wszystkich mieszkań dostępnych w ofercie rynkowej, obserwowana w I kwartale 2007 roku, ulegała wyraźnemu zmniejszeniu. W III kwartale 2007 roku przeciętna cena mieszkań wprowadzonych od maja 2007 wynosiła 5862 PLN/ m2, podczas gdy przeciętna cena mieszkań dostępnych w ofercie 5915 PLN/ m2.
Wzrost indeksów cen, jaki miał miejsce w Łodzi w 2006 roku, wynika z pojawienia się na tym rynku nowego rodzaju projektów. Charakterystyczny produkt dla Łodzi to pierwsze realizowane na taką skalę w Polsce lofty (inwestycja "U Scheiblera"), które pozostają zwykle poza zarówno zainteresowaniem jak i zasięgiem finansowym łodzian, stanowiąc produkt wyraźnie skierowany do inwestorów spoza miasta. Również w pierwszym półroczu 2007 roku można było obserwować wyraźny wzrost indeksów cen mieszkań wprowadzanych do sprzedaży, jednak w III kwartale 2007 trend ten został zahamowany. Mimo, że ceny mieszkań oferowanych na rynku pomiędzy kwartałami nadal rosły, ceny mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w III kwartale 2007 roku były już niższe od analogicznych cen z II kwartału tego roku.
Wykres 10. Średnie ceny ofertowe mieszkań wprowadzonych na rynek w Łodzi w latach 2000 - 2007 (w PLN/ m2)
Łączna wartość rynku łódzkiego do 2006 roku nie przekroczyła poziomu 150 mln PLN rocznie. Rok 2007 przyniesie jednak zdecydowaną zmianę. W tym roku wartość rynku mieszkań powinna osiągnąć ok. 630 mln PLN a w 2008 roku przekroczy poziom 900 mln PLN.
Mapa 3. Lokalizacje inwestycji oferowanych w Łodzi w poszczególnych przedziałach cenowych (PLN/m2)
Poznań
Poznań to jedno z najstarszych i największych miast Polski, historyczna stolica regionu Wielkopolski, kolebki Państwa Polskiego. Dziś zamieszkuje go 565 tys. mieszkańców. Poznań ma najlepszą po Warszawie sytuację ekonomiczną spośród największych rynków mieszkaniowych. Miasto jest usytuowane w połowie drogi pomiędzy Warszawą a Berlinem i przez dziesięciolecia było najważniejszym w kraju ośrodkiem targowym. Poznań jest również drugim (po Warszawie) centrum bankowości w Polsce. Duże znaczenie dla rozwoju infrastruktury miejskiej może mieć organizowanie w tym mieście części imprez związanych z EURO 2012.
Rynek budownictwa wielorodzinnego w Poznaniu miał przez wiele lat stosunkowo niewielką skalę, zaś ceny mieszkań pozostawały na zbliżonym poziomie.
Wykres 11. Trendy popytu i podaży mieszkań (w tysiącach jednostek) w Poznaniu w latach 1994-2012
Popyt
Ujemny przyrost naturalny i ujemne saldo migracji powodują powolny lecz stały spadek liczby mieszkańców Poznania - z 590 tys. w 1990 r. do 565 tys. w 2006. Jest to jeden z czynników hamujących wzrost gospodarczy miasta.
Równocześnie jednak w Poznaniu wkracza właśnie w dorosły wiek drugi powojenny wyż demograficzny. Oznacza to, że w najbliższych latach należy oczekiwać wzmożonego naporu młodych osób i rodzin poszukujących pierwszego samodzielnego mieszkania w życiu.
Dostępne zasoby mieszkaniowe są niskiej jakości. Niemal 1 wszystkich mieszkań pochodzi sprzed II wojny światowej, a mieszkania z okresu 1971-1988 to niemal 40% zasobu. Zaledwie 12% mieszkań wybudowano w latach 1989-2002.
Popyt mieszkaniowy stymuluje stabilna sytuacja na rynku pracy. Poznań ma najniższy po Warszawie poziom bezrobocia spośród dużych miast w kraju (stopa bezrobocia wyniosła 3,9% na koniec czerwca 2007 r.).
Relacja pomiędzy wysokością przeciętnej płacy w porównaniu do przeciętnej ceny jednego metra kwadratowego nowego mieszkania ulegała w Poznaniu w latach 2000-2005 stosunkowo małym wahaniom (od 0,84 do 0,89). Jednak od tego czasu z powodu znacznego wzrostu cen mieszkań, relacja ta spadła do poziomu 0,4 w przypadku przeciętnej ceny dla wszystkich oferowanych mieszkań w III kwartale 2007.
Podaż
W ostatnich sześciu latach budowano w Poznaniu przeciętnie około 2,9 tysiąca mieszkań rocznie. Warto podkreślić, że ze względu na dobrą sieć komunikacyjną w obrębie i w okolicach Poznania, znaczącą część produkcji mieszkaniowej stanowią domy jednorodzinne budowane przez inwestorów indywidualnych, choć w 2006 ich aktywność nieco się zmniejszyła. W 2006 znów nastąpił spadek liczby mieszkań oddanych przez deweloperów (o 10%), jednak prognozy na 2007 rok zapowiadają znaczący wzrost - monitoring REAS pozwala szacować, że w tym roku deweloperzy i spółdzielnie i spółdzielnie mieszkaniowe oddadzą ok. 3,5 tys. mieszkań.
Mapa 4. Lokalizacje inwestycji oferowanych w Poznaniu w poszczególnych przedziałach cenowych (PLN/m2)
W porównaniu z innymi miastami rynek deweloperski w Poznaniu jest bardziej skonsolidowany - największy deweloper oddał około 20%, dwóch największych deweloperów - blisko 30%, a czterech - około 45% wszystkich mieszkań wybudowanych i planowanych do oddania w Poznaniu przez deweloperów w 2006 i 2007 roku.
Wykres 12. Średnie ceny ofertowe mieszkań wprowadzonych na rynek w Poznaniu w latach 2000 - 2007
Dynamika poznańskich cen długo była zdecydowanie niższa niż na pozostałych największych rynkach polskiego budownictwa mieszkaniowego, jednak zgodnie z przewidywaniami REAS sytuacja ta uległa zmianie. W I kwartale 2007 roku pojawił się w ofercie liczący ponad 200 mieszkań projekt apartamentowy firmy WECHTA o dotąd niespotykanych w Poznaniu cenach - na poziomie 15-16 tys. PLN/m2. Od tej pory postępy jego sprzedaży znacząco wpływają na poziom przeciętnych cen ofertowych. W kolejnych kwartałach na rynku zaczęły się pojawiać następne drogie projekty. W II kwartale 2007 przeciętne ceny ofertowe na rynku poznańskim przekroczyły nawet nieco poziom cen w stolicy, osiągając poziom 8 841 PLN/m2. W III kwartale przeciętne ceny ofertowe nieco się obniżyły (do poziomu 8 273 PLN/m2) głównie na skutek sprzedaży części mieszkań z projektu WECHTY, a przeciętne ceny mieszkań wprowadzonych na rynek po poprzednim badaniu dalej rosły (osiągając wysokość 7 810 PLN/m2). W kilku kameralnych inwestycjach apartamenty wyceniono na poziomie zbliżonym do cen projektu WECHTY. Na skutek działań deweloperów 20% lokali dostępnych w ofercie poznańskiej w III kwartale 2007 stanowiły apartamenty. Jest to diametralna zmiana charakteru oferty w mieście, w którym projekty apartamentowe stanowiły do 2006 roku jednostkowe przypadki.
Poznańska oferta mieszkań deweloperskich w III kwartale 2007 liczyła 48 projektów. Zlokalizowane są one głównie w centrum miasta, zarówno na Starym Mieście (tu powstają najdroższe inwestycje), Jeżycach, Grunwaldzie jak i Wildzie.
Według szacunków REAS roczna wartość rynku nowych mieszkań w budownictwie wielorodzinnym długo pozostawała w Poznaniu na niewysokim poziomie i jedynie w 2001 roku przekroczyła 350 mln zł. Sytuacja diametralnie zmieniła się w 2005 roku, gdy wartość rynku wzrosła niemal dwukrotnie (z 253 do 501 mln zł). W 2006 r. dalej rosła, przekraczając 640 mln zł. Według obecnych szacunków w 2007 roku wartość rynku znowu wzrośnie ponad dwukrotnie, osiągając ok. 1,7 mld zł.
Trójmiasto
Trójmiasto w granicach administracyjnych trzech miast liczy około 750 tys. mieszkańców i zajmuje 415 km2 powierzchni. Wchodzące w skład Trójmiasta Gdańsk, Gdynia i Sopot to miasta zróżnicowane pod względem demograficznym i ekonomicznym. Pod względem administracyjnym każde z nich stanowi odrębny organizm, prowadzi samodzielną politykę przestrzenną, ma odrębne urzędy, w tym jednostki zajmujące się współpracą z inwestorami, realizującymi budownictwo mieszkaniowe. Gdańsk należy do liderów pod względem powierzchni pokrytej planami miejscowymi, podczas gdy w Gdyni wskaźnik ten jest relatywnie niski.
Trójmiasto jest jedyną w Polsce aglomeracją o liniowej strukturze przestrzennej. Wynika to z ograniczeń geograficznych: położenia pomiędzy wybrzeżem morskim a pasem wzgórz, w dużej części stanowiących część chronionego krajobrazu. Wyjątkowa jest też lokalizacja średniowiecznej starówki, na wschodnim krańcu aglomeracji i dostępność terenów na nowe inwestycje w jej sąsiedztwie. Liniowa struktura przestrzenna powoduje specyficzne problemy komunikacyjne i infrastrukturalne. Dla rozwoju infrastruktury trójmiejskiej duże znaczenie może mieć organizacja w Gdańsku części imprez związanych z Euro 2012.
Wykres 13. Trendy popytu i podaży mieszkań (w tysiącach jednostek) w Trójmieście w latach 1994-2012
Popyt
Podstawową grupą nabywców mieszkań są młodzi ludzie zakładający rodziny. Przeciętny rocznik mieszkańców Trójmiasta w wieku 20-35 lat liczy ok. 7,7 tys. osób, formujących nowe gospodarstwa domowe. Jednak ze względu na nadmorskie położenie istotną rolę odgrywają także nabywcy inwestycyjni, kupujący lokale położone w Sopocie, w rejonie plaży w północnej części Gdańska czy w wieżach Sea Towers w gdyńskim porcie.
Sytuacja Trójmiasta nie odbiega znacznie od sytuacji w innych porównywalnych aglomeracjach. Trójmiasto ma stosunkowo mało korzystną sytuację ekonomiczną, dla przyszłego rozwoju rynku mieszkaniowego dobrymi symptomami mogą być natomiast wysokie wynagrodzenia przy niezbyt wysokim bezrobociu, ale też znaczne potrzeby mieszkaniowe, wyrażone najniższym pośród innych aglomeracji wskaźnikiem nasycenia mieszkaniami.
Dostępność mieszkań w Trójmieście podobnie jak w innych miastach systematycznie spada. Jeszcze w latach 2000-2004 mieszkańcy Trójmiasta mieli pod tym względem wyraźnie korzystniejszą sytuację od mieszkańców innych dużych miast i mogli za średnią pensję kupić przeciętnie od 1 do 1,08 mkw powierzchni użytkowej. Jednak od 2005 r. ma miejsce znaczny spadek dostępności mieszkań, w rezultacie w trzecim kwartale 2007 za przeciętną pensję można było kupić tylko nieco ponad 0,4 m2 nowego mieszkania o przeciętnej cenie ofertowej.
Podaż
W ostatnich sześciu latach budowano w Poznaniu przeciętnie około 2,9 tysiąca mieszkań rocznie. Warto podkreślić, że ze względu na dobrą sieć komunikacyjną w obrębie i w okolicach Poznania, znaczącą część produkcji mieszkaniowej stanowią domy jednorodzinne budowane przez inwestorów indywidualnych, choć w 2006 ich aktywność nieco się zmniejszyła. W 2006 znów nastąpił spadek liczby mieszkań oddanych przez deweloperów (o 10%), jednak prognozy na 2007 rok zapowiadają znaczący wzrost - monitoring REAS pozwala szacować, że w tym roku deweloperzy i spółdzielnie i spółdzielnie mieszkaniowe oddadzą ok. 3,5 tys. mieszkań.
Mapa 4. Lokalizacje inwestycji oferowanych w Poznaniu w poszczególnych przedziałach cenowych (PLN/m2)
W porównaniu z innymi miastami rynek deweloperski w Poznaniu jest bardziej skonsolidowany - największy deweloper oddał około 20%, dwóch największych deweloperów - blisko 30%, a czterech - około 45% wszystkich mieszkań wybudowanych i planowanych do oddania w Poznaniu przez deweloperów w 2006 i 2007 roku.
Wykres 12. Średnie ceny ofertowe mieszkań wprowadzonych na rynek w Poznaniu w latach 2000 - 2007
Dynamika poznańskich cen długo była zdecydowanie niższa niż na pozostałych największych rynkach polskiego budownictwa mieszkaniowego, jednak zgodnie z przewidywaniami REAS sytuacja ta uległa zmianie. W I kwartale 2007 roku pojawił się w ofercie liczący ponad 200 mieszkań projekt apartamentowy firmy WECHTA o dotąd niespotykanych w Poznaniu cenach - na poziomie 15-16 tys. PLN/m2. Od tej pory postępy jego sprzedaży znacząco wpływają na poziom przeciętnych cen ofertowych. W kolejnych kwartałach na rynku zaczęły się pojawiać następne drogie projekty. W II kwartale 2007 przeciętne ceny ofertowe na rynku poznańskim przekroczyły nawet nieco poziom cen w stolicy, osiągając poziom 8 841 PLN/m2. W III kwartale przeciętne ceny ofertowe nieco się obniżyły (do poziomu 8 273 PLN/m2) głównie na skutek sprzedaży części mieszkań z projektu WECHTY, a przeciętne ceny mieszkań wprowadzonych na rynek po poprzednim badaniu dalej rosły (osiągając wysokość 7 810 PLN/m2). W kilku kameralnych inwestycjach apartamenty wyceniono na poziomie zbliżonym do cen projektu WECHTY. Na skutek działań deweloperów 20% lokali dostępnych w ofercie poznańskiej w III kwartale 2007 stanowiły apartamenty. Jest to diametralna zmiana charakteru oferty w mieście, w którym projekty apartamentowe stanowiły do 2006 roku jednostkowe przypadki.
Poznańska oferta mieszkań deweloperskich w III kwartale 2007 liczyła 48 projektów. Zlokalizowane są one głównie w centrum miasta, zarówno na Starym Mieście (tu powstają najdroższe inwestycje), Jeżycach, Grunwaldzie jak i Wildzie.
Według szacunków REAS roczna wartość rynku nowych mieszkań w budownictwie wielorodzinnym długo pozostawała w Poznaniu na niewysokim poziomie i jedynie w 2001 roku przekroczyła 350 mln zł. Sytuacja diametralnie zmieniła się w 2005 roku, gdy wartość rynku wzrosła niemal dwukrotnie (z 253 do 501 mln zł). W 2006 r. dalej rosła, przekraczając 640 mln zł. Według obecnych szacunków w 2007 roku wartość rynku znowu wzrośnie ponad dwukrotnie, osiągając ok. 1,7 mld zł.
Trójmiasto
Trójmiasto w granicach administracyjnych trzech miast liczy około 750 tys. mieszkańców i zajmuje 415 km2 powierzchni. Wchodzące w skład Trójmiasta Gdańsk, Gdynia i Sopot to miasta zróżnicowane pod względem demograficznym i ekonomicznym. Pod względem administracyjnym każde z nich stanowi odrębny organizm, prowadzi samodzielną politykę przestrzenną, ma odrębne urzędy, w tym jednostki zajmujące się współpracą z inwestorami, realizującymi budownictwo mieszkaniowe. Gdańsk należy do liderów pod względem powierzchni pokrytej planami miejscowymi, podczas gdy w Gdyni wskaźnik ten jest relatywnie niski.
Trójmiasto jest jedyną w Polsce aglomeracją o liniowej strukturze przestrzennej. Wynika to z ograniczeń geograficznych: położenia pomiędzy wybrzeżem morskim a pasem wzgórz, w dużej części stanowiących część chronionego krajobrazu. Wyjątkowa jest też lokalizacja średniowiecznej starówki, na wschodnim krańcu aglomeracji i dostępność terenów na nowe inwestycje w jej sąsiedztwie. Liniowa struktura przestrzenna powoduje specyficzne problemy komunikacyjne i infrastrukturalne. Dla rozwoju infrastruktury trójmiejskiej duże znaczenie może mieć organizacja w Gdańsku części imprez związanych z Euro 2012.
Wykres 13. Trendy popytu i podaży mieszkań (w tysiącach jednostek) w Trójmieście w latach 1994-2012
Popyt
Podstawową grupą nabywców mieszkań są młodzi ludzie zakładający rodziny. Przeciętny rocznik mieszkańców Trójmiasta w wieku 20-35 lat liczy ok. 7,7 tys. osób, formujących nowe gospodarstwa domowe. Jednak ze względu na nadmorskie położenie istotną rolę odgrywają także nabywcy inwestycyjni, kupujący lokale położone w Sopocie, w rejonie plaży w północnej części Gdańska czy w wieżach Sea Towers w gdyńskim porcie.
Sytuacja Trójmiasta nie odbiega znacznie od sytuacji w innych porównywalnych aglomeracjach. Trójmiasto ma stosunkowo mało korzystną sytuację ekonomiczną, dla przyszłego rozwoju rynku mieszkaniowego dobrymi symptomami mogą być natomiast wysokie wynagrodzenia przy niezbyt wysokim bezrobociu, ale też znaczne potrzeby mieszkaniowe, wyrażone najniższym pośród innych aglomeracji wskaźnikiem nasycenia mieszkaniami.
Dostępność mieszkań w Trójmieście podobnie jak w innych miastach systematycznie spada. Jeszcze w latach 2000-2004 mieszkańcy Trójmiasta mieli pod tym względem wyraźnie korzystniejszą sytuację od mieszkańców innych dużych miast i mogli za średnią pensję kupić przeciętnie od 1 do 1,08 mkw powierzchni użytkowej. Jednak od 2005 r. ma miejsce znaczny spadek dostępności mieszkań, w rezultacie w trzecim kwartale 2007 za przeciętną pensję można było kupić tylko nieco ponad 0,4 m2 nowego mieszkania o przeciętnej cenie ofertowej.
Ekonomiczna i kulturalna atrakcyjność miasta oraz walory środowiska naturalnego mogą, w perspektywie kilku lat, spowodować zwiększony popyt na luksusowe apartamenty w najlepszych lokalizacjach ze strony klientów spoza Trójmiasta. Wyjątkowym miejscem jest gdańskie Główne Miasto, a także atrakcyjny i modny Sopot.
Podaż
W 2006 oddano w Trójmieście 4790 mieszkań. Dominującą grupą inwestorów są deweloperzy, którzy w 2006 oddali do użytku 86% ogółu budowanych mieszkań, podczas gdy jeszcze siedem lat temu 80% udziału w rynku miały spółdzielnie mieszkaniowe. Najwięcej mieszkań oddawanych jest w Gdańsku, z kolei w Sopocie budownictwo mieszkaniowe jest realizowane na niewielką skalę - głównie z powodu braku terenów.
Według prognoz przygotowanych przez ekspertów REAS w 2007 deweloperzy i spółdzielnie oddadzą w Trójmieście łącznie około 4,2 tys. mieszkań, natomiast w perspektywie najbliższych lat poziom mieszkań wprowadzanych co roku do oferty wzrośnie do ponad 5 tys. rocznie.
W III kwartale 2007 zidentyfikowano w ofercie blisko 1,7 tys. mieszkań w 82 inwestycjach. Wśród nich apartamenty stanowiły 21%.
Mieszkania wprowadzone na rynek pomiędzy badaniami z II i III kwartału 2007 roku miały ceny o 4,6% wyższe od poziomu cen mieszkań wprowadzonych na rynek w II kwartale 2007 roku, osiągając przeciętnie 7 283 PLN/m2. Natomiast przeciętna cena ofertowa wzrosła pomiędzy badaniami z II i III kwartału o 12,2%. W momencie przeprowadzania badania wynosiła 8 481 PLN/m2, była więc wyższa od ceny mieszkań wprowadzanych na rynek w ostatnim kwartale aż o 1,2 tys. PLN/m2 (16,4%).
W Trójmieście ceny mieszkań uzależnione są od bliskości wybrzeża. Zazwyczaj im większa odległość od morza, tym niższa cena. Najwięcej najtańszych mieszkań oferowanych jest w południowo-zachodnich rejonach Gdańska. W Sopocie już od 2003 roku na rynku pojawiają się wyłącznie oferty o apartamentowym charakterze. Wyjątkową inwestycją w skali kraju jest realizowany w porcie w Gdyni wieżowiec mieszkalny "Sea Towers". Realizacja tego projektu została już rozpoczęta (większość ogłaszanych w innych miastach wieżowców mieszkalnych jest jeszcze na wcześniejszym etapie przygotowań).
Wykres 14. Średnie ceny ofertowe mieszkań wprowadzonych na rynek w Trójmieście w latach 2000 - 2007
Wartość rynku trójmiejskiego cały czas rośnie. W 2007 po raz pierwszy osiągnie wartość blisko 2 mld PLN, ponad dwukrotnie większą niż przed rokiem. Według wstępnych szacunków również rok 2008 będzie kolejnym rokiem wzrostu wartości rynku.
Mapa 5. Lokalizacje inwestycji oferowanych w Trójmieście w poszczególnych przedziałach cenowych (PLN/m2)
Wrocław
Wrocław leży w jednym z najważniejszych korytarzy transportu europejskiego: trasy łączącej Drezno i Berlin z Krakowem i Ukrainą. Pod względem liczby mieszkańców zajmuje czwarte miejsce w Polsce (mieszka tu 635 tys. osób).
Przepływające przez miasto Odra i Oława stwarzają powracające zagrożenie powodziami, mające wpływ zarówno na postawy inwestorów, jak i nabywców. Liczne odnogi rzek nie ułatwiają również rozwiązania problemów komunikacyjnych miasta. Obecnie realizowane i planowane są liczne inwestycje drogowe, które mają pomóc w ich przynajmniej częściowym rozwiązaniu.
Wrocław jest jednak miastem atrakcyjnym dla inwestorów, w latach 1998-2005 wartość bezpośrednich inwestycji zagranicznych osiągnęła tu łącznie 3,5 mld USD. Miasto stara się przyciągać zwłaszcza inwestorów z sektora nowoczesnych technologii.
Lokalizacja części imprez Euro 2012 we Wrocławiu może wspomóc szybszy rozwój infrastrukturalny miasta, a zwłaszcza poprawić komunikację z pozostałymi aglomeracjami.
Popyt
Wrocław pod względem wielu wskaźników ekonomicznych (takich jak poziom PKB per capita, stopa bezrobocia czy poziom wynagrodzeń) zajmuje obecnie czwarte lub piąte miejsce w grupie największych polskich miast. Rozwojowi ekonomicznemu miasta sprzyja jednak korzystna lokalizacja i dostępność komunikacyjna, a także wyjątkowo sprawnie funkcjonująca lokalna administracja. W związku z tym sytuacja ekonomiczna mieszkańców miasta stale się poprawia.
Jednak począwszy od 2005 roku ceny mieszkań rosną zdecydowanie szybciej niż przeciętne wynagrodzenie. W III kwartale 2007 za przeciętną pensję można było nabyć 0,4 m2 mieszkania. Jeszcze trzy lata temu było to 0,8 m2 mieszkania.
Podaż
W 2006 oddano w Trójmieście 4790 mieszkań. Dominującą grupą inwestorów są deweloperzy, którzy w 2006 oddali do użytku 86% ogółu budowanych mieszkań, podczas gdy jeszcze siedem lat temu 80% udziału w rynku miały spółdzielnie mieszkaniowe. Najwięcej mieszkań oddawanych jest w Gdańsku, z kolei w Sopocie budownictwo mieszkaniowe jest realizowane na niewielką skalę - głównie z powodu braku terenów.
Według prognoz przygotowanych przez ekspertów REAS w 2007 deweloperzy i spółdzielnie oddadzą w Trójmieście łącznie około 4,2 tys. mieszkań, natomiast w perspektywie najbliższych lat poziom mieszkań wprowadzanych co roku do oferty wzrośnie do ponad 5 tys. rocznie.
W III kwartale 2007 zidentyfikowano w ofercie blisko 1,7 tys. mieszkań w 82 inwestycjach. Wśród nich apartamenty stanowiły 21%.
Mieszkania wprowadzone na rynek pomiędzy badaniami z II i III kwartału 2007 roku miały ceny o 4,6% wyższe od poziomu cen mieszkań wprowadzonych na rynek w II kwartale 2007 roku, osiągając przeciętnie 7 283 PLN/m2. Natomiast przeciętna cena ofertowa wzrosła pomiędzy badaniami z II i III kwartału o 12,2%. W momencie przeprowadzania badania wynosiła 8 481 PLN/m2, była więc wyższa od ceny mieszkań wprowadzanych na rynek w ostatnim kwartale aż o 1,2 tys. PLN/m2 (16,4%).
W Trójmieście ceny mieszkań uzależnione są od bliskości wybrzeża. Zazwyczaj im większa odległość od morza, tym niższa cena. Najwięcej najtańszych mieszkań oferowanych jest w południowo-zachodnich rejonach Gdańska. W Sopocie już od 2003 roku na rynku pojawiają się wyłącznie oferty o apartamentowym charakterze. Wyjątkową inwestycją w skali kraju jest realizowany w porcie w Gdyni wieżowiec mieszkalny "Sea Towers". Realizacja tego projektu została już rozpoczęta (większość ogłaszanych w innych miastach wieżowców mieszkalnych jest jeszcze na wcześniejszym etapie przygotowań).
Wykres 14. Średnie ceny ofertowe mieszkań wprowadzonych na rynek w Trójmieście w latach 2000 - 2007
Wartość rynku trójmiejskiego cały czas rośnie. W 2007 po raz pierwszy osiągnie wartość blisko 2 mld PLN, ponad dwukrotnie większą niż przed rokiem. Według wstępnych szacunków również rok 2008 będzie kolejnym rokiem wzrostu wartości rynku.
Mapa 5. Lokalizacje inwestycji oferowanych w Trójmieście w poszczególnych przedziałach cenowych (PLN/m2)
Wrocław
Wrocław leży w jednym z najważniejszych korytarzy transportu europejskiego: trasy łączącej Drezno i Berlin z Krakowem i Ukrainą. Pod względem liczby mieszkańców zajmuje czwarte miejsce w Polsce (mieszka tu 635 tys. osób).
Przepływające przez miasto Odra i Oława stwarzają powracające zagrożenie powodziami, mające wpływ zarówno na postawy inwestorów, jak i nabywców. Liczne odnogi rzek nie ułatwiają również rozwiązania problemów komunikacyjnych miasta. Obecnie realizowane i planowane są liczne inwestycje drogowe, które mają pomóc w ich przynajmniej częściowym rozwiązaniu.
Wrocław jest jednak miastem atrakcyjnym dla inwestorów, w latach 1998-2005 wartość bezpośrednich inwestycji zagranicznych osiągnęła tu łącznie 3,5 mld USD. Miasto stara się przyciągać zwłaszcza inwestorów z sektora nowoczesnych technologii.
Lokalizacja części imprez Euro 2012 we Wrocławiu może wspomóc szybszy rozwój infrastrukturalny miasta, a zwłaszcza poprawić komunikację z pozostałymi aglomeracjami.
Popyt
Wrocław pod względem wielu wskaźników ekonomicznych (takich jak poziom PKB per capita, stopa bezrobocia czy poziom wynagrodzeń) zajmuje obecnie czwarte lub piąte miejsce w grupie największych polskich miast. Rozwojowi ekonomicznemu miasta sprzyja jednak korzystna lokalizacja i dostępność komunikacyjna, a także wyjątkowo sprawnie funkcjonująca lokalna administracja. W związku z tym sytuacja ekonomiczna mieszkańców miasta stale się poprawia.
Jednak począwszy od 2005 roku ceny mieszkań rosną zdecydowanie szybciej niż przeciętne wynagrodzenie. W III kwartale 2007 za przeciętną pensję można było nabyć 0,4 m2 mieszkania. Jeszcze trzy lata temu było to 0,8 m2 mieszkania.
Wykres 15. Trendy popytu i podaży mieszkań (w tysiącach jednostek) we Wrocławiu w latach 1994-2012
Miasto odnotowuje ujemny przyrost naturalny. Do 2005 roku jego skutki neutralizowane były przez rosnący napływ ludności, jednak w 2006 z miasta odpłynęło nieco więcej osób niż do niego napłynęło. Przeciętny rocznik wrocławian w wieku od 20 do 35 lat liczy ok. 11 tys. osób. Roczna liczba mieszkań deweloperskich skierowana do tworzonych przez te osoby gospodarstw domowych to przeciętnie znacznie mniej niż 3 tys. lokali. Istniejące zasoby mieszkaniowe podobnie jak w całym kraju są niezbyt wysokiej jakości, bardzo wysoki udział (ok. 1/3) mają mieszkania zbudowane w latach siedemdziesiątych i osiemdziesiątych XX wieku, a więc w większości w technologii wielkiej płyty.
Podaż
W ostatnim dziesięcioleciu rozmiary budownictwa mieszkaniowego we Wrocławiu ulegały znacznym wahaniom. W 2006 produkcja deweloperska sięgnęła poziomu 3,4 tys. mieszkań. Dziesięciu najbardziej aktywnych deweloperów zrealizowało ponad dwie trzecie z tej liczby. Prognozy REAS zakładają, że w 2007deweloperzy oddadzą we Wrocławiu ok. 4,6 tys. mieszkań rocznie, a w 2008 będzie to ok. 5,2 tys. mieszkań. W perspektywie najbliższych dwóch lat liczba mieszkań wprowadzanych do oferty rynkowej sięgnie 5,5 tys. rocznie.
W ostatnich trzech latach następuje gwałtowny wzrost liczby wydawanych pozwoleń, w rezultacie czego w 2005 r. liczba mieszkań, na budowę których wydano pozwolenia, była niemal 2,5 krotnie wyższa aniżeli w 2003 r. W 2006 r. liczba mieszkań, na których budowę udzielono pozwolenia wzrosła o dalsze 55,6%, sięgając wyjątkowo wysokiego poziomu - 8,1 tys. lokali.
Badanie REAS zidentyfikowało w III kwartale 2007 łącznie 3,4 tys. mieszkań w 103 inwestycjach znajdujących się we wrocławskiej ofercie. W mieście rozwija się segment apartamentów. W badaniu z III kwartału 10% mieszkań było oferowanych w standardzie pozwalającym na zakwalifikowanie ich do tej kategorii. Podobnie jak w Trójmieście i Warszawie obecny jest na rynku stosunkowo nowy produkt - mieszkania w wieży mieszkalnej ("Sky Tower" na miejscu budynku Poltegor). Na rynku natomiast niemal nie występują projekty tanie, z cenami do 5 tys. PLN/m2.
Mieszkania wprowadzone na rynek od w III kwartale 2007 miały ceny wyższe przeciętnie o 9,6% od cen mieszkań wprowadzonych na rynek w II kwartale 2007 roku, osiągając przeciętnie 7 792 PLN/m2. Przeciętna cena wszystkich mieszkań znajdujących się w ofercie rynkowej w III kwartale 2007 r. wynosiła 7 212 PLN/m2. Dostrzegalna jest stabilizacja cen ofertowych - pomiędzy I a III kwartałem 2007 wzrosły zaledwie o 0,9%. W III kwartale 2007 roku największą liczbę oferowanych mieszkań (blisko 30%), można było nabyć za cenę z przedziału 6000-7000 PLN/m2.
Wrocławska oferta nowych mieszkań w III kwartale 2007 koncentrowała się głównie w pasie od Starego Miasta ku południowym granicom miasta (Krzyki). Poza niewielkim skupiskiem kilku projektów w północno-wschodniej części miasta, oferta nowych mieszkań w północnej części Wrocławia dotyczy małej liczby inwestycji rozrzuconych na dużym obszarze.
Wykres 16. Średnie ceny ofertowe mieszkań wprowadzonych na rynek we Wrocławiu w latach 2000 - 2007
W 2006 r. mieliśmy do czynienia z dwukrotnym wzrostem wartości rynku mieszkań, spowodowanym zarówno dynamicznym wzrostem cen jak i liczby realizowanych mieszkań. W 2007 r. wartość rynku wzrośnie ponad trzykrotnie, przekraczając poziom 2 mld zł. Można szacować, że w 2008 roku wartość rynku będzie rosła nadal, choć mniej dynamicznie, sięgając poziomu ok. 2,3 mld PLN.
Mapa 6. Lokalizacje inwestycji oferowanych we Wrocławiu w poszczególnych przedziałach cenowych (PLN/m2)
-
Re: Co to jest "efekt Scheiblera"?
steady_at_najx
27.11.07, 07:49
kazdy pretekst jest dobry zeby przemycic liczbe "niedoboru 1,5 mln mieszkan" skoro tylu wyjechalo, tylu kupilo to skad taki niedobor mowiacy o tym ze ok 3-4 mln ludzi nie ma mieszkan ? »
-
A ja sobie kupiłem działkę 3 km od Krakowa
piotrek20074
01.02.08, 09:04
i za cane 100 metrowego mieszkania na 7 piętrze w nowym budownictwie na obrzeżach miasta mogę sobie zbudować dom o powierzchni pół kilometra.»
Najczęściej czytane24 htydzień
