Wyższe raty kredytów stabilizują ceny. Raport - listopad 2007
2007-12-11
, aktualizacja: 14.12.2007 00:00
Od kwietnia 2007 roku bank centralny zaczął podnosić stopy procentowe, co zaczęło przekładać się na wzrost rat spłacanych comiesięcznie przez kredytobiorców. Zatem jedną z przyczyn stabilizacji średnich cen mieszkań jest wzrost oprocentowania kredytów.
ZOBACZ TAKŻE
- Czy powtórzy się krach mieszkaniowy sprzed 7 lat? (13-12-07, 20:56)
RAPORTY
Rynek wtórny
Chcesz kupić mieszkanie lub dom? Przeszukaj nasze oferty Chcesz sprzedać mieszkanie? Dodaj ogłoszenie w naszym serwisie
W porównaniu z sytuacją sprzed miesiąca w pięciu z sześciu miast ceny ofertowe utrzymują się na stabilnym poziomie. Jedynie w Krakowie odnotowano znaczący skok średniej ceny do poziomu 8,5 tys. zł, czemu towarzyszyło znaczne zwiększenie liczby ofert w tym mieście w listopadzie. Nowe oferty miały przeważnie ceny powyżej pułapu 10 tys. zł/m2. Udział najdroższych ofert w Krakowie (powyżej 12 tys. zł/m2) wzrósł z 3% do 7%.
Zjawisko stabilizacji cen jest widoczne już od lipca. Co może być tego przyczyną? Jednym z głównych impulsów wzrostu cen w 2006 roku była ogromna liczba udzielanych kredytów hipotecznych. Było to związane z wyjątkowo niskim oprocentowaniem kredytów. Od kwietnia 2007 roku bank centralny zaczął podnosić stopy procentowe, co zaczęło przekładać się na wzrost rat spłacanych comiesięcznie przez kredytobiorców. Zatem jedną z przyczyn stabilizacji średnich cen mieszkań jest wzrost oprocentowania kredytów.
Im wyższe oprocentowanie, tym bardziej zawęża się krąg osób, które stać na spłacanie comiesięcznych rat. Dla przykładu, osoba, która jest w stanie co miesiąc spłacać 2000zł raty kredytu, może na kredyt zaciągnięty w złotówkach na 20 lat, o oprocentowaniu 7%, pokrywający 100% wartości nieruchomości kupić mieszkanie za cenę 9381zł/m2 o powierzchni 27m2. Jeśli dana osoba może przeznaczyć miesięcznie na spłatę kredytu tylko 1000zł, to przy takim samym kredycie stać ją już tylko na 14m2 mieszkania.
Istotny wpływ na sytuację na rynku może tez mieć czynnik psychologiczny. Nabywcy wydają się wstrzymywać decyzje o zakupie, licząc na ewentualny spadek cen. Jeśli większość potencjalnych nabywców zachowa się tak w dłuższym czasie, część sprzedających rzeczywiście zdecyduje się na obniżki.
Mapa 1. Średnie ceny ofertowe sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w sześciu miastach o największej liczbie ofert w serwisie - listopad 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Wykres 1. Średnie ceny ofertowe sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w sześciu miastach o największej liczbie ofert w serwisie: maj - listopad 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Poza Krakowem struktura cen zmieniła się także w Trójmieście. Zwiększył się udział ofert w przedziale cenowym 4 tys. zł/m2 - 6 tys. zł/m2 (z 19% do 25%), jednocześnie wzrósł także udział ofert najdroższych - powyżej 12 tys. zł/m2 (z 3% do 6%).
Wykres 2. Struktura ofert sprzedaży mieszkań według cen 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Wykres 3. Liczba metrów kwadratowych mieszkania, które można kupić, zaciągając kredyt o oprocentowaniu 7% na 20 lat, na 100% wartości mieszkania, przy założeniu, że co miesiąc spłacamy ratę 1000zł lub 2000zł.
Chcesz kupić mieszkanie lub dom? Przeszukaj nasze oferty Chcesz sprzedać mieszkanie? Dodaj ogłoszenie w naszym serwisieW porównaniu z sytuacją sprzed miesiąca w pięciu z sześciu miast ceny ofertowe utrzymują się na stabilnym poziomie. Jedynie w Krakowie odnotowano znaczący skok średniej ceny do poziomu 8,5 tys. zł, czemu towarzyszyło znaczne zwiększenie liczby ofert w tym mieście w listopadzie. Nowe oferty miały przeważnie ceny powyżej pułapu 10 tys. zł/m2. Udział najdroższych ofert w Krakowie (powyżej 12 tys. zł/m2) wzrósł z 3% do 7%.
Zjawisko stabilizacji cen jest widoczne już od lipca. Co może być tego przyczyną? Jednym z głównych impulsów wzrostu cen w 2006 roku była ogromna liczba udzielanych kredytów hipotecznych. Było to związane z wyjątkowo niskim oprocentowaniem kredytów. Od kwietnia 2007 roku bank centralny zaczął podnosić stopy procentowe, co zaczęło przekładać się na wzrost rat spłacanych comiesięcznie przez kredytobiorców. Zatem jedną z przyczyn stabilizacji średnich cen mieszkań jest wzrost oprocentowania kredytów.
Im wyższe oprocentowanie, tym bardziej zawęża się krąg osób, które stać na spłacanie comiesięcznych rat. Dla przykładu, osoba, która jest w stanie co miesiąc spłacać 2000zł raty kredytu, może na kredyt zaciągnięty w złotówkach na 20 lat, o oprocentowaniu 7%, pokrywający 100% wartości nieruchomości kupić mieszkanie za cenę 9381zł/m2 o powierzchni 27m2. Jeśli dana osoba może przeznaczyć miesięcznie na spłatę kredytu tylko 1000zł, to przy takim samym kredycie stać ją już tylko na 14m2 mieszkania.
Istotny wpływ na sytuację na rynku może tez mieć czynnik psychologiczny. Nabywcy wydają się wstrzymywać decyzje o zakupie, licząc na ewentualny spadek cen. Jeśli większość potencjalnych nabywców zachowa się tak w dłuższym czasie, część sprzedających rzeczywiście zdecyduje się na obniżki.
Mapa 1. Średnie ceny ofertowe sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w sześciu miastach o największej liczbie ofert w serwisie - listopad 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Wykres 1. Średnie ceny ofertowe sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w sześciu miastach o największej liczbie ofert w serwisie: maj - listopad 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Poza Krakowem struktura cen zmieniła się także w Trójmieście. Zwiększył się udział ofert w przedziale cenowym 4 tys. zł/m2 - 6 tys. zł/m2 (z 19% do 25%), jednocześnie wzrósł także udział ofert najdroższych - powyżej 12 tys. zł/m2 (z 3% do 6%).
Wykres 2. Struktura ofert sprzedaży mieszkań według cen 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Wykres 3. Liczba metrów kwadratowych mieszkania, które można kupić, zaciągając kredyt o oprocentowaniu 7% na 20 lat, na 100% wartości mieszkania, przy założeniu, że co miesiąc spłacamy ratę 1000zł lub 2000zł.
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Warszawa
Na poniższej mapie zestawione są dwie mapy cen mieszkań w Warszawie. Na mapie po lewej stronie ukazane są średnie ceny ofert sprzedaży dla poszczególnych dzielnic, natomiast po prawej stronie widać dokładniej zróżnicowanie cen w obrębie dzielnic (kolorem niebieskim oznaczone są najtańsze oferty, kolorem czerwonym - najdroższe). Na przykład w dzielnicy Wawer, gdzie średnia cena w listopadzie wyniosła 8,1 tys. zł/m2 są oferty zarówno w cenie 4 tys. zł/m2, jak 9 tys. zł/m2. Oferty w granicach 5 tys. zł/m2 można też znaleźć w Rembertowie, na Białołęce i w południowej części Ursusa.
Mapa 2. Średnie ceny ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w dzielnicach Warszawy - listopad 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
(Dla zachowania precyzji na mapie po prawej stronie zostały pokazane jedynie mieszkania znajdujące się na ulicach o długości do 1 km. Na mapie po lewej stronie uwzględnione są wszystkie oferty z danej dzielnicy.).
Rynek najmu
Średnie czynsze są najwyższe w Warszawie i Krakowie, podobnie jak na rynku sprzedaży mieszkań. Zaraz za nimi jest Wrocław i Gdańsk, gdzie średnia cena najmu mieszkania dwupokojowego jest bardzo zbliżona: 1930zł - 1960zł miesięcznie. Najtańsze oferty pochodzą z Poznania, średnia cena najmu mieszkania dwupokojowego kształtuje się tam na poziomie ok. 1800 zł. Jest ona nawet niższa niż w Katowicach (ok. 2000zł), podczas gdy średnie ceny sprzedaży w Poznaniu są o ok. 2 tys. zł/m2 wyższe niż w Katowicach.
Wzrost średniej ceny najmu mieszkań dwupokojowych w Warszawie (o 3%) jest związany ze zwiększeniem udziału ofert w cenie 2500zł - 4500zł (aktualnie stanowią one 31% całej oferty mieszkań dwupokojowych).
Mapa 3. Średnie ceny ofert najmu mieszkań 1, 2 i 3 pokojowych: listopad 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Wykres 4. Średnie ceny ofert najmu mieszkań dwupokojowych: lipiec - listopad 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Warszawa
Wykres 5. Struktura ofert najmu mieszkań 1, 2 i 3 pokojowych według cen w Warszawie w listopadzie 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl (z powodu zaokrągleń liczby mogą nie sumować się do stu)
Na terenie Warszawy najwięcej ofert najmu mieszkań dwupokojowych dotyczy mieszkań z rejonu Śródmieścia i Mokotowa. Różnice kształtują się podobnie jak na rynku sprzedaży. Najniższe czynsze dotyczą mieszkań z obszaru Białołęki, Targówka, Wawra (są tu oferty najmu mieszkań dwupokojowych w cenie na poziomie 1000zł miesięcznie).
Mapa 4. Średnie ceny ofert najmu mieszkań dwupokojowych w dzielnicach Warszawy w zł - listopad 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
(Dla zachowania precyzji na mapie po prawej stronie zostały pokazane jedynie mieszkania znajdujące się na ulicach o długości do 1 km. Na mapie po lewej stronie uwzględnione są wszystkie oferty z danej dzielnicy)
Wykres 5. Struktura ofert najmu mieszkań 1, 2 i 3 pokojowych według cen w Warszawie w listopadzie 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl (z powodu zaokrągleń liczby mogą nie sumować się do stu)
Na terenie Warszawy najwięcej ofert najmu mieszkań dwupokojowych dotyczy mieszkań z rejonu Śródmieścia i Mokotowa. Różnice kształtują się podobnie jak na rynku sprzedaży. Najniższe czynsze dotyczą mieszkań z obszaru Białołęki, Targówka, Wawra (są tu oferty najmu mieszkań dwupokojowych w cenie na poziomie 1000zł miesięcznie).
Mapa 4. Średnie ceny ofert najmu mieszkań dwupokojowych w dzielnicach Warszawy w zł - listopad 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
(Dla zachowania precyzji na mapie po prawej stronie zostały pokazane jedynie mieszkania znajdujące się na ulicach o długości do 1 km. Na mapie po lewej stronie uwzględnione są wszystkie oferty z danej dzielnicy)
-
Re: Wyższe raty kredytów stabilizują ceny
zennez
14.12.07, 16:15
Chyba 15 artykuł w tym miesiącu o tym samym. Szkoda, że nasi dziennikarze nie dostrzegają tego, że rynek nieruchomości zaczyna się różnicować. Cały artykuł jest o segmencie mieszkań, a »
Najczęściej czytane24 htydzień
