Rosną ceny, ale tylko w Katowicach. Raport - styczeń 2008
2008-02-18
, aktualizacja: 19.02.2008 00:00
Jak pokazują przedstawione poniższe wyniki analizy styczeń był kolejnym miesiącem stabilizacji średnich cen ofertowych w większości badanych miast. Jedynie w Katowicach średnia cena wzrosła na skutek pojawienia się dużej liczby ofert w przedziale cenowym 4 - 6 tys. zł/m2.
Katowice
ZOBACZ TAKŻE
- Drogi wynajem tylko w luksusowych budynkach (14-02-08, 19:46)
DOKUMENTY
RAPORTY
Rynek wtórny
Według wyników ankiety przeprowadzonej przez NBP wśród banków w IV kwartale 2007 nastąpił wyraźny spadek popytu na kredyty mieszkaniowe i bankowcy przewidują dalszy spadek. Jako główną przyczynę takiej sytuacji wskazuje się zjawisko wstrzymywania decyzji o zakupie mieszkania i zaciągnięciu kredytów przez potencjalnych nabywców, oczekujących na spadek cen. Popyt na rynku mieszkaniowym jest zatem bardzo wrażliwy na prognozy analityków, czego nie można powiedzieć o podaży. Jak pokazują przedstawione poniższe wyniki analizy styczeń był kolejnym miesiącem stabilizacji średnich cen ofertowych w większości badanych miast. Jedynie w Katowicach średnia cena wzrosła na skutek pojawienia się dużej liczby ofert w przedziale cenowym 4 - 6 tys. zł/m2.
Opis próby - styczeń 2008
Stan bazy na: 30.01.2008 r.
* Liczba ofert najmu w Bydgoszczy i Szczecinie jest poniżej 100, zatem miasta te nie są podawane w statystykach
Aktualnie średnia cena powyżej 6,5 tys. zł/m2 występuje nie tylko w miastach wojewódzkich, ale również w otaczających je powiatach, w szczególności w tych otaczających Warszawę: piaseczyński, wołomiński, pruszkowski czy otwocki. Również w miastach popularnych wśród turystów, takich jak np. Zakopane, Władysławowo, Jastarnia czy Międzyzdroje, średnie ceny znacznie przekraczają 6,5 tys. zł. Ale są też takie miejsca w Polsce, gdzie średnia cena ofertowa nadal nie przekracza 2,5 tys. zł/m2. Pokazuje to poniższa mapa po prawej stronie grupująca oferty według powiatów.
Mapa 1. Liczba ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym - styczeń 2008
Mapa 2. Ceny ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym - styczeń 2008
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Jak już wspomniano wyżej, w największych miastach w kraju sytuacja od połowy 2007 roku nie ulega istotnym zmianom i można zdecydowanie mówić o stabilizacji cen ofertowych. Nadal najwyższe średnie ceny występują w Warszawie, a w dalszej kolejności w Krakowie. Ceny we Wrocławiu i Trójmieście są bardzo zbliżone. O niewielkim wzroście można mówić jedynie w przypadku Katowic.
Wykres 1. Średnie ceny ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w ośmiu miastach o największej liczbie ofert w serwisie: maj 2007 - styczeń 2008
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Jeszcze w grudniu w Katowicach połowę oferty (51%) stanowiły mieszkania w cenie 2- 4 tys. zł. W styczniu ich udział spadł do 41%, a zwiększył się udział mieszkań w cenie 4- 6 tys. zł/m2 (do 51%) oraz mieszkań w cenie 8 - 10 tys. zł/m2 (z 4% do 7%). Najmniej zróżnicowane ceny są w Szczecinie. Około trzy czwarte oferty ma cenę z przedziału 4 - 6 tys. zł/m2.
Wykres 2. Struktura ofert sprzedaży mieszkań według cen: grudzień 2007 - styczeń 2008
Według wyników ankiety przeprowadzonej przez NBP wśród banków w IV kwartale 2007 nastąpił wyraźny spadek popytu na kredyty mieszkaniowe i bankowcy przewidują dalszy spadek. Jako główną przyczynę takiej sytuacji wskazuje się zjawisko wstrzymywania decyzji o zakupie mieszkania i zaciągnięciu kredytów przez potencjalnych nabywców, oczekujących na spadek cen. Popyt na rynku mieszkaniowym jest zatem bardzo wrażliwy na prognozy analityków, czego nie można powiedzieć o podaży. Jak pokazują przedstawione poniższe wyniki analizy styczeń był kolejnym miesiącem stabilizacji średnich cen ofertowych w większości badanych miast. Jedynie w Katowicach średnia cena wzrosła na skutek pojawienia się dużej liczby ofert w przedziale cenowym 4 - 6 tys. zł/m2.
Opis próby - styczeń 2008
Stan bazy na: 30.01.2008 r.
| ... | Liczba ofert sprzedaży mieszkań - rynek wtórny | ... | Liczba ofert najmu mieszkań | ... |
| Gdzie | Ogółem | Po weryfikacji | Ogółem | Mieszkania 1,2,3 pokojowe (po weryfikacji) |
| Polska | 97 653 | - | 1 1140 | - |
| Warszawa | 60 409 | 56 613 | 4 869 | 3 259 |
| Kraków | 7 278 | 6 910 | 1 417 | 1 032 |
| Wrocław | 1 874 | 1 805 | 362 | 285 |
| Trójmiasto | 1 979 | 1 933 | 215 | 178 |
| Poznań | 3 596 | 2 825 | 506 | 257 |
| Bydgoszcz* | 948 | 932 | - | - |
| Szczecin* | 647 | 596 | - | - |
| Katowice | 364 | 317 | 116 | 98 |
Aktualnie średnia cena powyżej 6,5 tys. zł/m2 występuje nie tylko w miastach wojewódzkich, ale również w otaczających je powiatach, w szczególności w tych otaczających Warszawę: piaseczyński, wołomiński, pruszkowski czy otwocki. Również w miastach popularnych wśród turystów, takich jak np. Zakopane, Władysławowo, Jastarnia czy Międzyzdroje, średnie ceny znacznie przekraczają 6,5 tys. zł. Ale są też takie miejsca w Polsce, gdzie średnia cena ofertowa nadal nie przekracza 2,5 tys. zł/m2. Pokazuje to poniższa mapa po prawej stronie grupująca oferty według powiatów.
Mapa 1. Liczba ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym - styczeń 2008
Mapa 2. Ceny ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym - styczeń 2008
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Jak już wspomniano wyżej, w największych miastach w kraju sytuacja od połowy 2007 roku nie ulega istotnym zmianom i można zdecydowanie mówić o stabilizacji cen ofertowych. Nadal najwyższe średnie ceny występują w Warszawie, a w dalszej kolejności w Krakowie. Ceny we Wrocławiu i Trójmieście są bardzo zbliżone. O niewielkim wzroście można mówić jedynie w przypadku Katowic.
Wykres 1. Średnie ceny ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w ośmiu miastach o największej liczbie ofert w serwisie: maj 2007 - styczeń 2008
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Jeszcze w grudniu w Katowicach połowę oferty (51%) stanowiły mieszkania w cenie 2- 4 tys. zł. W styczniu ich udział spadł do 41%, a zwiększył się udział mieszkań w cenie 4- 6 tys. zł/m2 (do 51%) oraz mieszkań w cenie 8 - 10 tys. zł/m2 (z 4% do 7%). Najmniej zróżnicowane ceny są w Szczecinie. Około trzy czwarte oferty ma cenę z przedziału 4 - 6 tys. zł/m2.
Wykres 2. Struktura ofert sprzedaży mieszkań według cen: grudzień 2007 - styczeń 2008
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
(Wyniki mogą nie sumować się do 100% ze względu na zaokrąglenia)
Warszawa
W dzielnicach Warszawy w okresie ostatniego półrocza ceny najbardziej wzrosły w dzielnicy Włochy (o 7%) oraz w Ursusie, Woli i na Żoliborzu (o 4%). Generalnie relacje wysokości średnich cen w poszczególnych dzielnicach nie zmieniają się. Na pierwszym miejscu jest centralna dzielnica Śródmieście (średnia cena 12,2 tys. zł/m2) a następne najdroższe są pozostałe dzielnice tworzące kiedyś gminę centrum po lewej stronie Wisły (Mokotów, Ochota, Wola i Żoliborz). Warto zauważyć, że droższe oferty z Mokotowa pochodzą głównie z jego części północno-zachodniej (zaznaczone na mapie kolorem czerwonym i ciemnopomarańczowym).
Mapa 3. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w dzielnicach Warszawy - styczeń 2008
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Tabela 1. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w dzielnicach Warszawy - styczeń 2008
| Dzielnica | Styczeń 2008 (w zł/m2) | Zmiana w stosunku do lipca 2007 |
| Bemowo | 8 774 | 2% |
| Białołęka | 7 721 | 2% |
| Bielany | 8 978 | 0% |
| Mokotów | 10 213 | 1% |
| Ochota | 10 002 | 2% |
| Praga Południe | 8 904 | 3% |
| Praga Północ | 8 343 | 1% |
| Rembertów | 7 823 | 1% |
| Śródmieście | 12 234 | 3% |
| Targówek | 7 935 | 2% |
| Ursus | 8 573 | 4% |
| Ursynów | 9 351 | 2% |
| Wawer | 8 246 | 3% |
| Wesoła | 7 392 | 0% |
| Wilanów | 9 839 | 3% |
| Włochy | 8 806 | 7% |
| Wola | 9 802 | 4% |
| Żoliborz | 9 809 | 4% |
Rynek najmu mieszkań
W ciągu ostatnich sześciu miesięcy zauważalny jest wzrost czynszów, zwłaszcza w Warszawie. Równocześnie wzrosło oprocentowanie kredytów. Nasuwa się pytanie, na jakiej wielkości mieszkanie na rynku wtórnym o przeciętnej cenie metra kwadratowego byłoby stać osobę, która obecnie wynajmuje 50-metrowe mieszkanie w tym samym mieście za przeciętny czynsz, przy wykorzystaniu kredytu złotówkowego o 20-letnim okresie spłaty i przeciętnym oprocentowaniu.
Średnie stawki najmu najbardziej zniechęcają do zaciągania kredytu i kupowania mieszkania w Krakowie. Aktualnie w Krakowie średni czynsz wynosi 36 zł/m2. Chcąc wynająć mieszkanie 50-metrowe musimy zapłacić 1800zł miesięcznie. Gdyby jednak przeznaczyć tę samą kwotę na spłatę raty kredytu zaciągniętego na 20 lat, to stać by nas było jedynie na 27 metrów kwadratowych. W znacznie lepszej sytuacji są Katowiczanie. Mają do wyboru albo płacić 1600 zł miesięcznie za wynajem mieszkania o powierzchni 50m2, albo zaciągnąć kredyt na 20 lat i kupić od razu mieszkanie 47-metrowe. To tłumaczy dlaczego jedynie w Katowicach następuje dalszy wzrost cen na rynku wtórnym.
Wykres 4. Średnie czynsze mieszkań w zł/m2 - styczeń 2008
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Tabela 2. Średnie czynsze mieszkań (1,2 lub 3 pokojowych) w zł/m2 - styczeń 2008
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu GazetaDom.pl, parametry kredytu: 7% PLN, 20 lat (pozostałe koszty kredytu zostały pominięte)
Powyższe rachunki oparte są oczywiście o średnie. Czynsz najmu 50 zł/m2 w Warszawie jest średnią, na którą składa się m.in. 3% ofert w cenie 20 - 30 zł/m2, 23% ofert w cenie 30 - 40 zł/m2 a jednocześnie 21% ofert w cenie powyżej 60zł/m2. Duże zróżnicowanie stawek czynszu występuje w zasadzie w każdym z miast, co widać na poniższym wykresie struktury ofert najmu według wysokości czynszu.
Wykres 5. Struktura ofert najmu mieszkań według wysokości czynszów - styczeń 2008
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
(Wyniki mogą nie sumować się do 100% ze względu na zaokrąglenia)
W obrębie jednej dzielnicy czynsze w przeliczeniu na metr mogą się różnić o ponad 100zł. Tak jest w Warszawie w Śródmieściu, na Woli, Mokotowie i Ochocie. Tak jest również w Krakowie na Starym Mieście, gdzie najniższe stawki wynoszą 16 zł/m2, a najwyższe sięgają 165 zł/m2.
Wykres 6. Średnie czynsze mieszkań (1,2 lub 3 pokojowych) w zł/m2 w Warszawie - styczeń 2008
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Tabela 2. Średnie czynsze mieszkań (1,2 lub 3 pokojowych) w zł/m2 - styczeń 2008
| ... | Czynsz w zł/m2 | Koszt najmu mieszkania 50m2 = Rata kredytu | Kredyt | Cena m2 | Wielkość mieszkania, które można kupić za kredyt (w m2) |
| Warszawa | 50 zł | 2 500 zł | 322 456 zł | 9 430 | 34 |
| Wrocław | 40 zł | 2 000 zł | 257 965 zł | 7 314 | 35 |
| Trójmiasto | 39 zł | 1 950 zł | 251 516 zł | 7 482 | 34 |
| Kraków | 36 zł | 1 800 zł | 232 169 zł | 8 604 | 27 |
| Katowice | 32 zł | 1 600 zł | 206 372 zł | 4 373 | 47 |
| Poznań | 27 zł | 1 350 zł | 174 126 zł | 6 052 | 29 |
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu GazetaDom.pl, parametry kredytu: 7% PLN, 20 lat (pozostałe koszty kredytu zostały pominięte)
Powyższe rachunki oparte są oczywiście o średnie. Czynsz najmu 50 zł/m2 w Warszawie jest średnią, na którą składa się m.in. 3% ofert w cenie 20 - 30 zł/m2, 23% ofert w cenie 30 - 40 zł/m2 a jednocześnie 21% ofert w cenie powyżej 60zł/m2. Duże zróżnicowanie stawek czynszu występuje w zasadzie w każdym z miast, co widać na poniższym wykresie struktury ofert najmu według wysokości czynszu.
Wykres 5. Struktura ofert najmu mieszkań według wysokości czynszów - styczeń 2008
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
(Wyniki mogą nie sumować się do 100% ze względu na zaokrąglenia)
W obrębie jednej dzielnicy czynsze w przeliczeniu na metr mogą się różnić o ponad 100zł. Tak jest w Warszawie w Śródmieściu, na Woli, Mokotowie i Ochocie. Tak jest również w Krakowie na Starym Mieście, gdzie najniższe stawki wynoszą 16 zł/m2, a najwyższe sięgają 165 zł/m2.
Wykres 6. Średnie czynsze mieszkań (1,2 lub 3 pokojowych) w zł/m2 w Warszawie - styczeń 2008
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Wykres 7. Średnie czynsze mieszkań (1,2 lub 3 pokojowych) w zł/m2 w Krakowie - styczeń 2008
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Zobacz także:
Najczęściej czytane24 htydzień
