Wyszukiwarka nieruchomości

Gazeta.pl > Nieruchomości

Uwaga na spółdzielczą własność

Marek Wielgo
30.04.2008
A A A Drukuj
Osiedle Tysiąclecia

Osiedle Tysiąclecia (FOT. BARTLOMIEJ BARCZYK / AG)

Wykupiłeś niedawno swoje lokatorskie mieszkanie od spółdzielni? Upewnij się, czy będziesz je mógł kiedyś sprzedać albo podarować. Posłowie zastawili na lokatorów pułapkę, w którą - nawet nie zdając sobie z tego sprawy - wpadli prawdopodobnie tysiące z nich. Uwaga! Skutki mogą być bardzo groźne
Pewnie nieraz zdarzyło ci się przeczytać komunikat jakiegoś koncernu motoryzacyjnego, w którym poinformował o wadzie fabrycznej określonego modelu auta i prosił jego nabywców o jak najszybsze zgłoszenie się do punktu serwisowego. W tym przypadku też mamy do czynienia z usterką, tyle że w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Niestety, do tej pory nie ukazał się komunikat ostrzegawczy od jej "producentów", czyli m.in. posłów z PiS i PO. Próbował wyręczyć ich rzecznik praw obywatelskich, ale nie we wszystkich spółdzielniach mu uwierzono. Może przekona je nasz informator?

Chcesz kupić mieszkanie lub dom? Przeszukaj nasze oferty

Chcesz sprzedać mieszkanie? Dodaj ogłoszenie w naszym serwisie

Własnościowe własnościowemu nierówne

Cofnijmy się do 31 lipca 2007 r. To właśnie tego dnia weszła w życie słynna już nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która umożliwiła blisko milionowi lokatorów spółdzielczych wykup mieszkań na bardzo atrakcyjnych warunkach. Często używamy potocznego określenia "wykup", choć właściwsze jest "przekształcenie". Mieszkanie lokatorskie można przekształcić w "prawo odrębnej własności" lub "spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu". Od tej pory trzymajmy się tych dwóch prawniczych określeń.

Jeśli przekształciłeś swoje mieszkanie w prawo odrębnej własności, na co masz dowód w postaci aktu notarialnego, możesz spać spokojnie. Mieszkanie wraz z udziałem w gruncie jest twoje i możesz z nim zrobić, co zechcesz. Nie musisz też dalej czytać tego informatora.

Ale jeśli spółdzielnia zaproponowała ci spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a umowa była zawarta w formie zwykłej umowy pisemnej, czyli bez udziału notariusza, to choć zapłaciłeś za to przekształcenie, mieszkanie nie jest twoje. Nie będziesz więc mógł go sprzedać ani podarować.

Uwaga! Żeby nie było żadnych niedomówień - mówimy o skutkach przekształceń dokonanych po 31 lipca 2007 r. Jeśli więc wcześniej stałeś się posiadaczem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (na podstawie umowy pisemnej ze spółdzielnią), problem cię nie dotyczy. Możesz w każdej chwili to mieszkanie sprzedać lub podarować.

Kosztowna niespodzianka

Dlaczego umowy pisemne dotyczące przekształceń sprzed 31 lipca 2007 r. są ważne, a te zawarte później - nie są? Otóż tego dnia z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zniknął przepis (art. 171 ust. 3), dzięki któremu przekształcenie prawa lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu było prostą operacją, bo niewymagającą zawarcia aktu notarialnego. Początkowo nikt nie zwrócił na to uwagi. Dopiero w grudniu ubiegłego roku rzecznik praw obywatelskich ostrzegł, że przekształcenia na podstawie umów pisemnych są nieważne. Jednak nie wszyscy prawnicy uznali, że jest coś na rzeczy. W dodatku notariusz kosztuje, więc tysiące lokatorów zignorowało radę rzecznika. Np. tylko w warszawskiej spółdzielni Wyżyny przeszło 100 ze 160 uprawnionych lokatorów zawarło z nią zwykłe umowy.

Sąd pozbawił złudzeń lokatorów

Teraz mamy już pewność, że rzecznik ma rację, bo zapadło pierwsze rozstrzygnięcie sądowe w tej sprawie. Jeden z warszawskich notariuszy odmówił zawarcia aktu darowizny spółdzielczego mieszkania własnościowego, które jego posiadacz przekształcił w grudniu na podstawie umowy pisemnej ze spółdzielnią. Notariusz zakwestionował legalność tej transakcji, a swą odmowę uzasadnił tym, że po wykreśleniu z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych art. 171 ust. 3 formę przekształceń narzuca art. 245 kodeksu cywilnego. Ten zaś wymaga aktu notarialnego przy ustanawianiu ograniczonych praw rzeczowych (a takim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).

W Izbie Notarialnej w Warszawie dowiedzieliśmy się, że w marcu Sąd Okręgowy w Warszawie (V Wydział Cywilny-Odwoławczy), do którego odwołał się "właściciel" mieszkania, w całości podzielił stanowisko notariusza (sygn. akt VCz 352/08). Informacja na ten temat trafiła już najprawdopodobniej do wszystkich notariuszy.

Nie taki notariusz straszny

Wyjściem z tej pułapki jest wizyta u notariusza. Ile to kosztuje? Jerzy Olszewski z Izby Notarialnej w Warszawie zapewnia, że opłaty za przekształcenia mieszkania lokatorskiego we własnościowe prawo do lokalu często są niższe niż w przypadku prawa odrębnej własności, które objęte jest ustawową bonifikatą. Wyjaśnijmy, że dzięki niej lokator płaci notariuszowi tylko jedną czwartą minimalnego wynagrodzenia, czyli dziś 342,8 zł (z VAT), plus za cztery wypisy z aktu (koszty zależą od liczby stron wypisu, przeciętnie po 110 zł za jeden wypis). Do tego dochodzi ok. 300 zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej i wpis do niej nazwiska właściciela nieruchomości.

Wprawdzie w przypadku własnościowego prawa do lokalu notariusz weźmie za sporządzenie aktu połowę normalnej stawki. Odpada jednak opłata sądowa. I jak zapewnia Olszewski, nie jest potrzebna wycena mieszkania. Podstawą naliczenia opłaty notarialnej może być "księgowa" wartość wniesionego wkładu budowlanego, a ta nie ma nic wspólnego z wartością rynkową mieszkania. - Wartość takiego wkładu to średnio od kilku do dwudziestu kilku tysięcy złotych - mówi Olszewski. - Opłata notarialna wahałaby się więc od ok. 200 do ok. 700 zł plus 22-proc. VAT. Niezbędny jest tylko jeden wypis z aktu notarialnego.

Dodajmy, że w obu przypadkach lokator musi spłacić koszt budowy mieszkania, w tym także nominalną kwotę umorzonego przez państwo kredytu budowlanego lub dotacji. W różnych latach różne to były umorzenia, np. w latach 60. - ok. 28 proc., a w dwóch kolejnych dekadach - 50 proc. Dziś w praktyce będą to symboliczne kwoty. Wcześniej koszty wykupu sięgały kilkunastu, a w dużych miastach nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, bo lokator, który chciał mieć mieszkanie na własność, musiał dopłacić spółdzielni zwykle jedną czwartą wartości rynkowej mieszkania.

Za kilka miesięcy bez opłaty notarialnej?

Jeśli przekształciłeś już swoje lokatorskie mieszkanie na własnościowe na podstawie umowy ze spółdzielnią, a chcesz szybko sprzedać swój lokal, nie wahaj się: zalegalizuj to przekształcenie u notariusza i wówczas będziesz miał problem z głowy.

Ale jeśli możesz poczekać kilka miesięcy, wstrzymaj się z wizytą u niego. Być może zaoszczędzisz na opłacie. Ministerstwo Infrastruktury przygotowuje bowiem projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który przywróciłby możliwość przekształcania mieszkań lokatorskich w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu na podstawie zwykłej umowy pisemnej.

Uwaga! W momencie wejścia w życie tych przepisów musiałbyś jednak poprosić spółdzielnię o ponowne zawarcie umowy, bo ta, którą zawarłeś, jest bezwzględnie nieważna. Zdaniem Olszewskiego żaden przepis przejściowy sankcjonujący taką umowę nie wchodzi w grę. Dopiero wtedy, gdy zawrzesz nową umowę ze spółdzielnią, będziesz mógł sprzedać albo podarować mieszkanie.

Pułapka na kupujących

Mogło się zdarzyć, że na rynek trafiło spółdzielcze mieszkanie własnościowe "z defektem", a któryś z notariuszy nie był tak czujny jak jego warszawski kolega. Konsekwencją tego byłoby zawarcie wadliwego aktu notarialnego. Mówiąc wprost, ktoś mógł kupić na rynku wtórnym mieszkanie o statusie spółdzielczego własnościowego, nie zdając sobie sprawy, że sprzedający nie był jego dysponentem! Jeśli znasz kogoś, kto w ciągu ostatnich kilku miesięcy kupił taki lokal, koniecznie powiedz mu, aby upewnił się w spółdzielni, kiedy było ustanowione to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jeśli przed 31 lipca 2007 r. - będzie mógł spać spokojnie. Na razie nie dopuszczamy myśli, że ktoś kupił mieszkanie przekształcone później, i do tego w formie umowy pisemnej.

Jednak trzeba się liczyć z tym zagrożeniem, bo w najbliższych latach co najmniej kilkadziesiąt tysięcy mieszkań lokatorskich będzie przekształconych w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Tymczasem spółdzielnie nie zawsze informują w zaświadczeniach do sprzedaży mieszkania o dacie takiego przekształcenia. Gdybyś kupował taki lokal, koniecznie zwróć na to uwagę.

Szczególnie jeśli jego cena jest atrakcyjna. Rzecz w tym, że ustawa dopuszcza przekształcenie w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu tylko wówczas, gdy jest on w budynku stojącym na gruncie, którego spółdzielnia nie jest ani właścicielem, ani użytkownikiem wieczystym. Zwykle mieszkania w blokach stojących na nieuregulowanym pod względem własnościowym gruncie są nieco tańsze. Jednak ich właściciele muszą się liczyć z tym, że w przyszłości poniosą niemałe koszty. Np. gdy choć jeden lokator lub posiadacz własnościowego prawa do lokalu zażąda prawa odrębnej własności, spółdzielnia musi w ciągu trzech miesięcy wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia gruntu, o ile do tej pory nie udało się ustalić, kto jest jego właścicielem - albo jest nim państwo, albo gmina. Spółdzielnia, która w ten sposób uzyska grunt na własność, musi zapłacić fiskusowi 19 proc. jego wartości z tytułu podatku od nieodpłatnego przysporzenia majątkowego. Te pieniądze (w dużych aglomeracjach mogą to być miliony złotych) muszą wyłożyć wszyscy mieszkańcy.

Własnościowe w hipoteczne

Jeśli masz już mieszkanie spółdzielcze własnościowe, nie jesteś wcale skazany na tę niepełną formę własności do końca życia. Jeśli uregulowana jest sytuacja dotycząca gruntu, możesz wystąpić o przekształcenie własności spółdzielczej w prawo odrębnej własności (zwane czasem własnością hipoteczną).

Ile zapłacisz? Nie zapłacisz oczywiście drugi raz za wykup, ale czeka cię wydatek 342,8 zł z tytułu opłaty notarialnej, 400-500 zł za wypisy z aktu oraz ok. 300 zł opłaty sądowej.

Czy jest sens wydawać pieniądze na pełną własność? Niektórzy mówią, że nie - zarówno spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jak i prawo odrębnej własności są tak samo zbywalne (czyli mieszkanie możesz sprzedać, zamienić, podarować dzieciom). Olszewski przekonuje jednak, że jedynie odrębna własność daje nam pełne prawo własności naszego mieszkania.

Zalety mieszkania o statusie odrębnej własności

Takie prawo daje nam tytuł własności zarówno do naszego lokalu, jak i do określonego udziału w nieruchomości wspólnej. - Oznacza to, że jesteśmy nie tylko pełnoprawnymi właścicielami samego mieszkania, lecz również części gruntu oraz budynku, w którym nasze mieszkanie się znajduje. Możemy np. korzystać z parkingu, jeżeli należy on do nieruchomości wspólnej i nie musimy zwracać się w tej sprawie do spółdzielni o pozwolenie - mówi notariusz. - Jeżeli zaś posiadamy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nasze prawo ogranicza się wyłącznie do niego.

Kiedy się ma mieszkanie hipoteczne, o wiele łatwiej jest uzyskać w banku kredyt lub pożyczkę na dowolny cel. Wprawdzie także i dla spółdzielczego własnościowego mieszkania można założyć księgę wieczystą, do której bank mógłby wpisać swoją hipotekę (będącą zabezpieczeniem kredytu), ale to trochę taka "udawana hipoteka", więc posiadacze spółdzielczych mieszkań własnościowych muszą się liczyć z trudnościami przy udzieleniu kredytu.

Prawo odrębnej własności jest niczym nieograniczone w przeciwieństwie do prawa spółdzielczego - ograniczonego własnością spółdzielni. Możemy zatem wykorzystywać nasz lokal do dowolnych celów, bez konieczności uzyskania na to specjalnych pozwoleń, np. jeżeli zechcemy prowadzić w nim firmę, nie musimy pytać o zgodę spółdzielni.

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego musimy uzyskać ze spółdzielni zgodę na prowadzenie firmy albo na wynajęcie jej naszego mieszkania. Gdy mamy prawo odrębnej własności, nie musimy nikogo pytać o zgodę.

Dodajmy, że nie jest wymagana zgoda spółdzielni na wynajęcie mieszkania własnościowego, o ile najemca nie zmieniłby funkcji lokalu, np. z mieszkalnej na użytkową.

Olszewski przekonuje, że w przyszłości nie będziemy mieli problemów ze sprzedażą mieszkania o statusie odrębnej własności. Dla kupującego będziemy bowiem wiarygodniejszym kontrahentem, bo ujawnionym co do osoby i stanu lokalu w księdze wieczystej. Dzięki temu kupujący łatwiej i szybciej otrzyma w banku kredyt na zakup takiego lokum.

Choć uzyskanie pełnej własności lokalu kosztuje, to warto wydać te pieniądze również dlatego, że jako właściciel jesteś bardziej niezależny od spółdzielni, np. w ogóle możesz z niej wystąpić.

Uzyskanie pełnej własności mieszkania ma niewątpliwie sens wówczas, kiedy i Ty, i Twoi sąsiedzi z bloku nie jesteście zadowoleni ze spółdzielni - uważacie, że jest źle zarządzana, a nie macie na to żadnego wpływu.

Jeśli wszyscy w Twoim budynku (lub budynkach stanowiących nieruchomość) uzyskają pełną własność i wszyscy co do jednego zrezygnują z członkostwa w spółdzielni, wtedy w budynku automatycznie powstanie wspólnota mieszkaniowa działająca na podstawie ustawy o własności lokali. Wspólnota może wybrać sobie do zarządzania i sprzątania kogoś innego, np. prywatną spółkę.

Brak komentarzy
Oferta bezpośrednia

Luksusowy apartament w centrum

Cena: 1 990 000 PLN

Oferta bezpośrednia

Działka budowlana pod Warszawą

Cena: 79 000 PLN

Oferta bezpośrednia

Kawalerka do wynajęcia na warszawskim Ursynowie

Cena: 1 650 PLN

Oferta bezpośrednia

Domek letniskowy nad Bugiem

Cena: 113 000 PLN

Rynek pierwotny

Wilanów Królewskie Przedmieście - nowoczesne kamienice

Cena: od 439 794 PLN

Rynek wtórny

Działka z domkiem fińskim w pobliżu jeziora

Cena: 2 970 240 PLN