Z pamiętnika kupującego mieszkanie: jak przejść przez ten horror

not. Piotr Miączyński
04.01.2006
A A A
Wydaje ci się, że kupienie własnego M to kaszka z mleczkiem? To przeczytaj historię naszych czytelników. Pan Michał i pani Aleksandra, zamożne małżeństwo po trzydziestce, zdecydowali się kupić swoje własne M. - Docelowe - jak zaznaczają.
Zobacz także:

Rynek pierwotny: kupować czy czekać?

Ceny mieszkań mogłyby spaść. Teoretycznie

Zanim kupisz mieszkanie w wielkiej płycie

- Plan był prosty - opowiada pan Michał. - Ochota, Powiśle albo Stara Praga. Od 70 m kw. w górę. Trzy pokoje, winda - bo żona ma problemy z kolanem. Nie drożej niż 420-450 tys. Szukaliśmy bez pośpiechu. Głównie przeglądałem oferty w internecie. I tak pół roku. W międzyczasie było kilka "wizji lokalnych". Przerażających. Właściciele żądali potwornych pieniędzy za okropne nory. Ciemne, nieustawne i - to by się dało jeszcze przeżyć - kompletnie do remontu.

Pierwsza ciekawa oferta pojawiła się pod koniec września. Na www.mls.org.pl, gdzie swoje oferty zgłaszają pośrednicy. Umawiam się na oglądanie. Pośredniczka czeka na miejscu, ma w ręku wydrukowaną ofertę z podstawowymi danymi mieszkania, zdjęciami itp. To plus.

Oglądamy i aż dziw bierze, bo to jest to! 100 m kw., ostatnie piętro, nowe budownictwo, jest winda, jedyne mieszkanie na tej kondygnacji. Mieszkanie jest wysokie - 3,5 m, piękny widok. Na dodatek ma perspektywiczny rozkład, jeśli wyburzy się kilka ścian i wstawi dodatkowe okno (to nie problem, spółdzielnia, jak zapewnia pani pośrednik, się zgadza na takie zmiany). Lokal - spółdzielczy własnościowy. Cena 480 tys. zł. Wyższa, niż zakładaliśmy, ale - po pierwsze - tyle, niestety, kosztują mieszkania w tej okolicy. Po drugie mieszkanie jest naprawdę duże.

Patrzymy na siebie. Składamy ofertę? Pośredniczka wyciąga z torby umowę pośrednictwa z jej agencją i twierdzi, że musimy ją podpisać. Protestuję. Przecież sam znalazłem to mieszkanie. Agencja ma ze sprzedającym umowę na wyłączność, więc i tak dostanie pieniądze.

RADA. Umowy z pośrednikiem. Są dwa rodzaje umów - otwarte oraz na wyłączność. Otwartą zawierasz z wieloma agencjami. Obowiązuje na czas nieokreślony (aż do znalezienia mieszkania). Przy umowie otwartej płaci się prowizję w wysokości poniżej 3 proc. wartości nieruchomości (przy sprzedaży i kupnie). Przy umowie na wyłączność nie wolno ci korzystać z usług innego agenta. Pośrednik bardziej się jednak przykłada do swojego zadania, bo wie, że dostanie pieniądze. Prowizja ok. 3 proc.

Agentka twierdzi, że umowa na wyłączność to jej sprawa. Jeśli chcemy kupić, trzeba podpisać. Czytam umowę. Prowizja dla pośrednika 2,9 proc. Przy tej wartości mieszkania to prawie 14 tys. zł! Do tego dochodzi 22 proc. podatku VAT. Ogromna kwota.

Nie zgadzam się. Chcę negocjować prowizję. Agentka odsyła mnie do szefa, ale zaznacza, że i tak jej firma nie zejdzie z prowizją poniżej 2,6 proc. Umawiamy się na jutro.

Spotkanie z szefem jest nieco nerwowe. Deklaruję, że chcę kupić mieszkanie, ale prowizja w przypadku nieruchomości tej wartości jest stanowczo zbyt wygórowana.

- Co państwo oferują w zamian za te pieniądze?

- Ma pan przecież naszą ofertę.

- Ale tutaj nie ma żadnych konkretów.

- Możemy panu załatwić niższe opłaty notarialne.

- Tylko tyle?

- Możemy też negocjować z właścicielem cenę.

- 2,9 proc. to nadal za dużo. Za te pieniądze mogę wziąć innego pośrednika, którzy pomoże mi kupić to mieszkanie (w systemie MLS jest taka możliwość). Nie muszę płacić państwu.

- Ile pan proponuje?

- 10 tys. zł, ale to już z VAT.

Cisza.

- 10 tys. zł z VAT to mniej więcej 2 proc. wartości transakcji.

- Dam więcej, jeśli zbiją państwo cenę.

- Ile?

- Z tego, co państwo wytargują, 30 proc. idzie dla agencji.

Agent się zastanawia.

- Zgoda.

Podpisujemy umowę, w której wyraźnie zaznaczamy, jakie są obowiązki agencji i jak wygląda jej system wynagradzania.

RADA. Pośrednik. Dobry agent powinien:

1. Zobowiązać się do szukania ci mieszkania.

2. Biuro powinno sprawdzić stan prawny nieruchomości, czyli dostarczyć ci dokumenty świadczące o tym, że rachunki za media zostały zapłacone, w lokalu nikt nie jest zameldowany i ma ono "czystą" księgę wieczystą.

3. Negocjować w twoim imieniu niższą stawkę notarialną - większość pośredników ma znajomych notariuszy, którzy specjalnie dla nich tną swoje stawki o połowę.

4. Pośredniczyć w negocjacji ceny - przekazywać ofertę klienta drugiej stronie.

5. Doradzać przy zakupie, np. informować, że cena za mieszkanie jest za wysoka, bo np. w tej okolicy podobne nieruchomości da się kupić o 300 zł na metrze taniej.

6. Podjąć tzw. działania marketingowe - czyli umieścić ogłoszenia w prasie, internecie (w tym w systemie MLS).

UWAGA! Podpisanie umowy nie powinno nic kosztować! Jak ognia wystrzegaj się pośredników, którzy już w momencie przyjścia do biura żądają od ciebie pieniędzy.

Prowizję powinieneś zapłacić w dwóch etapach: •  połowę przy podpisywaniu umowy przedwstępnej; •  połowę przy akcie notarialnym.

Umowę podpisuj w biurze, tak żebyś mógł ją spokojnie przeczytać i zrozumieć. Możesz też zażądać wysłania jej do domu faksem czy mailem.


Pośrednik załatwiony. Teraz idziemy do doradcy kredytowego. Chcemy wziąć pożyczkę na 100 proc. wartości nieruchomości. Mamy co prawda własne mieszkanie, po sprzedaży którego mielibyśmy na wkład własny, ale wolimy je wynajmować.

Doradca kredytowy liczy naszą zdolność kredytową. Po wstępnych obliczeniach wychodzi, że mamy szanse na kredyt. Rata wyniesie 1,8 tys. zł. Sporo, ale jeśli wynajmiemy stare mieszkanie, damy radę.

Jest też pierwsza zła wiadomość. Do naszej zdolności kredytowej nie będą się liczyć wpływy z wynajmu. Musielibyśmy je wcześniej wynajmować przez rok.

Doradca wieczorem ma przesłać ofertę kilku wybranych banków. Wymienia listę dokumentów, które trzeba załatwić. Daje nam również namiary na rzeczoznawcę majątkowego.

Opowiadamy doradcy o mieszkaniu: spółdzielcze własnościowe, miejsce postojowe w garażu podziemnym, nie ma księgi wieczystej.

- Nie ma problemu - twierdzi.

Oddychamy z ulgą. Pierwsze wrażenie - nie jest źle.

RADA. Doradca kredytowy. Branie kredytu z doradcą oszczędza czas. Zamiast biegać od jednego do drugiego banku, w jednym miejscu zapoznasz się ze sporą częścią oferty rynkowej. Banki odrzucają co drugi wniosek kredytowy. Pośrednicy (jak twierdzą) pozytywnie załatwiają 80, a nawet ponad 90 proc. spraw. Ważne jest to zwłaszcza dla osób, którym z różnych przyczyn odmówiono już kredytu.

Zdolność kredytowa. Ogólnie można przyjąć, że 100 tys. zł kredytu dostanie osoba, która zarabia ok. 1,9 tys. zł netto i nie ma żadnych kredytów na karku. Małżeństwo, aby pożyczyć taką samą kwotę, musi zarabiać ok. 2,5 tys. netto (i także nie mieć żadnych dodatkowych obciążeń).

Pamiętaj - nie pożyczaj zbyt dużo, nawet jeśli doradca zapewnia cię, że twoja zdolność kredytowa na to pozwala. Bezpieczny kredyt to taki, który nie przekracza 2,5-krotności twoich rocznych dochodów brutto.


Oferta od doradcy doszła dwa dni po ustalonym terminie. Zawiera trzy banki: mBank, Millennium oraz Fortis. Co ciekawe, rata kredytu niespodziewanie wzrosła z 1,8 do 2,1 tys. zł miesięcznie.

Załamują nas też opłaty dodatkowe. Wahają się od 4 do 8 tys. zł! Wszystkie płatne gotówką bądź przelewem przy podpisaniu umowy kredytu.

RADA. Koszty dodatkowe kredytu. Aby dostać kredyt, musisz mieć wkład własny (zwykle 20 proc. kosztów inwestycji).

Wprawdzie banki coraz częściej rezygnują z tego wymogu, ale trzeba ubezpieczyć brakujący udział.

Okres ubezpieczenia wynosi pięć lat. W przypadku gdy udział nie zostanie spłacony w tym terminie, ubezpieczenie można przedłużyć na kolejne pięć lat. To kosztuje. Składka wynosi ok. 3,5 proc. brakującego wkładu własnego i jest płacona jednorazowo za pięć lat. W przypadku 100 tys. zł kredytu mieszkaniowego składka za pięć lat wynosi ok. 700 zł.

Dodatkowo banki domagają się ubezpieczenia:

•  na życie kredytobiorcy (polisa do 65. roku życia na 100 tys. zł to wydatek co miesiąc 110-150 zł);

•  nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych (dla nieruchomości o wartości 150 tys. zł będzie to ok. 200 zł rocznie);

•  kredytu do czasu założenia księgi wieczystej dla kredytowanej nieruchomości (od 0,8 do 1,2 proc. rocznie z możliwością zwrotu niewykorzystanej części składki. Np. ubezpieczenie kredytu w wysokości 100 tys. zł przez pół roku będzie cię kosztowało 480 zł).

UWAGA! Niektóre banki ubezpieczają kredyt tak, że do momentu dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej płacisz większe odsetki (kredyt jest o od 1,2 do 2 proc. droższy).

W sumie przy wypłacie kredytu o wartości 100 tys. zł będziesz musiał wnieść od 900 zł do 2,5 tys. zł opłat dodatkowych.


Umawiamy się z rzeczoznawcą majątkowym. Stawka za wycenę - 450 zł. Rzeczoznawca ogląda mieszkanie, fotografuje, ogląda dokumenty. Chwyta przydział miejsca postojowego w garażu podziemnym. - Ale na to nikt państwu nie da kredytu!

- Jak to - baraniejemy.

- Bank nie może zabezpieczyć na spółdzielczym własnościowym prawie do miejsca postojowego w garażu podziemnym. - Nie może założyć mu hipoteki.

Miejsce postojowe jest warte ok. 25 tys. zł. To oznacza, że tyle będziemy musieli zapłacić z własnej kieszeni!

Rzeczoznawca dalej ogląda mieszkanie. Zaczepiam go podchwytliwie: ile ten lokal jest wart?

- A ile ma być wart?

- Tyle, ile wynosi jego wartość rynkowa - strzelam ostrożnie.

Rzeczoznawca patrzy na mnie jak na idiotę, ale nic nie mówi.

RADA. Wycena a kredyt. Kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym i bierzesz na nie kredyt? Problem pojawia się, jeśli zapłaciłeś za lokal więcej, niż jest wart. Bank udzieli ci wówczas pożyczki, ale tylko do granicy określonej przez wartość lokalu.

PRZYKŁAD. Kupiłeś mieszkanie za 250 tys., a według rzeczoznawcy jest warte tylko 220 tys. Dostaniesz prawdopodobnie kredyt, ale tylko na 220 tys. zł.


Mamy wycenę. Czekaliśmy na nią pięć dni (miała być po dwóch). Mieszkanie według rzeczoznawcy jest warte 475 tys. zł. I klops. To oznacza, że bank nie da nam kredytu większego niż 475 tys. Resztę trzeba będzie dopłacić sprzedawcy z własnej kieszeni.

Odbieram też pierwsze dokumenty od pośredniczki. Dostaję ze spółdzielni zaświadczenie do sprzedaży oraz kopię przydziału. Mieszkanie jest zadłużone na 1,5 tys. zł. Ponieważ lokal nie ma księgi wieczystej, jedziemy z pośrednikiem do sądu wieczystoksięgowego obejrzeć księgę działki, na której stoi blok.

W środku morze ludzi. Dostaliśmy księgę do wglądu.

Strona za stroną zbliżamy się do bardzo ważnego III działu księgi. A tu szok! Ktoś wyrwał z niej 12 stron! Cały dział III i początek - równie ważnego - działu IV. Nie wiemy więc, czy ktoś np. nie złożył wniosku o wpisanie hipoteki na działkę!

A żaden bank nie skredytuje nieruchomości, która może mieć obciążoną hipotekę!

Pośrednik poprosił o okazanie teczki z wnioskami, które napływają w sprawie danej działki. Mieliśmy "interes prawny", więc udało się to załatwić. Wertujemy te wnioski. Ulga. Nie wiadomo, gdzie są brakujące strony, ale żadnych "niebezpiecznych" wniosków nie było...

RADA. Księga wieczysta. Każda księga składa się z czterech części (tzw. działów). Pierwszy zawiera opis nieruchomości: rodzaj (mieszkanie, dom, działka), położenie (miasto, dzielnica, gmina, piętro), powierzchnię. W drugim są informacje o jej aktualnym właścicielu (imię, nazwisko oraz imiona rodziców) oraz wpisy dotyczące użytkowania wieczystego.

W trzecim znajdziesz wpisy tzw. ograniczonych praw rzeczowych oraz ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością (np. zakaz sprzedaży domu nałożony przez sąd), a także wpisy rozmaitych roszczeń i tzw. praw osobistych osób trzecich (np. prawo dożywocia).

W czwartym natrafisz (lub nie) na wpisy hipotek obciążających nieruchomość. Wpisy podkreślone na czerwono są nieaktualne.


Spotykamy się z właścicielem, aby uzgodnić termin i warunki podpisania umowy przedwstępnej. Chcemy to zrobić aktem notarialnym, bo tak jest bezpieczniej. Właściciel, choćby chciał, nie może się wtedy wycofać z transakcji.

Sprzedający, nieco antypatyczny prawnik, na spotkanie przyszedł razem z żoną. Chce zabrać z lokalu lodówkę, zmywarkę oraz pralkę.

- Może zerwij podłogi i je też weź - rzuca kąśliwie jego żona.

- Ty się nie odzywaj, mamy rozdzielność majątkową ripostuje adwokat.

Zostajemy przy tym, że pralkę i lodówkę zabiera właściciel, ale zostawia nam zmywarkę i szafę.

RADA. Ustal, co kupujesz. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto spisać, co sprzedający zostawia w mieszkaniu. Pozwoli to uniknąć wielu nieporozumień w przyszłości.

Idziemy do notariusza podpisać umowę przedwstępną. Zadatek ustaliliśmy wcześniej - 15 tys. zł. To o wiele mniej niż zwyczajowe 10 proc., ale na tyle dużo, aby właściciel uwierzył, że faktycznie chcemy kupić jego mieszkanie. Na wszelki wypadek sprzedający żąda, aby do aktu wpisać, że deklarujemy, że mamy pieniądze na kupno lokalu. To by mu pomogło w przejęciu zadatku, gdybyśmy np. nie dostali kredytu. Transakcja ewidentnie nie doszła by wtedy do skutku z naszej winy. Inaczej moglibyśmy się bronić, że na decyzję banku nie mieliśmy wpływu.

Zgodnie z radą doradcy kredytowego wyznaczamy termin podpisania ostatecznej umowy sprzedaży za sześć tygodni. Banki są zakorkowane, bardzo wiele osób bierze teraz kredyt.

Kolejna niespodzianka. Zakończyliśmy podpisywanie aktu, rozmawiamy z pośrednikiem (obecnym u notariusza) na temat jego prowizji.

- To jak, panie Michale, robimy - z rachuneczkiem, czy bez rachuneczku? - pyta agent.

Opada mi szczęka.

Z odpisem aktu zjawiamy się u doradczyni kredytowej. Musimy jeszcze dostarczyć trochę dodatkowych dokumentów. Na szczęście obydwoje pracujemy na etacie. Banki wymagają od nas:

•  zaświadczenia o zatrudnieniu na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony oraz zarobków z ostatnich trzech miesięcy (dwa banki) oraz sześciu miesięcy (jeden bank),

•  kopii PIT za ostatni rok.

RADA. Banki a dokumenty. Przy zatrudnieniu na czas określony prawdopodobnie dostaniesz kredyt na tyle lat, na ile twój kontrakt opiewa, choć banki podchodzą o wiele liberalniej do osób z umową na czas określony niż jeszcze kilka lat temu.

Jeśli pracujesz na umowę-zlecenie lub umowę o dzieło, załatw:

•  oryginały umów-zleceń lub o dzieło,

•  oświadczenie pracodawcy, że zamierza podtrzymywać z tobą ten rodzaj stosunku pracy w przyszłości,

•  PIT-y z ostatnich dwóch lat potwierdzone przez urząd skarbowy.

Przy działalności gospodarczej możesz potrzebować zaświadczenia z ZUS o tym, że nie zalegasz ze składkami, oraz PIT-ów.

UWAGA! Na rynku zaczynają się pojawiać kredyty typu "no docs", czyli niewymagające od klienta dokumentowania dochodów.

Taką ofertę ma np. PTF Bank. Kredytobiorca musi podać, ile zarabia, bank sprawdzi tylko, czy dana osoba faktycznie jest zatrudniona w zakładzie pracy, który podaje.

W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą PTF porównuje deklarowane zarobki przedsiębiorcy ze swoimi bazami danych, w których podane jest, ile jest w stanie zarobić osoba pracująca w takiej branży.

Pamiętaj - zaświadczenia z pracy są ważne dla banku zazwyczaj przez miesiąc od momentu wystawienia.


Dostarczamy dokumenty. Najgorzej było z załatwieniem kopii PIT-u. Urząd skarbowy potrzebował na to aż siedmiu dni! Wypełniamy wnioski. Trwa to mniej więcej godzinę. Teraz pozostaje nam tylko czekać na decyzję kredytową. Czekać, czekać, czekać. Tydzień później mamy pozytywną decyzję! Bank jednak wymaga dodatkowych dokumentów. Po pierwsze, zaświadczenia, że lokal nie jest zadłużony. Po drugie, zaświadczenia ze spółdzielni, że zezwala na założenie dla lokalu księgi wieczystej.

Z pierwszym nie ma większego problemu. Właściciel spłaca dług od ręki.

Radca prawny spółdzielni za nic nie chce jednak wydać zaświadczenia! Tłumaczy, że takie zezwolenie nie jest do niczego potrzebne, bo spółdzielnia nie może się sprzeciwić założeniu księgi wieczystej lokalu. Dodaje, że jak bank sam wystąpi z taką prośbą, to wyślą mu informację, że zgodnie z ustawą o księgach wieczystych oraz prawem spółdzielczym nie mogą się sprzeciwić założeniu księgi. Tyle że na takie "zabawy" między bankiem a spółdzielnią nie mamy już czasu!

Spółdzielnia po wielu bólach wydaje po prostu zaświadczenie, że lokal nie ma księgi wieczystej. Ale czy to wystarczy?

Wystarczyło! Bank umawia się na podpisanie umowy kredytowej. Od wydania decyzji kredytowej do umowy upłynęło pięć dni. A tu doradczyni kredytowa niestety "zapomniała", że do podpisania umowy potrzebne są weksle. Trzeba przynieść je samemu, bo w tym banku nie można ich kupić na miejscu. A jest za dwadzieścia szósta wieczorem i zaraz zamkną banki. Gdzie je kupić?

Bankowiec informuje mnie, że na szczęście sprzedaje je pobliska placówka ich konkurencji. Biegnę tam. Kupuję weksle za 475 zł. Każde 100 zł to zobowiązanie na 100 tys. kredytu.

Podpisujemy dokumenty. Jutro po zawarciu aktu trzeba będzie tu przyjść jeszcze raz. Ubezpieczyć nieruchomość od ognia i wody, co kosztuje kilkaset złotych, oraz przynieść sam akt. Bez tego ostatniego bank nie wypłaci sprzedawcy pieniędzy.

Dzień podpisania aktu. Zapamiętam go na bardzo długo! Notariusz zwraca nam uwagę na jeden z paragrafów, który mówi, że "strony oświadczają, że zawierając niniejszą umowę, nie zachowują względem siebie żadnych roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży". Znaczy to tyle, że po podpisaniu aktu nie można już powoływać się na żadne postanowienia z umowy przedwstępnej! Notariusz jeszcze czyta, że nasz kredyt zostanie spłacony w roku 2030 Przełykam ślinę.

Notariusz spogląda na mnie. - Proszę się nie martwić. Wczoraj była u mnie para, która spłaci pożyczkę w 2040. Stwierdzili, że mają nadzieję, że nie dożyją do tego czasu i wszystkim zajmą się ich spadkobiercy

PYTANIE Jak wspominasz kupowanie swojego mieszkania?

 nie było łatwo wybrać, ale formalności poszły gładko
 trudności się piętrzyły, ale zakończenie jest szczęśliwe
 to był koszmar, do dziś mam dreszcze
 ta przygoda jeszcze przede mną