Jak uniknąć podatku przy sprzedaży lub kupnie mieszkania

Piotr Miączyński
28.09.2006
A A A Drukuj
Jak rozliczyć się z urzędem skarbowym, kiedy kupujesz, sprzedajesz lub dajesz komuś w prezencie mieszkanie? I najważniejsze - jak przy tym wszystkim uniknąć podatku?
Takie pytania zadaje sobie niejedna osoba w trakcie transakcji mieszkaniowej. Pocieszające jest to, że podatków czasami całkowicie zgodnie z prawem można... nie zapłacić. Jak to zrobić? Przeczytaj nasz informator. I pamiętaj - jeśli masz wątpliwości, jak rozumieć przepisy, zwróć się do urzędu skarbowego po interpretację podatkową. Jeśli się do niej zastosujesz, nie może cię spotkać żadna krzywda. Jak to zrobić?

Wniosek składasz do naczelnika urzędu skarbowego. Piszesz w nim np. "w trybie art. 14a ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa zwracam się z wnioskiem o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w mojej indywidualnej sprawie (tutaj piszesz, o jaką sprawę chodzi i jakie przepisy twoim zdaniem powinny zostać zastosowane)".

Urząd ma trzy miesiące od złożenia wniosku na udzielenie odpowiedzi. W sprawach skomplikowanych może przedłużyć ten termin o kolejny miesiąc, o czym jednak musi powiadomić wnioskodawcę.

Mieszkanie pod kontrolą fiskusa

Gdy kupujesz mieszkanie, dom lub działkę musisz zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. od wartości nieruchomości. Robisz to gdy:

•  Jeśli kupujesz mieszkanie (nieruchomość) na rynku wtórnym.

•  Deweloper nie jest płatnikiem VAT (bardzo rzadki przypadek).

A kiedy nie płacisz podatku:

•  Jeśli kupujesz mieszkanie (dom) od spółdzielni, czyli na tzw. rynku pierwotnym na prawie spółdzielczym własnościowym, w ogóle nie płacisz podatku od czynności cywilnoprawnych!

•  Sprzedaż jest na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, np. wykup mieszkania komunalnego.

Przepisy nie regulują, kto ma płacić podatek (ustawodawca decyzję tę pozostawił stronom umowy), bo dla państwa jest nieważne, czy będzie to sprzedawca, czy kupujący. Ale odpowiedzialność ciąży solidarnie na stronach umowy. Oznacza to, że jeśli podatek nie wpłynie, urząd skarbowy może się go domagać w pełnej wysokości od kupującego lub sprzedającego. Kogo z was wybierze, zależy od woli urzędników. Przy umowie kupna-sprzedaży podatek zwyczajowo płaci kupujący.

Ile się płaci podatku?

Zależy to od wartości mieszkania (domu, działki). Podatek jest zawsze ten sam - 2 proc., czyli przy mieszkaniu o wartości 100 tys. zł zapłacisz 2 tys. zł. Jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera, który nie jest płatnikiem podatku VAT, to płacisz 2-proc. podatek od czynności cywilnoprawnych (tzw. PCC) od udziału w gruncie (czyli od wartości ziemi). Obowiązek podatkowy powstaje w chwili zawarcia umowy. Innymi słowy - płacisz go od razu u notariusza.

Dodatkowo musisz wypełnić formularz PCC 1 (kto, z kim, kiedy zawarł umowę sprzedaży, w jakiej wysokości jest podatek itp.). Jeśli umowa sprzedaży została zawarta między więcej niż dwiema osobami, trzeba dodatkowo złożyć załącznik PCC- 1/A.

PAMIĘTAJ! Wartość umowy to po prostu suma, jakiej żąda od ciebie druga strona umowy, wpisana w umowie kupna-sprzedaży. Czy to oznacza, że możesz się dogadać na boku ze sprzedającym, przekazać pod stołem pieniądze, a w umowę wpisać fikcyjną (i oczywiście grubo zaniżoną) kwotę? Nie! Nad całą transakcją czuwa bowiem urząd skarbowy (ma pięć lat na to, żeby cię skontrolować!). Jego urzędnicy mają tabele z opisami, ile kosztuje nieruchomość w danej dzielnicy miasta. Jeśli urzędnik zerknie do owej tabeli i na jej podstawie uzna zapłaconą przez ciebie cenę mieszkania (domu, działki) za zaniżoną, będziesz musiał wtedy zapłacić fiskusowi różnicę między podatkiem od wpisanej w umowie kwoty a podatkiem od kwoty, którą według skarbówki powinieneś był zapłacić.

PRZYKŁAD Kupiłeś za 200 tys. Fiskus ocenia wartość na 250 tys. zł. Zapłaciłeś 4 tys. zł podatku, musisz jeszcze dopłacić 1 tys. To nie koniec! Dodatkowo urząd obciąży cię odsetkami za zwłokę! Możesz oczywiście upierać się przy swoim, że za mieszkanie (dom, działkę) zapłaciłeś tyle, ile wpisano w umowie, i ani grosza więcej. Fiskus powoła wtedy biegłego rzeczoznawcę do wyceny. Jeśli ustalona przez niego wartość przekroczy o 33 proc. cenę podaną przez ciebie i sprzedającego, koszty ekspertyzy obciążą was solidarnie! A są to całkiem solidne pieniądze, bo za ekspertyzę płaci się ok. 500-1 tys. zł. Od decyzji urzędu możesz odwołać się do izby skarbowej, a gdy to nie pomoże - do NSA.

Uwaga! Może się zdarzyć, że wycena biegłego rzeczoznawcy będzie niższa od ceny wpisanej do aktu. Wówczas urząd będzie musiał zwrócić nadpłacony podatek.

Oczywiście pomysłowi rodacy mają swoje sposoby, aby przykry obowiązek płacenia podatku minimalizować. Np. wpisują do aktu notarialnego, że mieszkanie jest do generalnego remontu (mimo że lokal jest w stanie dobrym). Takie zachowanie jest jednak nielegalne!

RADA Jeśli kupiłeś "okazyjnie" mieszkanie na rynku wtórnym do remontu, a boisz się kłopotów ze skarbówką - sfotografuj je przed remontem! Staraj się zrobić zdjęcia tak, żeby w jak najpełniejszy sposób pokazały, w jakim jest złym stanie. Koncentruj się na zaciekach, pęknięciach, pokazaniu łazienki bez glazury, drewnianej podłogi przed cyklinowaniem itp.

Dostajesz bądź dajesz spadek lub darowiznę

Od spadku i darowizny płaci się ten sam podatek. Jego wysokość zależy od stopnia pokrewieństwa spadkodawcy i spadkobiercy oraz dającego i obdarowanego. Im bliższe pokrewieństwo, tym podatek mniejszy. Dodatkowo wartość spadku i darowizny obniża się o kwotę wolną od podatku przysługującą poszczególnym grupom.

Wyliczanie podatku jest dość skomplikowane - w przypadku darowizny mieszkania, domu czy działki robi to notariusz. Przy spadku wypełniasz formularz podatkowy SD - 3. Masz miesiąc aby zanieść go do urzędu skarbowego razem z testamentem (orzeczeniem sądu o przyznaniu spadku).

A jak to wygląda w szczegółach?

Grupa I: to małżonek/małżonka, zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie), pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie. Kwota wolna - 9637 zł.

Grupa II: zstępni rodzeństwa (siostrzeńcy, bratankowie), rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych. Kwota wolna - 7276 zł.

Grupa III - inni nabywcy. Kwota wolna - 4902 zł.

Podatek oblicza się od różnicy między podstawą do opodatkowania a kwotą wolną od podatku (czyli od nadwyżki) według następujących skal.

I grupa podatkowa:

•  jeśli nadwyżka nie przekracza 10 tys. 278 zł - płacisz 3 proc.;

(nadwyżka wynosi od 10 tys. 278 zł do 20 tys. 556 zł - płacisz 308 zł 30 gr plus 5 proc. od nadwyżki ponad 10 tys. 278 zł;

•  nadwyżka powyżej 20 tys. 556 zł - płacisz 822 zł 20 gr plus 7 proc. od nadwyżki ponad 20 tys. 556 zł.

II grupa podatkowa:

•  nadwyżka nie przekracza 10 tys. 278 zł - płacisz 7 proc.;

•  nadwyżka wynosi od 10 tys. 278 zł do 20 tys. 556 zł - płacisz 719 zł 50 gr plus 9 proc. od nadwyżki ponad 10 tys. 278 zł;

•  nadwyżka powyżej 20 tys. 556 zł - płacisz 1644 zł 50 gr i 12 proc. od nadwyżki ponad 20 tys. 556 zł.

III grupa podatkowa:

•  nadwyżka nie przekracza 10 tys. 278 zł - płacisz 12 proc.;

•  nadwyżka wynosi od 10 tys. 278 zł do 20 tys. 556 zł - płacisz 1233 zł 40 gr plus 16 proc. od nadwyżki ponad 10 tys. 278 zł;

•  nadwyżka powyżej 20 tys. 556 zł - płacisz 2877 zł 90 gr plus 20 proc. od nadwyżki ponad 20 tys. 556 zł.

PRZYKŁADWnuk ma już mieszkanie, ale chcesz mu jeszcze podarować małą kawalerkę o wartości 100 tys.zł. Wnuk należy do I grupy podatkowej. Od wartości rynkowej lokalu odejmujesz kwotę wolną od podatku, czyli 9637 zł. Zostaje 90 tys. 363 zł. Nadwyżka przekracza kwotę 20 tys. 556 zł przewidzianą dla I grupy podatkowej o 69 tys. 807 zł. Zapłacisz więc 822 zł 20 gr podatku plus 7 proc. od 69 tys. 807 zł (tj. 4886 zł 49 gr). W sumie podatek wyniesie 5708 zł 70 gr (bo podatki zaokrąglamy do pełnych dziesięciu groszy).

Wartość darowizny i spadku określa sam obdarowany na podstawie przeciętnych cen nieruchomości w danej miejscowości. Jeśli masz wątpliwości przy wycenie, skorzystaj z pomocy rzeczoznawcy majątkowego. Kosztuje to od 500 do 1 tys. zł.

Płacenia podatku można jednak uniknąć. Możesz nie wliczyć do podstawy opodatkowania wartości nieruchomości mieszkalnej (np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy odrębnej własności) o powierzchni użytkowej do 110 m kw., jeśli:

•  dostałeś ją jako spadek lub darowiznę od osoby zaliczanej do I lub II grupy podatkowej, a także od osoby z III grupy, ale jeśli się nią opiekowałeś przez co najmniej dwa lata na podstawie umowy zawartej przed urzędnikiem gminy;

•  nie jesteś właścicielem innego mieszkania, a jeśli nim jesteś, przeniesiesz własność budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, skarbu państwa lub gminy;

•  nie masz spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania lub nie masz własnościowego mieszkania spółdzielczego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni lub lokalu w małym domu mieszkalnym, a w razie dysponowania tymi prawami przekażesz je zstępnym lub do dyspozycji spółdzielni;

•  nie jesteś najemcą lokalu ani budynku lub będąc nim, rozwiążesz umowę najmu.

Wymienione warunki trzeba spełnić łącznie. Jeśli lokal jest większy niż 110 m kw., to podatek płacisz od metrów powyżej tej granicy. Dostałeś dom jednorodzinny? Zwolnienie przysługuje ci na sam budynek! Za działkę będziesz już musiał zapłacić.

A co z garażem? Ze zwolnienia można skorzystać tylko wtedy, gdy garaż znajduje się w bryle budynku (nie jest wolno stojący). Oświadczenie o spełnieniu warunków do ulgi składa się przed notariuszem.

UWAGA! W podarowanym lokalu musisz mieszkać minimum pięć lat (najlepiej od razu zamelduj się w tym mieszkaniu na pobyt stały, będziesz miał wtedy dowód dla urzędu skarbowego!). Jeśli np. sprzedasz je przed upływem tego okresu, będziesz musiał zapłacić podatek. Dla urzędu skarbowego to, że jesteś w danym lokalu zameldowany, to za mało. Urzędnicy skarbowi mogą przyjść do ciebie i sprawdzić, czy faktycznie tu mieszkasz. Jeśli nie, będziesz musiał zapłacić podatek.

PAMIĘTAJ! Nie tracisz prawa do zwolnienia podatkowego, jeśli sprzedasz mieszkanie przed upływem pięciu lat, tylko wówczas, jeśli w ciągu sześciu miesięcy od daty sprzedaży nabędziesz inne mieszkanie. Będziesz musiał także udowodnić, że ta zmiana była spowodowana koniecznością zmiany warunków mieszkaniowych (np. zmieniłeś pracę i musisz przeprowadzić się do innego miasta, twój stan zdrowia się pogarsza i musisz zmienić mieszkanie).

RADA: Alternatywą dla darowizny i spadku jest umowa dożywocia. Właściciel nieruchomości (np. domu) zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, w zamian nabywca zobowiązuje się zapewnić dożywotnie utrzymanie zbywcy.

PRZYKŁAD Babcia przenosi prawo do mieszkania na wnuka. Za to wnuk zapewnia jej prawo dożywotniego bezpłatnego mieszkania w tym lokalu oraz opiekę (także finansową) itp. Uwaga! Dożywocia nie można ustanowić na spółdzielczym własnościowym prawie do, bo takie prawo nie jest nieruchomością!

Dożywocie jest bardzo korzystne ze względów podatkowych - płaci się tylko 2-proc. podatek od czynności cywilnoprawnych (liczony od wartości rynkowej nieruchomości).

Sprzedajesz mieszkanie

Sprzedając nieruchomość (bądź prawo do niej, np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) przed upływem pięciu lat od jej nabycia, musisz zapłacić 10-proc. zryczałtowany podatek dochodowy.

Czas liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym ta transakcja była zawarta. Jeśli ktoś sprzedał mieszkanie we wrześniu 2006 r., pięć lat liczyć się będzie dopiero od 31 grudnia 2006 r.

Podatek płaci się od kwoty wpisanej w akcie notarialnym umowy kupna-sprzedaży pomniejszonej o koszty sprzedaży (opłaty notarialne, sądowe, koszty wyceny biegłych).

Trzeba go uiścić w terminie 14 dni od podpisania umowy, wpłacając pieniądze na rachunek urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania podatnika. Dochodu ze sprzedaży nieruchomości nie wykazuje się w zeznaniu rocznym.

Kto nie zapłaci?

Ustawa podatkowa zwalnia z 10-proc. podatku tych, którzy:

•  zadeklarują w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od podpisania aktu notarialnego, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży domu czy mieszkania w ciągu dwóch lat (od dnia sprzedaży) przeznaczą na kupno innego mieszkania, zakup działki, rozbudowę, remont lub modernizację własnego budynku lub lokalu mieszkalnego.

•  pieniądze ze sprzedaży mieszkania wydali na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu bankowego.

rama

Rządząca koalicja chce zmienić zasady opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości. Od nowego roku sprzedawca płaciłby 19-proc. podatek od różnicy pomiędzy ceną sprzedaży a ceną zakupu.

PRZYKŁAD Ktoś kupił mieszkanie za 100 tys., a sprzedaje za 170 tys. zł. Podatek 19 proc. zapłaci od 70 tys. zł. Ale tu... żadnych ulg i wyjątków już nie ma.

Proponowane zmiany są niekorzystne dla osób, które będą sprzedawać domy czy mieszkania posiadane dłużej niż pięć lat. Gdy nowe przepisy wejdą w życie, takiego zwolnienia już nie będzie. Nie będzie też zwolnienia dochodów przy sprzedaży mieszkań posiadanych krócej niż pięć lat.

UWAGA! "Po nowemu" ma być opodatkowana sprzedaż nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 r.