Gazeta.pl > Prawo >  kupno, budowa domu

Zakup domu z rynku wtórnego

Leszek Baj
22.03.2006
A A A Drukuj
Chcesz kupić przestronne lokum, ale przerażają cię lawinowo rosnące ceny mieszkań? Może czas więc rozważyć kupno domu jednorodzinnego? Ceny domów rosną znacznie wolniej niż w przypadku mieszkań, a ofert na rynku jest całkiem dużo. Aby ułatwić zakup, przygotowaliśmy specjalną metryczkę, która pomoże w porównaniu oglądanych nieruchomości i wyborze najlepszej
Pośrednicy w handlu nieruchomościami mówią, że ceny domów jednorodzinnych nie rosną w tak szaleńczym tempie jak mieszkań. Na rynku jest bowiem sporo ofert. Zdarza się, że duże i wykonane w starszych technologiach domy nie sprzedają się nawet po kilkanaście miesięcy. To nie do pomyślenia w przypadku mieszkań. W przypadku domów największe zapotrzebowanie na rynku wtórnym jest na mniejsze budynki (mające 100-200 m kw.) i w nowszych technologiach, najlepiej wybudowane w latach 90.

Domy jednorodzinne kupują najczęściej osoby stosunkowo młode, które mają dobrą pracę i wychowują dzieci. Specjaliści twierdzą jednak, że jeśli ktoś już raz zamieszkał we własnym domu, to później ciężko mu powrócić do ciasnego mieszkania zlokalizowanego w hałaśliwym mieście. Często więc także osoby w średnim wieku po odchowaniu dzieci zamieniają większe domy na mniejsze i tworzą w ten sposób ruch na rynku nieruchomości.

Pierwsze wrażenie

Kupno używanego domu nie jest takie proste. Zanim zdecydujemy się na wymarzony domek z ogródkiem, należy sprawdzić całą masę szczegółów. Im dokładniej przyjrzymy się domowi, którym jesteśmy zainteresowani, tym mniejsze prawdopodobieństwo przykrej niespodzianki w przyszłości. Jeśli kupujemy dom przez pośrednika, to jego zadaniem jest zadbanie o prawidłowość wszelkich dokumentów i powiadomienie nas o stanie technicznym budynku. Nie zaszkodzi jednak samemu zwrócić uwagę na te kwestie. W końcu dom kupujemy co najmniej na kilkanaście lat.

Szukając wymarzonego domu, najpierw warto dokładnie przyjrzeć się okolicy, w której się znajduje. Sprawdź, czy w sąsiedztwie nie ma uciążliwego zakładu, np. warsztatu samochodowego, z którego od ósmej rano słychać hałasy. Raczej niewiele z nas chciałoby mieszać też np. w pobliżu linii wysokiego napięcia czy obok sąsiada, który hoduje gołębie.

Poza widocznymi elementami okolicy warto sprawdzić w urzędzie gminy lub miasta plany zagospodarowania przestrzennego sąsiednich działek. Może się bowiem okazać, że tereny te są przeznaczone pod inwestycje i istnieje możliwość, że w przyszłości koło naszego domu wyrośnie uciążliwy zakład.

Najważniejszy stan prawny...

Jeśli jakiś dom ci się spodoba, to na początku dowiedz się, jaki jest stan prawny nieruchomości. Co trzeba zrobić? Po pierwsze, sprawdź księgę wieczystą, która jest dostępna w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego. W księdze można przeczytać, jaka jest forma własności domu, kto jest jego właścicielem, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką lub jakąś służebnością, np. osobistą.

Co to jest służebność osobista? Wyobraźmy sobie sytuację, że do dwóch posesji dochodzi ta sama droga dojazdowa, która należy do jednego z sąsiadów. Aby drugi mógł dojeżdżać do swojego domu, obaj sąsiedzi muszą się w tej sprawie porozumieć. Podpisują więc umowę, w wyniku której droga zostaje obciążona służebnością osobistą. Dzięki temu sąsiad, który nie jest jej właścicielem, może z niej korzystać. Problem jednak powstaje, jeśli chcesz od niego kupić dom. Nie masz bowiem prawa do przejazdu przez drogę drugiego sąsiada, ponieważ służebność osobista jest skierowana do konkretnej osoby. Aby móc zgodnie z prawem korzystać z dojazdu, będzie trzeba dojść do porozumienia z właścicielem drogi.

Poza tym warto zwrócić uwagę na to, czy dom ma odpowiednie dokumenty odbioru. - Zdarza się bowiem, że domy wybudowane nawet kilkadziesiąt lat temu formalnie nie zostały oddane do użytkowania - mówi Ewa Klos, prezes Dolnośląskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Każdy dom, zanim zostanie oddany do użytkowania, musi przejść różne testy, m.in. sprawności instalacji elektrycznej, gazowej czy kominowej. Wszystko to musi być zgłoszone do odpowiednich działów architektury w urzędzie gminy lub miasta. Dopiero wtedy możesz otrzymać prawo do użytkowania nieruchomości. Bez tego dom jest uważany za będący w trakcie budowy. Co to oznacza dla ludzi w nim mieszkających? - Jeśli komuś coś się stanie w takim budynku, to trudno będzie wyegzekwować odszkodowanie - mówi Przemysław Szkutnik z trójmiejskiego biura Ober Haus.

Duże wydatki grożą ci, jeśli kupisz nieodebrany dom i okaże się, że podczas jego budowy wystąpiły jakieś uchybienia. W takim przypadku w urzędzie gminy lub miasta mogą powiedzieć, że dom nie może być oddany do użytkowania, a przeróbki mogą kosztować tysiące złotych.

Warto sprawdzić, w szczególności jeśli chcemy kupić dom w stanie surowym, kiedy nastąpił ostatni wpis do dziennika budowy. Jeśli dawniej niż dwa lata temu, to aby wznowić prace budowlane, będziemy musieli ponownie wystąpić o pozwolenie na budowę. A to może potrwać nawet kilka miesięcy.

...oraz stan techniczny

Jeśli dom jest sprawdzony pod względem prawnym, możesz przejść do oceny jego stanu technicznego. Generalnie im nowszy dom, tym w nowszej technologii jest zbudowany. To wiąże się z oszczędnościami. W starszych konstrukcjach, zwłaszcza jeśli dom nie jest dobrze docieplony, jego ogrzewanie może naprawdę sporo kosztować. Należy to wziąć pod uwagę jeszcze przed zakupem. Potem będzie za późno.

Stan techniczny budynku trudno jest ocenić samemu, zwłaszcza jeśli nie masz o tym pojęcia. - Na pewne elementy ludzie nie zwracają uwagi, warto więc do oglądania budynku zabrać ze sobą specjalistę - mówi Przemysław Szkutnik. Może to być znajomy budowlaniec albo znający się na rzeczy pracownik biura pośrednictwa w handlu nieruchomościami. Na co zwracać uwagę?

Po pierwsze, sprawdź stan elewacji budynku, czy nie ma na niej pęknieć, dowiedz się, z czego dom jest zbudowany. Przykładowo dom z pustaków może wymagać docieplenia. Niezwykle ważny jest stan dachu i fundamentów, sprawdź, czy nie przeciekają. W tym celu warto pójść na strych i do piwnicy i zobaczyć, czy nie ma tam zawilgoceń i grzybów. W przypadku dachu warto też zwrócić uwagę na materiał, z którego jest zbudowany. Wciąż zdarzają się domy pokryte eternitem z domieszką azbestu. Taki dach to spory kłopot, bo - po pierwsze - jest to niezdrowe, a po drugie - do jego usunięcia potrzebna jest specjalizująca się w tym firma. Dodatkowo warto np. zwrócić uwagę, czy na dachu nie robi się przypadkiem "siodło" (dach się nie zapada). To może oznaczać, że wymaga on remontu.

Po zbadaniu budynku z zewnątrz przechodzimy do jego wnętrza. Nie wystarczy tylko obejrzeć pomieszczenia i sprawdzić, czy podoba ci się ich rozkład i wielkość. Diabeł tkwi bowiem w szczegółach. Niezwykle ważny jest stan instalacji: elektrycznej, gazowej czy grzewczej. Warto np. zobaczyć, czy w instalacjach są wykorzystane rury miedziane, czy szybciej utleniające się, dawniej stosowane rury ołowiane. Jak to zrobić? - Najlepiej by było zrobić odkrywkę, ale na to na pewno nie zgodzi się właściciel - mówi Przemysław Szkutnik. Można jednak zajrzeć do puszek lub sprawdzić to na podstawie dokumentacji. Zobacz też, jaki jest system ogrzewania domu: piec gazowy, kominek, piec na drewno, a może jakiś inny? Zwróć także uwagę na to, czy ciepłą wodę masz bezpośrednio z sieci ciepłowniczej, czy jest ona podgrzewana za pomocą bojlera, pieca gazowego itp. Spytaj właściciela o wysokość rachunków za ogrzewanie.

Zdecydowanie łatwiej jest ocenić stan ścian, podłóg, umeblowania, wyposażenia kuchni czy łazienki. Przy ocenie zwróć uwagę na stan sprzętów kuchennych i łazienkowych. Przyjrzyj się także oknom, czy są szczelne i czy nie wymagają wymiany. Kupno nowych do całego domu jednorodzinnego to spory wydatek. Warto także sprawdzić np., czy dom jest podłączony do kanalizacji, czy wyposażony w szambo. Ta druga możliwość wiąże się - po pierwsze - z zamawianiem co jakiś czas szambiarki, a po drugie - i może ważniejsze - czasami także z uciążliwym zapachem.

Koniecznie sprawdź także stan pomieszczeń gospodarskich i garażu. Ważne są te same aspekty co w przypadku domu. Należy sprawdzić, czy nie ma pęknięć, zacieków, wilgoci. Nie bądź jednak nadgorliwy. Kałuża na podłodze w garażu nie musi od razu oznaczać, że dach przecieka. Może to po prostu stopiony śnieg, który był na samochodzie?

Kolejnym elementem, który trzeba obejrzeć, jest ogród. Chociaż jego stan rzadko jest elementem decydującym przy zakupie domu, to jednak zadbany teren oraz oczko wodne są dużym atutem. Sprawdź też stan ogrodzenia i bramy wjazdowej. Zobacz, czy jest ona otwierana ręcznie, czy automatycznie. Sprawdź, czy jest domofon albo wideofon i czy działa.

Dodatkowo warto zwrócić uwagę na to, czy dom jest wyposażony w telewizję kablową, internet, telefon. Zapytaj też o instalację alarmową i czy dom jest chroniony przez firmę ochroniarską.

Co jest na rynku?

Ile trzeba wydać na 200-metrowy dom w dalszych dzielnicach Warszawy? Za sumę do 400 tys. zł kupimy co najwyżej 20-letni dom do remontu lub nowy, ale w stanie surowym. Za 400-600 tys. zł dostaniemy dom z przełomu lat 80. i 90. Na naprawdę porządny i w miarę nowy dom niewymagający remontu musimy wydać nawet 800-900 tys. zł. Dla porównania: 100-metrowe mieszkanie w dobrej lokalizacji to wydatek nawet około 500-600 tys. zł. - Ale ceny domów rosną znacznie wolniej niż mieszkań - mówi Tomasz Lebiedź z firmy pośredniczącej w obrocie nieruchomościami Lebiedź & Lebiedź.

W innych miastach w Polsce domy są trochę tańsze. Pod Wrocławiem lub w dzielnicach położonych dalej od centrum dom w dobrym stanie o powierzchni 200 m kw. to wydatek rzędu 400 tys. zł. Jak mówi Ewa Klos, cieszące się największym zainteresowaniem domy mają jednak powierzchnię 100-120 m kw. Ciężko natomiast sprzedaje się duże domy, które kosztują powyżej 700 tys. zł.

- W Krakowie sprzedaż domów trochę się ruszyła - mówi Zofia Zieleniewska, rzecznik Małopolskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Ludzie szukają głównie domów do 200 m kw., zlokalizowanych około 15-20 km od centrum miasta. Podobnie jak w innych częściach Polski ludzie chętniej kupują domy stosunkowo nowe. Ceny 200-metrowych nieruchomości w dalszych dzielnicach Krakowa zaczynają się od 400 tys. zł.

W Trójmieście niewiele jest ofert domów położonych w centrum Gdańska, Gdyni czy Sopotu. Są to w większości domy stosunkowo drogie i o starszych konstrukcjach. Dużym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości w pasie nadmorskim, ale tam ceny kształtują się od kilkuset tysięcy złotych nawet do kilku milionów. Tańsze są domy na obrzeżach miast, np. położone blisko Trójmiejskiego Parku Krajobrazowego.

Zobacz Projekty domów na działkę o szerokości do 30m