Budować dom czy kupić mieszkanie?

Zakup mieszkania jest decyzją, której konsekwencje będziemy ponosić przez długi czas, jeśli nie do końca naszego życia. Przy takiej transakcji nie bez znaczenia są też czynniki, które decydują o terminie zakupu własnego M. Jednym z nich jest są oczekiwania. Osoby, które bardzo szczegółowo precyzują swoje wymagania, co do lokalu (np. tylko południowe okna w nowym budynku i spokojni sąsiedzi a to wszystko poniżej średniej ceny w danym rejonie) - mają nikłe szanse na spełnienie swoich oczekiwań. Dla nich czas poszukiwania to często kilkanaście miesięcy, skutkujące zmianą głównych wymagań.

- Do najważniejszych argumentów za zakupem mieszkania już dziś, należy zdecydowana przewaga popytu nad podażą, skutkująca stale utrzymującym się wysokim poziomem cen i ich stałym wzrostem - przekonuje Rafał Renduda, doradca inwestycyjny ds. nieruchomości mieszkaniowych z krakowskiego oddziału agencji nieruchomości Ober-Haus. - Liczba osób zainteresowanych kupnem mieszkań nie zmniejsza się od kilkunastu miesięcy, a oferta rynku nie powiększa się w znaczący sposób. To właściciele często wycofują oferty z rynku, aby później powrócić do sprzedaży w nowej, dużo wyższej cenie. Nierzadko oferenci nieruchomości zlokalizowanych na peryferiach, żądają ceny jak za lokal położony w centrum miasta i coraz częściej znajdują nabywców. Popyt w najbliższym okresie będzie się nasilał, gdyż pokolenie wyżu demograficznego wkracza w wiek produkcyjny oraz obniża się wiek osób, które chcą się usamodzielnić i - często z pomocą rodziców - zamieszkać "na swoim". Ponadto stale nasila się popyt generowany przez obcokrajowców.

Wstrzymując się dzisiaj z decyzją o zakupie mieszkania, możemy liczyć na korzystniejszą ofertę banku, szerszą ofertę rynku lub nową ciekawą inwestycję. Jednocześnie z miesiąca na miesiąc nasze wymarzone "M" będzie coraz droższe. Pamiętajmy jednak, że w momencie, w którym pojawi się satysfakcjonująca nas oferta, na decyzję o zakupie możemy mieć tylko kilka dni lub tylko kilka godzin.

A może dom?

Sytuacja na rynku mieszkaniowym i ciągły wzrost cen skłania coraz większą liczbę osób do rozważenia decyzji o zakupie domu. Przez ostatnie dwa lata - w niektórych rejonach kraju - ceny mieszkań wzrosły o ponad 100 proc. Natomiast ceny domów nie uległy przez ten czas zmianie. Wniosek nasuwa się sam - dobrze zlokalizowany dom to opłacalna inwestycja. Dla aktualnego tempa wzrostu cen mieszkań, dom już staje się atrakcyjną alternatywą.

Przy zakupie nieruchomości część klientów, kieruje się tylko i wyłącznie perspektywą wzrostu jej wartości, ale jest też grupa klientów, dla których liczy się najbardziej komfort mieszkania lub użytkowania danej nieruchomości.

Dobrym przykładem jest tu Kraków. Najbardziej zauważalny i odczuwalny wzrost wartości nastąpił do tej pory w segmencie mieszkań, i to nie tylko w szeroko pojętym centrum Krakowa, ale też na peryferiach. Ceny 8 tys. za mkw. mieszkania w drugiej obwodnicy (rejon pomiędzy alejami Trzech Wieszczy a Dietla włącznie z Kazimierzem), stają się powoli czymś naturalnym.

- Część klientów już zaczyna rozważać, czy kupić mieszkanie, czy może zdecydować się na dom - mówi Łukasz Wysocki, menedżer ds. projektów mieszkaniowych krakowskiej agencji Ober-Haus. - Niedawno pośredniczyliśmy w sprzedaży dwupokojowego mieszkania o powierzchni 79 mkw. w centrum za 720 tys. zł. Wartość tego lokalu oczywiście będzie wzrastać jeszcze, ale - jak już wspominałem - nie każdemu zależy na mieszkaniu. Za kwotę przeznaczoną na zakup średniej wielkości "M" w centrum można nabyć dom położony w granicach miasta, a często w tzw. dobrym miejscu. To w tym właśnie, niedocenionym do tej pory segmencie rynku nieruchomości, powinien nastąpić w najbliższym czasie wzrost cen. Przez ostatnie dwa lata ceny mieszkań wzrosły w niektórych rejonach o ponad 100 procent, a są miejsca gdzie wzrosły o 200 i więcej. Natomiast ceny domów nie uległy przez ten czas zmianie (przynajmniej, jak do tej pory, nie aż tak zauważalnie jak w przypadku mieszkań). Już w tej chwili obserwujemy przesuwanie się popytu z rynku mieszkań na rynek domów i działek budowlanych.

Oczywiście domy wybudowane w latach 60. - 90. będą interesujące dla kupującego tylko i wyłącznie, gdy ich cena będzie atrakcyjna, lub gdy będą położone w świetnym miejscu. Najlepszą inwestycją są budynki powstałe po 1990 roku, a to z uwagi na powszechny już dostęp do lepszych jakościowo materiałów budowlanych i wykończeniowych. Nieruchomości te, są również ciekawsze pod względem zastosowanych rozwiązań architektonicznych. I dlatego dla aktualnego tempa wzrostu cen mieszkań, dom już staje się atrakcyjną alternatywą. Nawet kosztem przebudowy i remontów (w przypadku domów starego typu) i czekania na niezbędne pozwolenia.

Wszędzie drogo, to może rynek wtórny?

Od kilkunastu miesięcy widzimy stale utrzymujący się wzrost cen na różnym poziome, w różnych lokalizacjach. Oprócz oczywistego czynnika, jakim jest wysoki i rosnący popyt, dodatkowo mamy do czynienia z wydłużającym się procesem inwestycyjnym i jego rosnącymi kosztami. Powodem tego jest emigracja zarobkowa pracowników firm budowanych, trudności administracyjne oraz drożejące materiały budowlane. Dopóki opisane powyżej czynniki nie ulegną zmianie, trend wzrostowy będzie się utrzymywał.

Bariera cenowa jest wypadkową popytu, lokalizacji i standardu. Można stwierdzić, iż dla pewnych lokalizacji zapora cenowa jest niemożliwa do oszacowania (centra dużych miast: Kraków, Warszawa). W innych lokalizacjach, np. słabo skomunikowane sypialnie wielkomiejskie (Ruczaj w Krakowie), wydają się posiadać taką barierę, jaką stanowi siła nabywcza kupujących, jak i relatywnej atrakcyjności wobec innych obszarów miejskich.

- Dla wielu osób podstawową zaletą kupna mieszkania na rynku wtórnym jest możliwość "dotknięcia" produktu oraz czas wejścia w jego posiadanie - mówi Rafał Renduda. - Możliwość obejrzenia lokalu, sprawdzenia doświetlenia i rozkładu pomieszczeń czy prawdziwego widoku z okien - jest tym, czego nie mogą otrzymać osoby decydujące się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, gdzie transakcja zawierana jest we wstępnych etapach procesu inwestycyjnego. Dodatkowo w dzielnicach od dawna uważanych za bardzo atrakcyjne, brakuje gruntów pod zabudowę i klienci zdani są tylko na ofertę rynku wtórnego. W ofercie tegoż rynku coraz częściej pojawiają się mieszkania powstałe po 1994 roku, do budowy których użyto nowoczesnych technologii, a ich obecny stan techniczny nie odbiega znacząco od dzisiejszych standardów. Szczególną atrakcyjnością są mieszkania w starych zabytkowych kamienicach, które zostały poddane kompleksowemu remontowi połączonemu z modernizacją i przebudową. Rynek wtórny podlega tym samym prawo ekonomicznym co rynek pierwotny, a opisane powyżej różnice powodują, iż w większości przypadków ceny rynku wtórnego są wyższe niż pierwotnego (uwzględniają koszt wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim). Wyjątkiem są inwestycje deweloperskie w bardzo atrakcyjnych i niepowtarzalnych lokalizacjach - doskonałym przykładem jest Angel Plaza w Krakowie.

Nowe trendy i negocjacje „w górę”

Specjaliści rynku nieruchomości obserwują, że coraz większym zainteresowaniem cieszą się lofty - mieszkania w bardzo atrakcyjnie zlokalizowanych budynkach poprzemysłowych. Przykładem jest tu inwestycja "U Scheiblera" w Łodzi. Ogromnie poszukiwanym i deficytowym produktem są widokowe mieszkania w wysokich budynkach - takie jak inwestycja Sea Towers w Gdyni. Atrakcyjne są również mieszkania w bezpośrednim sąsiedztwie rzek, czego doskonały przykład stanowi Wrocław. Dodatkowo oferta rynku poszerza się o mieszkania o przeznaczeniu hotelowo-rekreacyjnym. Przykładem są tu inwestycje w Zakopanem, Czorsztynie, czy przy polu golfowym, w Paczółtowicach.

- Klienci są coraz częściej zmuszeni do bardzo szybkiego podejmowania decyzji - mówi Łukasz Wysocki z krakowskiego Ober Haus. - Nie rzadko jesteśmy świadkami negocjacji cen, ale w górę! - zaznacza. - Często spotykamy się z sytuacją, że gdy przychodzimy z klientem, właściciel podnosi cenę o 10, 20 a nawet 30 proc.! Wraz ze wzrostem świadomości o atrakcyjności inwestowania w nieruchomości, coraz częściej spotykamy klientów, którzy oczekują od nas nie tylko prezentacji aktualnej oferty biura, ale i kompleksowej porady oraz analizy rynku, jak najbezpieczniej i efektywniej ulokować pieniądze. Wraz z rosnącą zamożnością społeczeństwa, coraz bardzie widoczna jest grupa osób poszukująca np. 3-pokojowych mieszkań, ale nie 50-metrowych, ale z przedziału 70 do 110 mkw. z wygodnym i przestrzennym układem. Ta sama grupa osób poszukuje coraz częściej mieszkań nie rzadko dużo droższych od domów, ale zapewniających im bezpieczeństwo, komfort i lokalizację, w jakiej nie da się kupić domu, który ponadto wymaga poświęcenia większej ilości czasu i uwagi.

Coraz więcej osób zaczyna myśleć o kupnie mieszkania jako o inwestycji. Jeśli myślimy o inwestycji "krótkoterminowej" - 1 - 3 lata - najbardziej atrakcyjnym rozwiązaniem wydaje się kupowanie stosunkowo niewielkich mieszkań z przedziału 30 - 65 m, gdyż w aktualnie są to najszybciej zbywalne nieruchomości. W przypadku inwestycji długoterminowej powinniśmy rozważyć zakup większych mieszkań w prestiżowych lokalizacjach i atrakcyjnych budynkach. Zawsze dobrą inwestycją są mieszkania w rejonach, w których miasto będzie się dopiero intensywnie rozwijać lub bez względu na stan techniczny lokali i budynków w centrach miast.

Zdaniem eksperta

PIOTR BAUER: Jakie argumenty przemawiają za tym, by dziś zdecydować się na zakup mieszkania, a jakie, by zaczekać z decyzją?

HENRYK JAKNOWSKI, rzeczoznawca majątkowy: - Obserwuje ciągłe podwyżki cen mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Można określić przedziały, w jakich rosną ceny. Dla rynku pierwotnego to 15-25 proc. rocznie. Dla rynku wtórnego, a więc głównie mieszkań starych i w wielkiej płycie - około 10 procent. Jeśli zaś chodzi o najlepsze lokalizacje, takie jak sopockie - wzrost ten wynosi 4-5 proc., ale miesięcznie. Według mnie to tempo wzrostu będzie malało, ale na pewno mieszkania nie będą tańsze niż obecnie. Należy pamiętać, że niedobór mieszkań w skali kraju szacowany jest na około 1,5 mln. Czekając na decyzję zakupu mieszkania musimy się liczyć, że ceny jeszcze wzrosną, chociaż tempo wzrostu nie będzie już tak wysokie.

1 2  następne »