Zrozum swój czynsz

Zanim to rozszyfrujemy, trzeba rozwikłać galimatias pojęciowy. Otóż "czynsz" to według kodeksu cywilnego kwota, jaką wynajmujący zobowiązuje się płacić właścicielowi lokalu za prawo do korzystania z niego.

Zatem "prawdziwy" czynsz płacą ci, którzy wynajmują pokój, mieszkanie, biuro, sklep itp. od właściciela kamienicy, biurowca, domku jednorodzinnego, TBS-u, zakładu pracy czy gminy.

Opłaty za spółdzielcze M nie są w sensie formalnoprawnym czynszem (choć tak je czasem się nazywa), bo nie ma tu relacji wynajmujący - najemca, lecz tylko członek spółdzielni - spółdzielnia. Podobnie kwota, którą co miesiąc płaci właściciel mieszkania we wspólnocie, też nie jest czynszem, bo właściciel nie najmuje mieszkania, tylko nim "włada".

Spółdzielcy (niezależnie od tego, czy mają lokatorskie, czy własnościowe prawo do swego M), wspólnotowcy oraz wszyscy ci, którzy do swego mieszkania mają odrębne prawo własności, nie płacą więc czynszu, tylko "opłaty mieszkaniowe".

Na rachunku za mieszkanie są najczęściej trzy typy opłat: •  na koszty eksploatacji bieżącej (tzw. zaliczka na eksploatację); •  na fundusz remontowy; •  za media.

Tajemnice eksploatacji

W ramach opłat eksploatacyjnych płacisz za:

1. Koszt zarządu nieruchomością, czyli pensje dla prezesa oraz zarządu.

We wspólnocie nazywa się to "personalnymi kosztami administracji", a w spółdzielni "odpisem na koszty administracji ogólnej". Mówiąc po ludzku, we wspólnocie te personalne koszty to:

wynagrodzenie zarządcy - profesjonalista (bądź firma zarządzająca) za obsługę nieruchomości o powierzchni ok. 4 tys. m kw. w Warszawie (budynek z 50 mieszkaniami i ośmioma lokalami użytkowymi) weźmie od 60 do 80 gr miesięcznie za m kw. mieszkania lub lokalu użytkowego. Razem: 2,4-3,2 tys. zł/miesiąc;

wynagrodzenie zarządu - właściciele lokali wybierają zarząd ze swego grona, czyli spośród innych mieszkańców. Będzie on wykonywał czynności zarządcy administratora. Jeśli wspólnota nie zatrudnia profesjonalisty, każdy członek zarządu dostaje wynagrodzenie w podobnej wysokości jak on.

Uwaga! Czasem wspólnota zatrudnia profesjonalnego zarządcę, ale jednocześnie płaci symbolicznie zarządowi wybranemu spośród mieszkańców (200-300 zł na osobę miesięcznie), aby kontrolował zarządcę. Za te pieniądze zarządca bądź zarząd zajmują się papierkami: negocjują z dostawcami mediów, prowadzą bieżące rozliczenia, przygotowują projekty budżetu wspólnoty, czuwają nad przeprowadzeniem remontu itp.;

wynagrodzenie dla księgowego - za prowadzenie ksiąg. Jeśli zarząd jest wybierany spośród mieszkańców, trzeba zazwyczaj dodatkowo zatrudnić księgowego - na umowę-zlecenie lub o dzieło. W Warszawie w małych wspólnotach za tzw. ewidencję ksiąg płaci mu się 300-400 zł miesięcznie, w dużych nawet kilkakrotnie więcej.

W spółdzielni odpis na "koszty administracji ogólnej" idzie na pensje dla pracowników działu inwestycyjnego, członkowskiego, organizacyjnego, głównej księgowej, zarządu oraz na utrzymanie biura.

Wysokość odpisu ustala zazwyczaj rada nadzorcza bądź zarząd. W dużych warszawskich spółdzielniach jest to kilka, kilkanaście groszy od m kw. powierzchni mieszkania miesięcznie.

W małych spółdzielniach (np. jedno-, dwublokowych) są one o wiele, wiele wyższe - takie jak we wspólnotach.

2. Podatek od nieruchomości - kilka groszy od m kw. jej powierzchni miesięcznie, np. w Warszawie - ok. 6 gr za m kw. mieszkania.

3. Opłata za użytkowanie wieczyste. Jest to forma prawa własności gruntu. Jego właścicielem jest skarb państwa albo gmina, a użytkuje (przez 99 lat) wspólnota albo spółdzielnia. Za użytkowanie co roku płaci się 1 proc. wartości gruntu.

W Warszawie to kwota od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Spółdzielnia lub wspólnota wpłaca te pieniądze jednorazowo, ale zaliczki na ten cel zbiera od mieszkańców przez cały rok.

Opłaty za użytkowanie to dość poważny wydatek. W stolicy ok. 0,70 gr - 1 zł za m kw. mieszkania.

1 2 3  następne »