Odpowiedzialność nabywcy a prawo dożywocia

Istotę prawa dożywocia określa art. 908 kodeksu cywilnego. Prawo dożywocia powstaje na podstawie umowy o dożywocie w której to, w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie.

Nabywca nieruchomości jako podmiot zobowiązany, w braku odmiennej umowy, powinien przyjąć zbywcę nieruchomości jako domownika, dostarczyć mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.

Stroną zbywającą (dożywotnikiem) w umowie o dożywocie może być jedynie osoba fizyczna, zaś stroną zobowiązaną tj. nabywcą nieruchomości może być zarówno osoba fizyczna, jak i prawna.

Zgodnie z art. 908 § 3 kodeksu cywilnego dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości. Po stronie uprawnionej może wystąpić zatem:

•  zbywca nieruchomości,

•  zbywca nieruchomości wraz z osobą mu bliską

•  wyłącznie osoba bliska zbywcy nieruchomości.

Dożywocie nie może zostać ustanowione natomiast na rzecz osoby trzeciej, która nie pozostaje w stosunku bliskości ze zbywcą nieruchomości.

Przedmiotem umowy o dożywocie może być zarówno nieruchomość gruntowa, lokalowa, jak i udział we współwłasności. Dopuszczalne jest także ustanowienie dożywocia na nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym - a to szczególne znaczenie w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu, z. którym nierozerwalnie łączy się udział w gruncie na którym posadowiony jest budynek..

Umowa o dożywocie powiązana jest ze swej istoty z przeniesieniem własności nieruchomości, w związku z tym umowa ta dla swej ważności wymaga formy aktu notarialnego. Zawarcie jej w zwykłej formie pisemnej, nie wywoła podstawowego skutku tj. przeniesienia własności nieruchomości na zobowiązanego.

Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie tej umowy następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia,. W umowie dożywocia należy określić zakres tych obowiązków, jeżeli tego nie zrobimy zgodnie z art. 908 kodeksu cywilnego nabywca będzie zobowiązany do przyjęcia zbywcy jako domownika, dostarczenia mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, jak również zapewnienia mu odpowiedniej pomocy oraz pielęgnowania w chorobie. Jeżeli strony w umowie nie postanowią inaczej, to nabywcę nieruchomości będzie obciążał obowiązek zorganizowania i pokrycia kosztów pogrzebu. Zakres tych obowiązków może być rozszerzony wolą stron. W umowie takiej mogą zostać ustanowione na rzecz dożywotnika inne prawa obciążające tę nieruchomość, takie jak: prawo użytkowania ograniczone do części nieruchomości, służebność mieszkania lub inne służebności osobiste. Można również określić wysokość świadczeń pieniężnych, jakie nabywca nieruchomości będzie uiszczał na rzecz dożywotnika. Istotnym jest, iż obowiązki określone w takiej umowie i związane z prawem dożywocia obciążają każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej. Nabywając nieruchomość warto więc sprawdzić, czy przypadkiem nie jest ona obciążona takim prawem.

Prawo dożywocia powinno zostać również ujawnione w III dziale księgi wieczystej prowadzonej dla obciążonej nieruchomości. Istotny jest fakt, iż zgodnie z art. 7 pkt. 2 ustawy z dnia o księgach wieczystych i hipotece, przeciwko nieujawnionemu w księdze wieczystej prawu dożywocia nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Podmiot nabywający zatem własność nieruchomości obciążonej omawianym prawem nie może uchylić się od ciążącym na nim obowiązku wykonywania świadczeń, do których uprawniony jest dożywotnik.

Warto podkreślić, iż prawo dożywocia nie ulega przedawnieniu. Wygasa natomiast w następujących okolicznościach:

•  śmierć dożywotnika;

•  nabycie obciążonej nieruchomości przez dożywotnika;

•  rozwiązanie umowy przez sąd;

•  zrzeczenie się przez uprawnionego.

Prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z tych osób odpowiedniemu zmniejszeniu. Należy podkreślić, że prawo dożywocia nie jest zbywalne.

Zawierając umowę o dożywocie, zobowiązany powinien w pełni zdawać sobie sprawę z jej konsekwencji. Stosunek, jaki powstaje pomiędzy stronami umowy polega z reguły na tym, że dożywotnik pozostaje we wspólnocie domowej wraz z osobą zobowiązaną. Sytuacja taka może być podłożem do powstawania i nawarstwiania się konfliktów, które to w rezultacie mogą prowadzić do uniemożliwienia dalszego prawidłowego wykonywania zawartej umowy zgodnie z jej treścią.

Ustawodawca przewidując możliwość zaistnienia wspomnianej powyżej sytuacji stworzył w art. 913 kodeksu cywilnego możliwość zamiany wszystkich lub niektórych uprawnień objętych treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Z żądaniem takim może wystąpić każda ze stron umowy.

1 2  następne »